Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kuralı ve Salt Çoğunluk Değişikliği

🏗️ Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kuralı Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik aşamalardan biri, riskli yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesi kararının alınmasıdır. Bu karar, yapıdaki tüm maliklerin oybirliği ile değil, belirli bir çoğunlukla alınır. 6306 sayılı Kanun’un ilk halinde bu oran arsa payının 2/3 çoğunluğu olarak belirlenmiş, ancak 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile bu oran salt çoğunluğa (P+1) düşürülmüştür.

Savun Hukuk

Bu değişiklik, kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması amacıyla yapılmış olup, özellikle çok malikli yapılarda karar alma sürecini kolaylaştırmayı hedeflemektedir. Ancak azınlıkta kalan maliklerin hakları açısından da önemli hukuki tartışmalar beraberinde getirmiştir.

📊 Eski Kural: 2/3 Çoğunluk (Üçte İki)

Nasıl Hesaplanıyordu?

6306 sayılı Kanun’un ilk halinde, riskli yapının yeniden inşası veya güçlendirilmesine ilişkin karar, yapının toplam arsa payının en az üçte ikisine (2/3) sahip maliklerin anlaşması ile alınıyordu. Hesaplama, bağımsız bölüm sayısına göre değil, tapu sicilindeki arsa payı oranlarına göre yapılmaktaydı.

Uygulamada Yaşanan Sorunlar

2/3 çoğunluk kuralı pratikte çeşitli sorunlara yol açıyordu:

• Çok malikli yapılarda 2/3 oranına ulaşmak güçleşiyor, süreç uzuyordu
• Yurt dışında yaşayan veya ulaşılamayan malikler nedeniyle karar alınamıyordu
• Bazı durumlarda 2/3 çoğunluk, azınlık maliklere baskı aracı olarak kullanılıyordu
• Miras yoluyla parçalanmış arsa payları, çoğunluk hesaplamasını zorlaştırıyordu

🔄 Yeni Kural: Salt Çoğunluk (P+1)

7471 Sayılı Kanun ile Gelen Değişiklik

9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesi ile 6306 sayılı Kanun’daki “en az üçte iki” ibareleri “salt” olarak değiştirilmiştir. Bu değişiklik, kentsel dönüşüm kararlarında artık arsa payı toplamının yarıdan bir fazlasının (%50+1) yeterli olacağı anlamına gelmektedir.

Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Salt çoğunluk hesaplamasında dikkate alınan unsurlar şunlardır:

• Arsa payı oranı esas alınır: Bağımsız bölüm sayısı değil, maliklerin tapu sicilindeki arsa payı oranları dikkate alınır.
• Paydaşların arsa payı toplamının yarıdan fazlası: Toplam arsa payının %50’sinden bir fazlası (P+1) kararın geçerliliği için yeterlidir.
• Hisseli mülkiyette: Bir bağımsız bölüm üzerinde birden fazla malik varsa, her bir malikin arsa payı oranına göre hesaplama yapılır.

📄 Eski ve Yeni Kuralın Karşılaştırması

📣 Karar Toplantısı ve Usulü

Salt çoğunlukla karar alınabilmesi için belirli usul kurallarına uyulması gerekmektedir:

• Bilgilendirme toplantısı: Maliklerden birinin talebiyle tüm paydaşların katılımına açık bir bilgilendirme toplantısı düzenlenmesi yasal zorunluluktur.
• Toplantı çağrısı: Çağrı, tüm maliklere noter aracılığıyla veya bina kapısına/duyuru panosuna asılarak yapılabilir. Asılan ilan 15 gün süreyle kalmalıdır.
• Karar tutanağı: Alınan karar, katılan maliklerin imzalarıyla tutanağa bağlanır ve noter onayına sunulur.
• Karara katılmayan maliklere bildirim: Karar, anlaşmaya katılmayan veya toplantıya gelmeyen maliklere tebliğ edilir ve 15 gün içinde karara katılmaları istenir.

⚠️ Karara Katılmayan Maliklerin Durumu

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, aşağıdaki süreçle satışa çıkarılır:

• Karara katılmayan maliklere, karara katılmaları için 15 gün süre tanınır.
• Bu süre içinde karara katılmazlarsa, arsa payları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından rayiç değer tespit ettirilerek belirlenir.
• Arsa payları, bu rayiç değerden az olmamak kaydıyla, öncelikle anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma usulü ile satışa sunulur.
• Diğer maliklerce satın alınmayan paylar, Başkanlık, ilgili idare veya TOKİ tarafından satın alınabilir.

🔎 Salt Çoğunluk Kararına İtiraz

Salt çoğunlukla alınan karara karşı maliklerin çeşitli hukuki başvuru yolları bulunmaktadır:

İdari İtiraz

Alınan kararın usul ve esasa aykırı olduğu düşünülüyorsa, ilgili İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. Özellikle toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmadığı, çoğunluk hesaplamasının yanlış olduğu veya arsa payı oranlarının hatalı belirlendiği hallerde bu yola başvurulabilir.

İdari Yargıda İptal Davası

Karara dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı, işlemin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava gerekçeleri arasında çoğunluk hesaplama hatası, toplantı usulsüzlüğü veya hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Hakkın Kötüye Kullanılması İddiası

Salt çoğunluğu elinde bulunduran maliklerin, azınlık maliklerinin haklarını ihlal edecek şekilde hareket etmesi halinde, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında hukuki yollara başvurulabilir.

📚 Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm kararı için kaç kişinin onayı gerekir?

7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrası, yapının toplam arsa payının yarıdan bir fazlasına (salt çoğunluk, P+1) sahip maliklerin anlaşması yeterlidir. Daha önce bu oran 2/3 idi.

Bağımsız bölüm sayısı mı, arsa payı oranı mı esas alınır?

Çoğunluk hesaplamasında bağımsız bölüm sayısı değil, maliklerin tapu sicilindeki arsa payı oranları esas alınır. Bu nedenle arsa payı yüksek olan malikin oyu daha ağır basar.

Karara katılmayan malikin evi zorla satılabilir mi?

Evet, karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç değer tespit ettirilerek açık artırma ile satışa çıkarılabilir. Ancak bu sürecin yasada belirlenen usule uygun yürütülmesi zorunludur. Usulsüzlük halinde satış işleminin iptali istenebilir.

Salt çoğunluk kuralı ne zaman yürürlüğe girdi?

Salt çoğunluk kuralı, 9 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile yürürlüğe girmiştir.