Kentsel Dönüşümde Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Hakları

🏗️ Kentsel Dönüşümde Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde yalnızca mülk sahipleri ve kiracılar değil, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan kişiler de doğrudan etkilenir. İntifa hakkı, oturma hakkı (sükna), üst hakkı gibi sınırlı ayni haklar, sahibine mülkiyet hakkı vermemekle birlikte taşınmazı kullanma ve yararlanma yetkisi tanır. 6306 sayılı Kanun, bu hak sahiplerini de koruma altına almış ve çeşitli desteklerden yararlanmalarını öngörmüştür. Bu rehberde sınırlı ayni hak sahiplerinin kentsel dönüşüm sürecindeki haklarını kapsamlı olarak ele alıyoruz.

Savun Hukuk

📚 Sınırlı Ayni Hak Nedir?

Sınırlı ayni haklar, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ve sahibine bir taşınmaz üzerinde sınırlı düzeyde yararlanma, kullanma veya güvence hakkı tanıyan haklardır. Mülkiyet hakkından farklı olarak, bu haklar taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf yetkisi vermez; yalnızca belirli bir kullanım veya yararlanma alanıyla sınırlıdır.

Kentsel Dönüşümde Önem Taşıyan Sınırlı Ayni Haklar

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan sınırlı ayni haklar şunlardır:

• İntifa Hakkı: Sahibine, başkasına ait bir taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma (örneğin kira geliri elde etme) hakkı tanır. Tapu siciline tescil edilir ve hak sahibinin ölümüyle sona erer.
• Oturma (Sükna) Hakkı: Sahibine, bir binada veya bağımsız bölümde oturma hakkı verir. İntifa hakkından farklı olarak yalnızca oturma amacıyla sınırlıdır; taşınmazı kiraya verme gibi bir yetki içermez.
• Üst Hakkı: Sahibine, başkasının arazisi üzerinde yapı inşa etme ve bu yapının mülkiyetini elde etme hakkı tanır.
• İpotek Hakkı: Bir alacağın güvence altına alınması amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Kentsel dönüşümde ipoteğin akıbeti özel düzenlemeye tabidir.

⚖️ 6306 Sayılı Kanun’da Sınırlı Ayni Hak Sahipleri

Kanunun Yaklaşımı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, sınırlı ayni hak sahiplerini malik ve kiracıdan ayrı bir kategori olarak ele almıştır. Kanunun 5. maddesi uyarınca, anlaşma ile tahliye edilen riskli yapıların malikleri, kiracıları ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahipleri geçici konut veya iş yeri tahsisi ya da kira yardımından yararlanabilir.

💰 Kira Yardımı ve Taşınma Desteği

Kira Yardımı Miktarı

Sınırlı ayni hak sahiplerine yapılan kira yardımı, kiracılara yapılan yardımdan farklıdır. Yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine, belirlenen aylık kira bedelinin 5 katı tutarında tek seferlik (defaten) kira yardımı yapılabilir. Bu miktar, kiracılara yapılan 2 katlık yardımın oldukça üzerindedir ve sınırlı ayni hak sahiplerinin daha güçlü bir mülkiyet benzeri hakka sahip olmasından kaynaklanır.

Başvuru Belgeleri

Sınırlı ayni hak sahiplerinin kira yardımı başvurusunda sunması gereken belgeler şunlardır:

• Sınırlı ayni hakkı gösterir tapu kaydı veya tapu senedi
• Riskli yapıda ikamet ettiğine dair belge (ikametgâh belgesi)
• Riskli yapı tespit raporu
• Kimlik fotokopisi
• Banka hesap bilgileri (IBAN)

Başvuru Süresi ve Yeri

Kira yardımı başvurusu, riskli yapının tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır. Başvuru, e-Devlet üzerinden veya ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılabilir.

📄 Tapu Sicilindeki Hakların Akıbeti

Yıkım Sonrası Hakların Devamı

6306 sayılı Kanun’un önemli düzenlemelerinden biri, riskli yapının yıkılması halinde tapu sicilinde kayıtlı ayni ve şahsi hakların akıbetidir. Kanuna göre, riskli binaların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam eder. Bu düzenleme, sınırlı ayni hak sahiplerinin haklarının yıkımla birlikte ortadan kalkmamasını güvence altına alır.

İpotek Hakkının Durumu

Riskli yapı üzerinde ipotek bulunması, yapının yıktırılmasına engel teşkil etmez. İpotek hakkı, yıkım sonrasında arsa payı üzerinde devam eder ve yeni yapılan binada ilgili bağımsız bölüm üzerine taşınır. İpotek alacaklısının rızası olmaksızın da yıkım gerçekleştirilebilir.

İntifa ve Oturma Hakkının Durumu

Riskli yapının yıkılmasıyla birlikte intifa hakkı ve oturma hakkı, yapının kendisine bağlı olduğu ölçüde sona erebilir. Ancak bu hakların arsa payına bağlı olarak tescil edilmiş olması halinde, yeni yapılan binada da devam etmesi söz konusu olabilir. Bu husus, hakkın tesciline ve sözleşme şartlarına göre değişiklik gösterir.

🔒 Sınırlı Ayni Hak Sahibinin Karar Sürecindeki Konumu

Kentsel dönüşüm kararlarında oy hakkı yalnızca maliklere aittir. Sınırlı ayni hak sahipleri — intifa, oturma veya üst hakkı sahibi olsalar bile — 2/3 çoğunluk veya salt çoğunluk oylamasına katılamazlar. Ancak alınan kararlardan doğrudan etkilendikleri için bilgilendirilme hakları vardır ve kararların kendi haklarını ihlal etmesi halinde yargı yoluna başvurabilirler.

⚖️ Hukuki Başvuru Yolları

İdari Yargıda İptal Davası

Sınırlı ayni hak sahibi, riskli yapı tespitine veya yıkım kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne itiraz edilir; itirazın reddedilmesi halinde 30 gün içinde idare mahkemesine başvurulabilir. Ticari faaliyetin veya yaşam alanının kaybedilme riski nedeniyle yürütmenin durdurulması talep edilebilir.

Tazminat Davası

Sınırlı ayni hak sahibi, hakkının ihlal edilmesi veya ortadan kaldırılması halinde tazminat davası açabilir. İntifa hakkı sahibi, kalan süre boyunca elde edeceği gelirin kaybını talep edebilir. Oturma hakkı sahibi ise alternatif barınma masraflarını ve manevi zararlarını dava konusu yapabilir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi

6306 sayılı Kanun kapsamında sınırlı ayni hak sahipleri de kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabilir. Düşük faizli kredi imkânı, geçici barınma veya yeni konut edinme amacıyla kullanılabilir.

📝 Sıkça Sorulan Sorular

İntifa hakkı sahibi kentsel dönüşümde oy kullanabilir mi?

Hayır. Kentsel dönüşüm kararlarında oy hakkı yalnızca maliklere aittir. İntifa hakkı sahibi kararlara katılamaz ancak kararlardan etkilenmesi halinde yargı yoluna başvurabilir.

Sınırlı ayni hak sahibine ne kadar kira yardımı yapılır?

Yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine, belirlenen aylık kira bedelinin 5 katı tutarında tek seferlik kira yardımı yapılır. Bu tutar il bazında değişiklik gösterir.

İpotek yıkıma engel olur mu?

Hayır. Riskli yapı üzerinde ipotek bulunması yıkıma engel değildir. İpotek hakkı, yıkım sonrasında arsa payı ve ardından yeni bağımsız bölüm üzerinde devam eder.

Yeni binada intifa hakkım devam eder mi?

Bu durum, intifa hakkının tesciline ve sözleşme şartlarına göre değişir. İntifa hakkı yapıya bağlı olarak kurulmuşsa yıkımla sona erebilir; arsa payına bağlı olarak tescil edilmişse yeni binada devam etmesi mümkündür. Bu konuda hukuki destek almak büyük önem taşır.