‘Anneme evde oturma hakkı tanıdık’, ‘tapuda sükna şerhi var, ev satılsa bile çıkamazlar’… Oturma hakkı, kira ile sık karıştırılan ama bambaşka sonuçlar doğuran bir aynî haktır. Evi kiralayan, satın alan veya aile içi devirle düzenleyen herkesin bu farkı bilmesi gerekir; çünkü sükna, tapuya işlenen ve herkese karşı ileri sürülen bir güçtür.
🏠 Sükna Nedir, Kiradan Nasıl Ayrılır
Oturma hakkı (TMK 823 vd.), bir binada veya bölümünde oturma yetkisi veren, kişiye sıkı sıkıya bağlı bir irtifak hakkıdır: tapuda resmî senetle kurulur, devredilemez ve mirasçılara geçmez; hak sahibinin ölümüyle sona erer. Kira ise alacak hakkıdır: sözleşmeyle kurulur, kural olarak devir ve alt kira tartışmalarına açıktır ve üçüncü kişilere karşı ancak şerhle güçlendirilebilir. Sükna sahibi bedel ödemek zorunda değildir (aksi kararlaştırılabilir); kiracı ise bedel öder. İntifadan farkı da nettir: intifa sahibi taşınmazı kiraya verip gelir elde edebilir, sükna sahibi yalnızca oturur.
Not: Ev alırken tek sayfalık tapu kaydı taraması (şerhler ve irtifaklar bölümü), ‘içinde ömür boyu oturma hakkı olan ev’ sürpriziyle karşılaşmamanın tek güvenilir yoludur.
⚖️ Satış, Tahliye ve Üçüncü Kişilere Etki
Güç farkı en çok satışta görülür: sükna tapuda kurulu olduğundan taşınmazı satın alan herkesi bağlar; yeni malik, oturma hakkı sahibini tahliye edemez ve gereksinim tahliyesi gibi kira kurumları sükna sahibine uygulanmaz. Kiracı ise satışta yeni malik rejiminin korumalarıyla yetinmek zorundadır. Aile içi kurgularda bu fark bilinçli kullanılır: evini çocuğuna devreden anne-babaya sükna tanınması, onları kiracı statüsünün belirsizliğinden kurtarır. Sükna sahibinin hakkı ise hakkın kötüye kullanımı, koşulların değişmesi veya terkin anlaşmasıyla mahkeme kanalında tartışılabilir.
🧭 Karma Senaryolar ve Uyuşmazlık Yolu
Pratikte kurumlar iç içe geçer: sükna şerhli evin başka bölümleri kiraya verilebilir; sükna sahibi ile kiracı ortak alanlarda karşılaşır ve ortak kullanım kuralları ikisine de uygulanır. Süknası olan kişinin taşınmazı başkasına ‘kiralaması’ kural olarak mümkün değildir; böyle bir sözleşme, hakkın kişiselliğine takılır ve bedel ödeyen kişi korumasız kalabilir. Bu yüzden imza öncesi tapu kaydı okunmalı, şerhler kontrol edilmelidir. Uyuşmazlıklarda kanal ayrışır: kira ilişkisi arabuluculuk ve sulh hukukta; sükna kurulması-terkini asliye hukukta ve tapu düzleminde yürür.
📌 İlgili Konular
Konu intifa hakkı sahibinden kiralama ve kira şerhi ile yakından bağlantılıdır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda oturma hakkı şerhi olan evi satın alırsam oturanı çıkarabilir miyim?
Hayır; sükna aynî haktır ve yeni maliki de bağlar. Hak, sahibinin ölümü, süresinin dolması veya terkin ile sona ermedikçe tahliye istenemez.
Süknası olan kayınvalidem evi bize kiraladı; sözleşme geçerli mi?
Oturma hakkı kişiye bağlıdır ve kullanımın devrine kural olarak imkân vermez; bedel ödediğiniz bu kurgu korumasız kalabilir, tapu düzeyinde çözüm (intifa veya kira şerhi) gerekir.
Ev sahibi ‘sana ömür boyu oturma sözü veriyorum’ dedi; bu sükna mıdır?
Hayır; sükna ancak tapuda resmî senetle kurulur. Yazılı-sözlü vaatler kira ilişkisinin ötesine geçmez ve satışta sizi korumaz.
Anneme evimde oturma hakkı tanımak istiyorum; kira sözleşmesi yeterli mi?
Kalıcı koruma için tapuda sükna kurulması gerekir; kira sözleşmesi bedel, yenileme ve satış risklerine açıktır, sükna ise ömür boyu güvence sağlar.
Oturma hakkı ve kira kesişimindeki uyuşmazlıklarınız için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Her somut olay kendine özgüdür; sonuç taahhüdü içermez.
