Paylı mülkiyetteki taşınmazda bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkıyla o payı aynı koşullarla alabilir. Bu tapu düzeyindeki çekişme, içeride oturan kiracıyı da doğrudan etkiler: dava sürerken kira kime ödenir, taşınmaz el değiştirirse sözleşme ne olur ve kiracının kendisinin önalım hakkı var mı?
🏛️ Önalım Hakkının İşleyişi
Yasal önalım hakkı paylı mülkiyette paydaşlara tanınır: payın üçüncü kişiye satışı hâlinde diğer paydaşlar, satışın kendilerine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde önalım davası açabilir. Dava, satış bedeli ve masrafların depo edilmesiyle sonuçlanır; kazanan paydaş, alıcının yerine geçer. Sözleşmesel önalım ise tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı güçlendirilebilir. Önemli sınır: önalım yalnızca satışta işler; mirasla geçiş, bağış ve paydaşlar arası satış kural olarak önalım doğurmaz.
Not: Taşınmazı satın almayı düşünen kiracı için en pratik araç, sözleşmeye eklenen ve tapuya şerh edilen alım hakkıdır; şerhsiz vaatler, satış günü geldiğinde çoğu zaman buharlaşır.
🏠 Kiracıya Etkisi: El Değiştiren Pay ve Kira
Kiracı yönünden önalım davası, sonucu itibarıyla bir el değiştirmedir: pay kimde kalırsa kalsın yeni malik rejimi uygulanır ve kira sözleşmesi korunur. Sürecin gri alanı ödeme muhatabıdır: satış sonrası alıcı, dava sonrası önalım hakkını kullanan paydaş devreye girer; kiracı, tapudaki güncel duruma ve yazılı bildirimlere göre açıklamalı ödeme yapmalı, çekişme derinleşirse tevdi mahalli istemelidir. Kiralamanın kendisi de pay çoğunluğuna dayanmalıdır; önalım kavgasındaki paydaşların kiracıya yönelik tek taraflı talepleri bu süzgeçten geçirilir.
🧭 Kiracının Kendi Önalım İmkânı Var mı
Türk hukukunda kiracıya kanunla tanınmış genel bir önalım hakkı yoktur: ‘ev satılırsa önce kiracıya sorulur’ inancı söylentiden ibarettir. Kiracı ancak iki yoldan alım önceliği elde edebilir: sözleşmeye yazılıp mümkünse tapuya şerh edilen sözleşmesel önalım/alım hakkı veya satış sürecinde malikle yapılan pazarlık. Bunun dışında kiracının güvencesi mülkiyete değil kiracılığa ilişkindir: kira şerhi, yeni malik korumaları ve tahliye savunmaları. Taşınmazı almak isteyen kiracı, niyetini yazılı ve erken bildirmeli; süreç arabuluculuk masasında da kurgulanabilir.
📌 İlgili Konular
Konu paylı mülkiyette kiralama ve satılan evde kiracının hakları ile yakından bağlantılıdır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Oturduğum ev satılıyor; kiracı olarak öncelikli alım hakkım var mı?
Kanuni bir önalım hakkınız yoktur; ancak sözleşmenize alım önceliği yazdırabilir veya satış pazarlığına erken katılabilirsiniz. Kiracılık haklarınız satıştan etkilenmez.
Önalım davası sürerken kirayı kime ödeyeceğim?
Tapudaki güncel malike, yazılı bildirimlere göre açıklamalı ödeyin; çekişme netleşmemişse tevdi mahalli tayini en güvenli yoldur.
Paydaşlardan biri payını sattı; kiracı olarak sözleşmem biter mi?
Hayır; el değiştirme kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni pay sahibi ancak kanuni sebep ve sürelerle tahliye isteyebilir.
Paydaşım, payını kiracımıza satmak istiyor; önalım hakkımı kullanabilir miyim?
Evet; üçüncü kişi konumundaki kiracıya satış, diğer paydaşların önalım hakkını tetikler ve süresinde dava ile pay aynı koşullarla alınabilir.
Önalım ve kiracılık kesişimindeki uyuşmazlıklarınız için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Her somut olay kendine özgüdür; sonuç taahhüdü içermez.
