Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Hak Kaybı

🏗️ Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapının yeniden inşası veya güçlendirilmesi kararına katılmayan maliklerin arsa payları, kanun gereği satışa çıkarılabilmektedir. Bu mekanizma, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle düzenlenmiş olup, çoğunluk kararının uygulanabilmesi için öngörülen zorunlu bir süreçtir.

Savun Hukuk

Arsa payı satışı, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğinde olduğundan, hem satış sürecinin usulüne uygun yürütülmesi hem de satış bedelinin hakkaniyete uygun belirlenmesi büyük önem taşır. Bu süreçte yaşanan usulsüzlükler ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

📋 Arsa Payı Satış Süreci Nasıl İşler?

1. Çoğunluk Kararının Alınması

Riskli yapının yeniden inşası veya güçlendirilmesi kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (7471 sayılı Kanun ile değiştirilen oran) ile alınır. Bu kararın alınabilmesi için toplantı usulüne uyulması ve karara katılan maliklerin arsa payı toplamının yarıdan bir fazlası olması gerekir.

2. Karara Katılmayan Maliklere Bildirim

Çoğunluk kararı alındıktan sonra, karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen maliklere noter aracılığıyla veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na uygun şekilde bildirimde bulunulur. Maliklere karara katılmaları için 15 günlük süre tanınır.

3. Rayiç Değer Tespiti

15 günlük süre sonunda karara katılmayan maliklerin arsa payları için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından rayiç değer tespit ettirilir. Değerleme, Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından yapılır ve satış bedelinin alt sınırını oluşturur.

4. Açık Artırma ile Satış

Rayiç değer belirlendikten sonra, arsa payları bu değerden az olmamak kaydıyla, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satışa sunulur. Açık artırmada en yüksek teklifi veren paydaş, arsa payını satın alma hakkını elde eder.

5. Paydaşlarca Satın Alınamaması Halinde

Açık artırmada diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan arsa payları, Bakanlığın talebi üzerine tespit edilen rayiç bedel ödenerek Hazine adına resen tescil edilir. Bu paylar, yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye ya da ilgili idareye devredilir.

⚠️ Arsa Payı Satışında Yaşanabilecek Hak Kayıpları

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı satışı aşamasında çeşitli hak kayıpları yaşanabilmektedir:

Rayiç Değerin Düşük Belirlenmesi

Değerleme kuruluşunun belirlediği rayiç değer, gerçek piyasa değerinin altında kalabilir. Özellikle değerlemenin yapıldığı tarih ile satışın gerçekleştiği tarih arasındaki sürede gayrimenkul piyasasında yaşanan değişimler, maliklerin aleyhine sonuç doğurabilir.

Arsa Payının Hatalı Tespiti

Tapu sicilindeki arsa payı oranları, yapının inşa edildiği döneme ait değerlere dayandığından, güncel piyasa koşullarını yansıtmayabilir. Arsa payının hatalı belirlenmesi, malikin hem çoğunluk hesaplamasında hem de satış bedelinde hak kaybına uğramasına neden olabilir.

Usulsüz Tebligat ve Süre Kaybı

Karara katılma çağrısının usulüne uygun tebliğ edilmemesi halinde, malik 15 günlük süreyi kaçırarak farkında olmadan satış sürecine dahil edilebilir. Bu durum özellikle yurt dışında yaşayan veya adres değişikliği yapan malikler için risk oluşturmaktadır.

Toplantı Usulsüzlüğü

Çoğunluk kararının alındığı toplantıda usul kurallarına uyulmaması, alınan kararı ve buna bağlı satış işlemini geçersiz kılabilecek niteliktedir. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, katılımcı listesinin eksik tutulması gibi durumlar usulsüzlük gerekçesi oluşturur.

⚖️ Arsa Payı Satışına Karşı Hukuki Yollar

İdari İptal Davası

Arsa payı satış işlemi bir idari işlem niteliğinde olduğundan, işlemin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava gerekçeleri arasında rayiç değerin düşük belirlenmesi, tebligat usulsüzlüğü, toplantı usulsüzlüğü ve çoğunluk hesaplama hatası sayılabilir.

Yürütmeyi Durdurma Talebi

İptal davasıyla birlikte yürütmeyi durdurma talebinde bulunularak, satış işleminin dava sonuçlanana kadar durdurulması istenebilir. Mahkeme, telafisi güç veya imkansız zararlar doğacağına kanaat getirirse yürütmeyi durdurma kararı verebilir.

Bedel Artırım Davası

Satış bedeli rayiç değer üzerinden belirlense de, malikin bu bedeli yetersiz bulması halinde bedel artırım davası açması mümkündür. Mahkeme, bağımsız bilirkişi incelemesi ile gerçek değeri tespit ettirerek bedelin artırılmasına hükmedebilir.

Arsa Payı Düzeltme Davası

Tapu sicilindeki arsa payı oranının hatalı olduğunu düşünen malikler, kentsel dönüşüm süreci başlamadan veya devam ederken Sulh Hukuk Mahkemesi’nde arsa payı düzeltme davası açabilir. Bu dava ile arsa payının güncel piyasa değerine uygun olarak düzeltilmesi talep edilir.

📅 Satış Sürecinin Zaman Çizelgesi

📚 Sıkça Sorulan Sorular

Arsa payım rızam olmadan satılabilir mi?

Evet, çoğunluk kararına katılmamanız ve 15 günlük süre içinde karara katılmamanız halinde arsa payınız açık artırma ile satışa çıkarılabilir. Ancak satış bedeli, tespit edilen rayiç değerin altında olamaz.

Satış bedelini beğenmezsem ne yapabilirim?

Rayiç değerin gerçek piyasa değerini yansıtmadığını düşünüyorsanız bedel artırım davası açabilirsiniz. Ayrıca satış işlemine karşı 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası da açabilirsiniz.

Arsa payı satışı iptal edilebilir mi?

Evet, satış sürecinde usulsüzlük yapıldığını ispatlayarak idare mahkemesinden satış işleminin iptalini ve yürütmesinin durdurulmasını talep edebilirsiniz. Tebligat usulsüzlüğü, çoğunluk hesaplama hatası veya değerleme hatası iptal gerekçesi olabilir.

Hiç kimse arsa payımı satın almazsa ne olur?

Diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan arsa payları, rayiç bedel ödenerek Hazine adına tescil edilir ve Bakanlığa tahsis edilir. Bakanlık bu payları TOKİ’ye veya ilgili idareye devredebilir.