Kentsel Dönüşümde Yıkım Kararı ve İdari Yıkım

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti kesinleştikten ve tahliye süresi dolduktan sonra sıra yıkım aşamasına gelir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların yıkımını öncelikle maliklere bırakır; ancak malikler süresinde yıkım gerçekleştirmezse idare devreye girerek idari yıkım uygular. Bu rehberde, yıkım kararının alınmasından idari yıkıma, masrafların tahsilinden hukuki koruma yollarına kadar sürecin tüm aşamalarını ele alıyoruz.

Savun Hukuk

🏗️ Yıkım Kararı Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşümde yıkım kararı, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte otomatik olarak gündeme gelir. Yıkım kararı ayrı bir idari işlem olmayıp, riskli yapı tespitinin doğal bir sonucudur. Süreç şu şekilde işler:

• Riskli yapı tespiti kesinleşir: İtiraz süresinin dolması veya itirazın reddi ile tespit kesinleşir.
• Tebligat yapılır: İlgili idare, yapı maliklerine tebligat göndererek yapının tahliye edilmesini ve yıktırılmasını ister.
• Süre verilir: Maliklere yapıyı yıktırmaları için 60 günden az olmamak üzere süre tanınır. 7471 sayılı Kanun ile bu süre en fazla 90 gün olarak sınırlandırılmıştır.
• Ek süre verilir: İlk sürede yıkım gerçekleşmezse, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek en az 30 günlük ek süre verilir.

⚖️ Maliklerce Yıkım (Gönüllü Yıkım)

6306 sayılı Kanun, riskli yapının yıkımını öncelikle maliklerin inisiyatifine bırakır. Maliklerin yapıyı kendileri yıktırmasının avantajları şunlardır:

• Maliyet kontrolü: Malikler, yıkım firmasını kendileri seçerek maliyeti kontrol edebilir.
• Zamanlama esnekliği: Verilen süre içinde maliklerin uygun gördükleri zamanda yıkım yapılabilir.
• Değerli malzemelerin kurtarılması: Yıkım öncesinde binadan kullanılabilir malzemeler çıkarılabilir.
• Çevresel hassasiyet: Malikler, çevre ve komşu yapılara zarar vermeyecek şekilde kontrollü yıkım yaptırabilir.

Maliklerce yıkımda, yıkım ruhsatı alınması ve lisanslı bir yıkım firmasıyla çalışılması zorunludur. Yıkım işlemi tamamlandıktan sonra yıkım tutanağı düzenlenir ve ilgili idareye bildirilir.

🚨 İdari Yıkım (İdarece Yıktırma)

Malikler verilen süreler içinde yapıyı yıktırmazsa, idare devreye girer ve yapıyı re’sen (kendiliğinden) yıktırır. İdari yıkım süreci şu aşamalardan oluşur:

1. Hizmetlerin Durdurulması

Tahliye ve yıkım süresi dolduğunda, ilgili idare yapıya verilen elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulmasını ilgili kurumlardan talep eder. İlgili kurumlar bu talebi yerine getirmek zorundadır. Bu uygulama, yapıda kalmaya devam eden kişilerin tahliyesini fiilen zorunlu kılmayı amaçlar.

2. Kolluk Kuvveti Desteğiyle Tahliye

Yapıda hâlâ kişiler bulunuyorsa, mülki idare amirinin (vali veya kaymakam) yazılı izniyle kolluk kuvvetleri eşliğinde tahliye gerçekleştirilir. Kilitli kapılar açılabilir veya açtırılabilir.

3. Yıkım İhalesı ve Yıkım İşlemi

İdare, yıkım işini ihale yoluyla veya doğrudan temin yöntemiyle bir yıkım firmasına yaptırır. Yıkım sırasında çevre güvenliği, asbest kontrolü ve atık yönetimi gibi teknik hususlara dikkat edilir. Yıkım işlemi tamamlandığında tutanak düzenlenir.

4. Masrafların Tahsili

İdari yıkımın masrafları yapı maliklerinden payları oranında tahsil edilir. Malikler masrafları ödemezse, ilgili tutar 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun kapsamında kamu alacağı olarak takip edilir.

📌 Yıkım Kararına İtiraz ve İptal Davası

Yıkım kararına karşı hukuki yollara başvurmak mümkündür. Ancak doğru strateji belirlemek büyük önem taşır:

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Yıkım kararının temelinde riskli yapı tespiti yatmaktadır. Bu nedenle öncelikle riskli yapı tespitinin iptali için dava açılmalıdır. Tespit iptal edilirse yıkım kararı da hukuki dayanağını kaybeder.

Yıkım İşlemine Karşı İptal Davası

Yıkım kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) uyarınca dava açma süresi tebligattan itibaren 60 gündür. Dava ile birlikte mutlaka yürütmeyi durdurma talep edilmelidir; aksi halde dava sonuçlanmadan yıkım gerçekleştirilebilir.

🏗️ İdari Yıkımda Dikkat Edilecek Hususlar

• Tebligat usulüne uygunluk: Yıkım öncesinde yapılan tüm tebligatların usulüne uygun olması gerekir. Usulsüz tebligat, yıkım işleminin iptaline yol açabilir.
• Sürelere riayet: İdarenin maliklere verdiği sürelerin kanunda öngörülen asgari sürelere uygun olması şarttır. 60 günden az süre verilmesi hukuka aykırıdır.
• Orantılılık ilkesi: İdari yıkım işlemi orantılı olmalıdır. Yapının sadece riskli kısmının güçlendirilerek korunması mümkünse, tamamının yıkılması orantısız olabilir.
• Kültür varlığı kontrolü: Tescilli veya korunması gereken yapıların yıkımında Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu’nun onayı aranır.
• Çevre mevzuatı: Yıkım sırasında asbest ve tehlikeli madde kontrolü, hafriyat yönetimi ve çevre kirliliği önlemleri alınmalıdır.

📝 Yıkım Sonrası Süreç

Riskli yapının yıkılmasından sonra şu adımlar izlenir:

• Yıkım tutanağı: Yıkım işlemi resmi tutanakla belgelenir.
• Tapu kaydına şerh: Yıkılan yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapudan terkin edilir ve arsa payı tapusu oluşturulur.
• Yeniden inşa kararı: Malikler, salt çoğunlukla (7471 sayılı Kanun sonrası) yeniden inşa kararı alır.
• Müteahhit seçimi: İnşaat sözleşmesi için müteahhit belirlenir ve sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır.
• İnşaat ruhsatı: Yeni yapı için imar planına uygun proje hazırlanır ve inşaat ruhsatı alınır.

📞 Hukuki Destek

Kentsel dönüşümde yıkım kararına itiraz etmek, idari yıkım sürecinde haklarınızı korumak veya yıkım sonrası yeniden inşa sürecinde hukuki danışmanlık almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.