Apartman ve site yönetimlerinde en sık tartışılan konulardan biri, ortak alanlardan birinin bir kat malikine ya da üçüncü kişiye kiraya verilmesidir. Zemin kattaki dükkânın önündeki açık saha, çatı ya da dış cephe çoğu zaman “nasılsa kullanılmıyor” düşüncesiyle gelir getiren bir alana dönüştürülür. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 23.03.2026 tarihli ve E.2025/10357, K.2026/4721 sayılı kararında bu uygulamanın sınırlarını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun iki temel hükmü üzerinden ele almıştır.
Dosyada 500 metrekarelik bir açık alanın 29 yıl süreyle bir bağımsız bölüm malikine kiralanması, oy çokluğuyla alınmış bir kat malikleri kurulu kararına dayandırılmıştı. Uyuşmazlık, bu kararın geçerliliğinden başlayıp ortak alanda kimin ne kadar yer kullanabileceğine uzanmıştır.
- 500 metrekarelik açık alan: uyuşmazlığın doğuşu
- Dosyanın seyri: iki bozma arasındaki on bir yıl
- KMK m.45: ortak yerin kiralanması oy birliği ister
- Arsa payı, ortak alanda münhasır kullanım hakkı verir mi?
- Ortak alan nasıl belirlenir: proje, yönetim planı ve keşif
- Ruhsat ve yapı kayıt belgesi savunmaları
- Dairesini satan kat malikinin davadaki durumu
- Kararın pratik sonucu
- Sıkça Sorulan Sorular
🏢 500 metrekarelik açık alan: uyuşmazlığın doğuşu
Dava dilekçesine göre davacılar, Kahramanmaraş’taki bir parselde bulunan taşınmazda kat malikidir. Apartmanın alt katındaki işyerlerinin batı-kuzey tarafında yer alan 500 m²lik açık alanın üzeri davalı tarafından kapatılmıştır. Davacılar bu kısmın ortak alan olduğunu belirterek tahliye istemli ihtarname göndermiş; ihtarnameye verilen cevapta, apartman yönetimince yetkili kılınan kişinin 27.07.2015 tarihli yönetim planından aldığı yetki çerçevesinde söz konusu yeri kiraladığı bildirilmiştir.
Davacılar, apartmanın karar defterini incelediklerinde böyle bir karara rastlamadıklarını; 28.07.2015 tarihli toplantıya çağrılmadıklarını ve çağrı usulüne uyulmadığını ileri sürmüştür. Ayrıca 634 sayılı Kanun’da ortak yerlerin kiralanması bakımından oy birliği arandığı hâlde, kiralamaya ilişkin 31.07.2015 tarihli kararın oy çokluğuyla alındığını belirterek bu kararın ve buna dayanan kira sözleşmesinin iptalini talep etmişlerdir. İlk Derece Mahkemesi kararında, iptali istenen kararın konusu “A Blok altı dükkânlar etrafında bulunan açık alanlı sahanın 29 yıl süre ile bir bağımsız bölüm sahibine kiralanması” olarak aktarılmıştır.
⚖️ Dosyanın seyri: iki bozma arasındaki on bir yıl
İlk Derece Mahkemesi 14.11.2018 tarihli kararıyla davayı kısmen kabul etmiş; 31.07.2015 tarihli kiralama kararının iptaline, ortak alanlara yapılan müdahalenin önlenmesine ve eski hâle getirilmesine hükmetmiştir. Site yönetiminin oluşturulmasına ilişkin 28.07.2015 tarihli karar yönünden iptal talebi ise reddedilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi 26.04.2019 tarihli kararıyla hükmü kaldırıp yeniden hüküm kurmuş ve kurul kararlarının iptaline yönelik davayı reddetmiştir. Bu karar, (kapatılan) Yargıtay 20. Hukuk Dairesince bozulmuştur. Bozmada iki nokta öne çıkmıştır: 634 sayılı Kanun’un 45. maddesindeki amir hüküm karşısında yönetim planının buna aykırı hükümlerinin geçersiz olacağı ve iptali istenen kararın bu madde şartlarını taşıyıp taşımadığının araştırılması gerektiği; ayrıca kiralanan bağımsız bölümün sürekli faydalananı olan kiracı şirketin davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerektiği.
Bozmaya uyularak verilen kararda dava kısmen kabul edilmiş; 31.07.2015 tarihli kurul kararı iptal edilmiş, ortak alanda projeye aykırı müdahalenin giderilmesine ve el atmanın önlenmesine karar verilmiştir. Bu karar da taraf vekillerince temyiz edilmiş ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 23.03.2026 tarihinde oy birliğiyle bozma kararı vermiştir.
📚 KMK m.45: ortak yerin kiralanması oy birliği ister
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi, “temliki tasarruflar ve önemli işler” başlığını taşır ve şu düzenlemeyi içerir: anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı ya da damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Bu hüküm emredici niteliktedir. İlk bozma kararında da vurgulandığı üzere, yönetim planının bu maddeye aykırı hükümleri geçersizdir. Dolayısıyla yönetim planında “yönetime kiralama yetkisi verildiği” yönündeki bir düzenlemeye dayanılması, oy birliği şartını ortadan kaldırmamaktadır. Uygulamada sık karşılaşılan durumlar şöyle özetlenebilir:
- Ortak yerin kiraya verilmesi kararı oy çokluğuyla alınmışsa, karar KMK m.45’e aykırılık iddiasıyla dava konusu edilebilir
- Yönetim planındaki aksi yöndeki yetki hükümleri kanunun amir hükmü karşısında geçersiz sayılır
- Kararın iptali istendiğinde mahkeme, kararın m.45 şartlarını taşıyıp taşımadığını araştırmakla yükümlüdür
- Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması ise KMK m.19/2 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır
📐 Arsa payı, ortak alanda münhasır kullanım hakkı verir mi?
Kararın en dikkat çekici bölümü, Bölge Adliye Mahkemesinin kurduğu hükmün hesaplama yöntemine yöneliktir. Anılan mahkeme, davalı tarafından el atılan 428 m²lik ortak alandan davalının arsa payı karşılığı kullanım hakkı olarak hesaplanan 147,10 m²yi düşmüş ve kalan 280,90 m²lik alana el atmanın önlenmesine karar vermiştir.
Daire bu yöntemi hukuka aykırı bulmuştur. Kararda, 634 sayılı Kanun’un 16. maddesine göre kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları; ortak alanların bütün kat maliklerince arsa payları oranında kullanılacak alanlar olduğu belirtilmiştir. Ancak bu alanlar münhasıran bir kat maliki tarafından kullanılamaz. Arsa payından hareketle bir kat malikine belirli metrekarelik bir alanı tek başına kullanma hakkı tanınması, kanuna aykırı sonuç doğurmaktadır. KMK m.16/2’de ortak yerlerdeki kullanma hakkının genel kömürlük, garaj, teras ve çamaşırhane gibi yerlerdeki ölçüsünün arsa payıyla orantılı olduğu belirtilmişse de bu, alanın fiilen bölünerek tahsis edilmesi anlamına gelmemektedir.
🧾 Ortak alan nasıl belirlenir: proje, yönetim planı ve keşif
Bozma kararında, ortak alanların nasıl tespit edileceği de açıkça gösterilmiştir: anataşınmazın mimari projesinde ve yönetim planında belirtilen kullanım şekline göre ortak alanlar belirlenecek, varsa bu alanlara yönelik müdahalelerin men’ine ve eski hâle getirilmesine karar verilecektir. İlk bozma kararında ayrıca, tapuya kayıtlı cari yönetim planının tespit edilmesi ve gerekirse yeniden keşif yapılması suretiyle davalıların ortak alanlardaki kullanım payını aşıp aşmadığının araştırılması gerektiği belirtilmiştir.
Kararda, ana taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hâle getirilmesine ilişkin davaların mülkiyet hakkına dayanılarak açıldığı da vurgulanmıştır. Bu nitelendirme, davayı açma yetkisinin kimde olduğu sorusunu doğrudan tapu kaydına bağlamaktadır. Tapu kaydına dayalı hak sahipliğinin ispatı bakımından serideki yükleniciden daire alan üçüncü kişinin korunmasına ilişkin karar da karşılaştırmalı olarak okunabilir.
🏗️ Ruhsat ve yapı kayıt belgesi savunmaları
Davalı taraf savunmasında, işyeri açma ve çalışma ruhsatında kapalı kullanım alanının 350 m², açık kullanım alanının ise 500 m² olarak tespit edildiğini ileri sürmüştür. Temyiz aşamasında ayrıca kiralanan yerlere ilişkin yapı kayıt belgesi alındığı; el atmanın önlenmesine karar verilen yapının sabit olmayıp demontaj sistemiyle yapıldığı, üzerinin ve çevresinin açılır kapanır tente ve giyotin cam sistemiyle çevrili olduğu belirtilmiştir. Davalı, söz konusu alanın çekme mesafesi olarak belediyeye terk edilen yerlerden olduğunu da savunmuştur.
Daire, bozma sebeplerini taraf sıfatı ve ortak alanın tespit yöntemi üzerinden kurduğundan, bu savunmaların esasına ilişkin ayrı bir değerlendirme yapmamıştır. Bu savunmalar, bozma doğrultusunda yapılacak yargılamada tartışılacaktır.
🔄 Dairesini satan kat malikinin davadaki durumu
Bozmanın ilk ve bağımsız gerekçesi usule ilişkindir. Dosyada, dört davacı ile davalının bağımsız bölümlerini dava dışı üçüncü kişilere sattıkları iddia edilmiş; UYAP üzerinde yapılan incelemede davalıya ait bağımsız bölümün tapu kaydının pasife düştüğü anlaşılmıştır. Karar, bu tür davaların mülkiyet hakkına dayanılarak açıldığı tespitinden hareketle, mahkemece güncel tapu kaydının getirtilmesi ve bağımsız bölümlerin yargılama sırasında devredildiği tespit edilirse 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesi gereğince işlem yapılması gerektiğini belirtmiştir. Bu hususun gözetilmemesi tek başına bozma sebebi sayılmıştır.
📌 Kararın pratik sonucu
Karar, kat mülkiyetinde ortak alanla ilgili üç ayrı soruya işaret etmektedir. Birincisi, ortak yerin kiraya verilmesi KMK m.45 kapsamında bütün kat maliklerinin oy birliğini gerektiren bir işlemdir ve yönetim planındaki aksi düzenlemeler bu şartı ortadan kaldırmaz. İkincisi, arsa payı ortak alanda ortak mülkiyet payını gösterir; bir kat malikine belirli bir metrekarelik alanı tek başına kullanma yetkisi vermez. Üçüncüsü, ortak alanın kapsamı fiilî kullanıma göre değil, onaylı mimari proje ve yönetim planına göre belirlenir.
Bozma kararı, uyuşmazlığı kesin biçimde sonuçlandırmamakta; dosya HMK’nın 373/2. maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmektedir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında ispat yükünün nasıl dağıldığına ilişkin bir başka örnek için serideki emlakçıya verilen vekâlet ve ispat yükü kararı incelenebilir. Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Ortak alanın kiraya verilmesi için oy çokluğu yeterli midir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi, anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini düzenlemektedir. Karara konu dosyada oy çokluğuyla alınan kiralama kararı iptal edilmiş; ilk bozmada yönetim planının bu maddeye aykırı hükümlerinin geçersiz olacağı belirtilmiştir.
Arsa payım büyükse ortak alandan daha fazla yer kullanabilir miyim?
Kararda, KMK m.16 uyarınca kat maliklerinin ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları, ancak bu alanların münhasıran bir kat maliki tarafından kullanılamayacağı belirtilmiştir. Arsa payı karşılığı bir kullanım alanı hesaplanarak davalıya fiilen kullanım hakkı sağlanması bozma sebebi yapılmıştır.
Ortak alanın sınırı fiilî kullanıma göre mi belirlenir?
Hayır. Bozma kararında, anataşınmazın mimari projesinde ve yönetim planında belirtilen kullanım şekline göre ortak alanların tespit edilmesi ve varsa bu alanlara yönelik müdahalelerin men’ine ve eski hâle getirilmesine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. İlk bozmada tapuya kayıtlı cari yönetim planının tespiti ve gerekirse yeniden keşif yapılması da istenmiştir.
Dava sürerken bağımsız bölüm satılırsa yargılama ne olur?
Kararda, bu tür davaların mülkiyet hakkına dayanılarak açıldığı belirtilerek güncel tapu kaydının getirtilmesi ve bağımsız bölümlerin yargılama sırasında devredildiğinin tespiti hâlinde 6100 sayılı Kanun’un 125. maddesi gereğince işlem yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Anılan madde, dava konusunun taraflarca devri hâlinde izlenecek usulü düzenlemektedir.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Bozma kararı uyuşmazlığı kesin olarak sonuçlandırmaz; yargılama bu doğrultuda devam eder. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
