Tapuda malik görünen yükleniciden bir daire satın alınmış, banka da aynı daireyi teminat kabul ederek kredi vermiştir. Sonra inşaat yarım kalmış ve arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili feshedip bütün tapuların kendisine dönmesini istemiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 22.10.2025 tarihli, 2025/3200 E. ve 2025/3530 K. sayılı kararı, bu üçgende kimin korunacağını 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ışığında yeniden çizmektedir. “Dolandırılma” araması ile bu karara ulaşan okuyucular için belirtmek gerekir ki dosyada daire alan davalılar, arsa sahibinin yükleniciyle iş birliği yaparak kendilerinin dolandırılmasına yol açtığını savunmuş; ancak kararın asıl konusu ceza hukuku değil, TMK 1023 kapsamında tapu siciline güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin korunup korunmayacağıdır.
İlk derece ve istinaf eski çizgiye göre tüm tapuları arsa sahibine döndürmüş; Yargıtay, yükleniciden bağımsız bölüm alan davalılar ve ipotekli bankalar yönünden kararı oy birliğiyle bozmuştur.
- “Avans tapu” tartışması ve değişen içtihat
- Olayın seyri: devredilen arsa, satılan daireler, ipotekler
- Davalıların savunması: tapuya güven ve dolandırılma iddiası
- İlk derece ve istinaf: eski çizgide kabul
- Yargıtay 6. HD: İBK sonrası bozma
- Kararın hukuki nitelendirmesi
- Kötüniyetin ispatı: arsa sahibi neyi kanıtlamalı?
- Kararın pratik sonucu
- Sıkça sorulan sorular
🏗️ “Avans Tapu” Tartışması ve Değişen İçtihat
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kararın ifadesiyle taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma ve ani edimli bir sözleşmedir. Yargıtay’ın uzun süre uyguladığı çizgi, yükleniciye önceden verilen tapuları “avans” sayıyordu: yüklenici edimini tamamlamazsa tapu arsa sahibine döner ve ondan alan üçüncü kişi tapuya güvendiğini ileri süremezdi.
6. Hukuk Dairesi bu içtihattan dönmek için Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi uyarınca Birinci Başkanlığa başvurmuş; Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E. ve 2025/2 K. sayılı kararıyla dönme istemini kabul etmiştir. Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince İBK’lar Yargıtay dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar; karar, İBK öncesinde aksi yönde bir bozma bulunsa bile bunun usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanacağını vurgulamaktadır.
📜 Olayın Seyri: Devredilen Arsa, Satılan Daireler, İpotekler
Karar metnine göre arsa sahibi ile yüklenici şirket arasında Çanakkale’deki bir taşınmaz için 07.04.2017 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş; taşınmaz iki parsele ifraz edilerek yüklenici adına tescil edilmiştir. Kat irtifakı kurulan parseldeki 1, 4, 7, 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümler yüklenici tarafından satış yoluyla diğer davalılara devredilmiş; 6 ve 8 numaralı bölümler ile arsa vasıflı diğer parsel yüklenici adına kalmıştır. Taşınmazlar üzerinde bankalar lehine ipotekler ile kamu haczi, icrai haciz ve ihtiyati hacizler bulunmaktadır.
Arsa sahibi, inşaatın süresinde tamamlanmadığını, kendisine devredilmesi gereken iki bağımsız bölümün dahi tapusunun verilmediğini, ilçenin küçük bir yer olup herkesin birbirini tanımasına rağmen davalıların araştırma yapmadan alım ve ipotek işlemi yaptıklarını ileri sürerek tapuların iptali ve adına tescilini, haciz ve ipoteklerin fekkini, gecikme ve kira bedelinin yükleniciden tahsilini istemiştir.
🛡️ Davalıların Savunması: Tapuya Güven ve Dolandırılma İddiası
Daire alan davalıların savunması ortak bir eksende toplanmıştır: tapuda malik görünen yükleniciden bedelini ödeyerek satın aldıkları, sözleşmenin tapuya şerh edilmediği ve kötüniyetli olduklarını ispat yükünün davacıda olduğu. Bir davalı, arsa sahibinin mülkiyeti baştan yükleniciye devrederek ticari risk aldığını söylemiştir.
Kararın “dolandırılma” kavramıyla temas ettiği nokta bu savunmalardır. 10 numaralı bağımsız bölümü alan davalı; inşaatın yaklaşık yüzde 80’inin tamamlandığını, davacının yükleniciyle iş birliği yaparak piyasada güven uyandırdığını ve kendilerinin dolandırılmasına kötüniyetle sebebiyet verdiğini, yükleniciden teminat alması gerekirken bunu yapmadığını ileri sürmüştür. Bankalar ise ipotek tesisinden önce tapu kaydını inceleyip şerh, rehin veya haciz görmediklerini, ipoteğin sınırlı aynî hak olarak TMK 1023 korumasından yararlanması gerektiğini savunmuştur.
⚖️ İlk Derece ve İstinaf: Eski Çizgide Kabul
Çan 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (2019/385 E., 2021/209 K.), yüklenicinin inşaatın yüzde 64,41‘ini tamamlayıp süresinde bitirmediğini, arsa sahibinin geriye etkili fesihte haklı olduğunu belirlemiştir. Mahkemeye göre yükleniciye bırakılan bölümler avans niteliğinde olduğundan bunları devralan üçüncü kişilerin iyiniyeti korunamaz; bankalar da ipotekten önce gerekli araştırmayı yapabilecek durumdadır. Hacizler ise nispi hak olup zaten TMK 1023 kapsamı dışındadır.
Bu gerekçelerle sözleşmenin geçmişe etkili feshine, yüklenici ve ondan alan davalılar adına olan tapuların iptali ile mirasçılar adına tesciline, tüm haciz ve ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmiş; cezai şart ve kira bedeli menfi zarar kapsamında görülmediğinden reddedilmiştir. Harç 896.439,23 TL üzerinden tamamlatılmıştır. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi (2021/1516 E., 2022/1333 K.), istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.
🔄 Yargıtay 6. HD: İBK Sonrası Bozma
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi temyiz istemlerini üç grupta incelemiştir. İstinaf edenler arasında sehven gösterilen ancak gerçekte istinaf dilekçesi vermeyen bir bankanın temyizi, istinaf etmeyen tarafın temyiz yoluna başvuramayacağı gerekçesiyle reddedilmiştir. Hacze dayanan vergi dairesinin temyizi de, hacizlerin nispi hak olması ve tapuya güven ilkesinden yararlanamaması nedeniyle reddedilmiştir.
Asıl grup, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar ile ipotekli bankalardır. Daire, İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak eski içtihattan döndüğünü açıklamış ve tapuya güvenerek yükleniciden bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabının TMK 1023 uyarınca korunması gerektiğini belirtmiştir. “Kabule göre” bir eksiklik de tespit edilmiştir: 07.12.2020 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazların toplam değeri 838.894,46 TL + 505.764,39 TL = 1.344.658,85 TL hesaplanmışken harcın 896.439,23 TL üzerinden ikmali ve ipotek fekki talebi için harç tamamlatılmaması doğru bulunmamıştır. Sonuçta BAM kararı ortadan kaldırılmış, ilk derece kararı temyiz eden alıcılar ve ipotekli bankalar lehine 22.10.2025 tarihinde oy birliğiyle bozulmuştur.
🧭 Kararın Hukuki Nitelendirmesi
Daire, uyuşmazlığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, alacak, tapu iptali-tescil ile ipotek ve hacizlerin fekki istemleri olarak nitelendirmiştir. Gerekçenin taşıyıcı kolonları şöyledir:
- Geçerli tescil sonradan yolsuz hâle gelse bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından tescilin olumlu hükmü uygulanır (TMK 1023),
- TMK 3 gereği yükleniciden alan üçüncü kişinin iyiniyeti karinedir; aksini ileri süren arsa sahibi ispatla yükümlüdür,
- “Avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu’nda yeri yoktur; tapu devri şarta bağlanamaz, yüklenici adına kayıtlı bölümün satışı geçerlidir,
- Yükleniciye tapu devri yolsuz tescil değildir (TMK 1024); TMK 992 uyarınca dönme anına kadar malik olan yüklenicinin tasarrufunda sakatlık bulunmaz,
- Hacizler nispi hak olduğundan tapuya güven ilkesinden yararlanamaz.
Bu yaklaşım, arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını (TBK 125) yükleniciyle olan iç ilişkiye hapseder: dönme, yükleniciye karşı iade ve tazminat taleplerini doğurur; fakat tapu siciline güvenerek hak kazanan kişinin iktisabını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tapu siciline güvenin başka bir görünümü için TMK 1007 kapsamındaki inceleme karşılaştırmalı olarak okunabilir.
🔍 Kötüniyetin İspatı: Arsa Sahibi Neyi Kanıtlamalı?
Karar arsa sahibinin elini tümüyle boş bırakmamaktadır. TMK 3/2 uyarınca kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Daire bu kuralı somutlaştırmıştır: arsa sahibi, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya ipotek tesis ettiği anda tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini ya da bilmesi gerektiğini ispatlarsa tapu iptali veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.
İspatın “somut delil ve vakıalarla” yapılması aranmaktadır. Bu dosyada davacının dayandığı olgu ilçenin küçük olması ve herkesin birbirini tanımasıdır; Daire bu tür genel varsayımları yeterli görmemiş ve bozma sonrasında her davalı yönünden ayrı değerlendirme yapılmasını istemiştir. Tapu iptali davasında dolandırılma iddiasının kesin hüküm karşısındaki durumu için dolandırılma iddiası ve kesin hüküm konulu inceleme bu yönüyle tamamlayıcıdır.
🆕 Kararın Pratik Sonucu
Karar, arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında risk dağılımını değiştirmektedir. İBK öncesinde yüklenicinin edimini tamamlamaması, ondan daire alanlar ve kredi veren bankalar için tapu kaybı anlamına gelebiliyordu; yeni çizgide iyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyeti ve ipoteği kural olarak ayakta kalmakta, arsa sahibi alacağını yükleniciye karşı takip etmektedir. Hacizler yönünden eski kural sürmektedir. Usul yönünden istinaf etmeyen tarafın temyiz hakkı bulunmadığı ve ipotek fekki için harcın ayrıca tamamlatılması gerektiği vurgulanmıştır.
Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Yükleniciden daire alan kişi, inşaat yarım kalırsa tapusunu kaybeder mi?
İncelenen karara göre kural olarak hayır. 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda, tapu kaydına güvenerek yükleniciden bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı TMK 1023 ile korunur; sözleşmenin geriye etkili feshi bu iktisabı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Arsa sahibi ancak alıcının kötüniyetini somut delillerle ispatlarsa tapu iptali isteyebilir.
Daire alıcısının dolandırılma savunması Yargıtay kararını etkiledi mi?
Dosyada bir alıcı, arsa sahibinin yükleniciyle iş birliği yaparak kendilerinin dolandırılmasına sebebiyet verdiğini savunmuştur. Yargıtay bozmayı bu iddiaya değil, İçtihadı Birleştirme Kararı ve TMK 3, 992, 1023 ve 1024 hükümlerine dayandırmış; belirleyici ölçüt iyiniyet karinesi ve bunun aksinin ispatı olmuştur.
Banka lehine kurulan ipotek de aynı korumadan yararlanır mı?
Evet. Daire, “lehine ipotek tesis edilen” iyiniyetli üçüncü kişiyi de TMK 1023 kapsamına almış ve ilk derece kararını ipotekli bankalar lehine bozmuştur. Buna karşılık hacizler nispi hak niteliğinde olduğundan tapuya güven ilkesinden yararlanamaz; haczi bulunan vergi dairesinin temyizi bu gerekçeyle reddedilmiştir.
Arsa sahibi bu durumda kime yönelir?
Kararda geriye etkili fesih ilkesi korunmuş, tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebileceği belirtilmiştir; arsa sahibinin muhatabı kural olarak yüklenicidir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır, bozma sonrasında ilk derece mahkemesinde yeniden yargılama yapılacak olup her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
