Bir taşınmazı tapu müdürlüğünde, bedelini ödeyerek ve tapu senedini alarak satın alan kişi, aylar sonra satıcının gerçek malik olmadığını ve devrin sahte bir vekâletnameyle yapıldığını öğrenirse ne olur? Bu senaryo, okuyucuların “dolandırılma” arayışıyla ulaştığı en ağır sonuçlu örneklerden biridir: dolandırılma sonucu tapusu iptal edilen alıcı hem ödediği bedeli hem de taşınmazı kaybeder. Türk hukuku bu duruma iki ayrı yoldan cevap verir. Sahtecilik organizasyonunda yer alan kişiler TBK 49 uyarınca haksız fiil sorumluluğuyla karşı karşıya kalırken, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar için TMK 1007 uyarınca Devlet (Hazine) de sorumlu tutulabilir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 02.03.2026 tarihli, 2025/8532 E. ve 2026/3553 K. sayılı kararı, 2006 yılında Konya’da başlayan bir sahte vekâletname olayında Hazine’nin sorumluluğunu, “noterden telefonla teyit alındı” savunmasını ve gerçek zararın nasıl hesaplanacağını ele almaktadır.
- Sahte vekâletnameyle kurulan satış organizasyonu
- Hazine’nin savunması: soğuk mühür ve telefonla teyit
- İlk derece, istinaf ve bozma: Hazine neden sorumlu?
- Gerçek zarar nasıl hesaplanır?
- Temyizde TMK 1024 savunması ve usulî kazanılmış hak
- Vekâlet ücreti düzeltmesi: 87.070 TL yerine 30.000 TL
- Kararın pratik sonuçları
- Sıkça sorulan sorular
🏠 Sahte Vekâletnameyle Kurulan Satış Organizasyonu
Dava dilekçesine göre davacı, Konya’daki 498 parsel sayılı taşınmazı bir emlakçının aracılığıyla, satıcı olarak kendisine tanıtılan kişiden 459.000,00 TL karşılığında satın almış, bedeli elden nakit ödemiş ve 10.08.2006 tarihinde tapusunu almıştır. Ancak 15.08.2006 tarihinde taşınmazın gerçek maliki, taşınmazın rızası dışında elinden çıktığını belirterek tapu iptali davası açmış; sahte evrakla devir yapanlar ve davacı hakkında şikâyette bulunmuştur.
Savcılık, sahte satış organizasyonunun davalılardan biri tarafından kurulduğunu tespit etmiş; davacı hakkında kovuşturmaya yer olmadığına karar verilmiş, organizasyonu kuran kişi hakkında evrakta sahtecilik ve nitelikli dolandırıcılık suçlarından verilen ceza kesinleşmiştir. “Sözde malik” ile “sözde vekil”in gerçekte başka kişiler olduğu, yapılan aramada davacının dolandırılmasında kullanılan sahte vekâletnamenin ele geçirildiği ileri sürülmüştür. Gerçek malikin açtığı dava sonucunda tapu iptal edilerek onun adına tescil edilmiş; böylece davacının zararı kesinleşmiştir.
Davacı, oluşan zararın Hazine ve olaya karışan kişilerden müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir. Davalılardan biri kimlik bilgilerinin nasıl ele geçirildiğini bilmediğini ve olaylarla ilgisinin bulunmadığını savunmuş; tapu takip işleri yapan bir diğer davalı ise yalnızca 300,00 TL takip ücreti karşılığında evrak işlemlerine yardım ettiğini belirtmiştir.
🛡️ Hazine’nin Savunması: Soğuk Mühür ve Telefonla Teyit
Hazine, kendisine husumet düşmeyeceğini savunmuştur. Savunmaya göre vekâletnamede malike ait renkli fotoğraf bulunmakta, belge soğuk mühürle mühürlenmiş ve mevzuata uygun düzenlenmiş görünmektedir; evrak kontrolü yapan tapu müdür yardımcısı işlem tarihinde noterliği arayarak vekâletnameyi telefonla teyit etmiştir. Hazine’ye göre görevlileri kuşkuya düşürecek en küçük bir işaret yoktur; üstelik davacı iyi niyetli olmadığı gibi ağır kusurludur. Tapu memuru noterden teyit almışsa, sicilin tutulmasında bir “hata”dan söz edilebilir mi?
⚖️ İlk Derece, İstinaf ve Bozma: Hazine Neden Sorumlu?
- İlk derece mahkemesi (09.06.2022): Dava, Hazine ve üç davalı yönünden reddedilmiş; ceza mahkûmiyeti bulunan üç gerçek kişi yönünden kabul edilmiştir.
- Konya BAM 3. Hukuk Dairesi (ilk karar): Hazine açısından TMK 1007’deki şartların gerçekleşmediği kabul edilmiş, yalnızca vekâlet ücretindeki hata düzeltilmiştir.
- Yargıtay 5. HD (bozma): Daire, davacının tapu kaydına güvenerek taşınmazı satın aldığını; noterde düzenlenen vekâletnamede kimliği tespit edilemeyen ve gerçek malike hiç benzemeyen bir kişinin fotoğrafının kullanıldığını; tapuda ise kimlik bilgileri doğru olmakla birlikte gerçek malikin fotoğrafı eklenerek “suret” şeklinde sahte bir düzenleme yapıldığını tespit etmiştir. Telefonla teyit alınmış olsa da denetim görevinin yeterli özenle yapılmadığı sonucuna varılmıştır.
- Konya BAM 3. HD (16.04.2025, 2024/820 E. – 2025/625 K.): Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesi, davayı Hazine ve üç gerçek kişi yönünden kabul, diğer davalılar yönünden reddetmiştir.
Bozmanın hukuki çekirdeği şudur: TMK 1007 kapsamındaki sorumluluk bir kusursuz sorumluluk hâlidir; tapu sicilinin tutulmasından dolayı bir zararın doğması, hukuka aykırı bir eylemin bulunması ve zarar ile eylem arasında illiyet bağı aranır. Daire, sahte belgelerin üçüncü kişilerce üretilmiş olmasının Hazine yönünden illiyet bağını kesmediğini ve Hazine hakkındaki davanın da kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir.
🧮 Gerçek Zarar Nasıl Hesaplanır?
Bozma kararı tazminatın nasıl ölçüleceğini de belirlemiştir. TMK 1007’ye dayalı davalarda tazminat, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen gerçek azalma kadardır; amaç, zarar verici eylem hiç gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı hangi durumda olacak idiyse o durumun tesis edilmesidir. Bu gerçek zarar, değerlendirme tarihi olan dava tarihi itibarıyla belirlenir.
Daire, değer tespitinde izlenecek yolu da çizmiştir:
- Önce nitelik: Taşınmazın arsa mı arazi mi olduğu; imar planı içinde olup olmadığı, planın tarihi, ölçeği ve türü ile belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ilgili belediyeden sorulur.
- Arsa ise: Değerlendirme gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlar esas alınır; gerekirse resen emsal getirtilir ve emsallerle üstün ve eksik yönler oranlarıyla karşılaştırılır.
- Arazi ise: İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerine göre ekilebilecek münavebe ürünleri üzerinden net gelir metodu uygulanır.
- Eklenmeyecek kalemler: Emlak komisyon bedeli, tapu harcı, emlak vergisi ve tapu iptal davasındaki yargılama giderleri taşınmaz değerine eklenmez.
Tazminat böylece 2006’da ödenen 459.000,00 TL ile değil, iptal edilen tapunun dava tarihindeki gerçek değeriyle ölçülmektedir.
📜 Temyizde TMK 1024 Savunması ve Usulî Kazanılmış Hak
Bozmadan sonra verilen karara karşı Hazine yeniden temyize başvurmuştur. Bu kez dayanak TMK 1024/1‘dir: “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” Hazine’ye göre olay, çok iyi hazırlanmış sahte resmî belgelerle gerçekleştirilen bir tapu devridir; sicilin tutulmasında hata yoktur ve davacı yolsuz tescile dayanamayacağından Hazine’nin sorumlu tutulması usul ve kanuna aykırıdır.
Daire bu itirazı sonuca etkili görmemiştir. Kararın gerekçesine göre nihai kararın bozulması yalnızca HMK 371‘deki sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür; Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozmaya uygundur ve bozma ile kesinleşerek karşı taraf yararına usulî kazanılmış hak oluşturan yönlerin yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmamaktadır. Böylece TMK 1024 savunması, bozma ile kesinleşen sorumluluk tespitini yeniden tartışmaya açamamış; Hazine vekilinin tüm temyiz itirazları reddedilmiştir.
Bozmaya uyma ile oluşan usulî kazanılmış hakkın benzer bir örneği için 1. Hukuk Dairesi’nin aldatma ile tapu iptali kararına ilişkin yazıya bakılabilir.
💼 Vekâlet Ücreti Düzeltmesi: 87.070 TL Yerine 30.000 TL
Davacının temyizi ise tek bir noktaya yönelmiştir: Hakkındaki dava reddedilen iki davalı lehine, usulî kazanılmış haklar gözetilmeden yüksek vekâlet ücretine hükmedilmiştir. Daire bu itirazı haklı bulmuştur. Kendilerini vekille temsil ettiren ve haklarındaki dava reddedilen davalılar lehine, karar tarihinde yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 13/4. maddesi uyarınca maktu vekâlet ücreti takdir edilmesi gerekirken nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi bozmayı gerektirmiştir.
Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden Daire, HMK 370/2 uyarınca kararı düzelterek onama yoluna gitmiştir: Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (4) numaralı bendindeki “87.070,00 TL” ibaresi çıkarılarak yerine “30.000,00 TL” yazılmıştır. Davacıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine, Hazine harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına 02.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.
🆕 Kararın Pratik Sonuçları
Sahte vekâletnameyle yapılan bir devirle taşınmaz satın alan kişiler bakımından karar şu çerçeveyi ortaya koymaktadır:
- Telefonla teyit tek başına yeterli değildir: Tapu memurunun noterliği arayarak vekâletnameyi teyit etmesi, fotoğraf uyuşmazlığı ve “suret” şeklindeki sahte düzenleme karşısında denetim görevinin özenle yapıldığı anlamına gelmemiştir.
- Üçüncü kişinin sahteciliği illiyet bağını kesmez: TMK 1007 kusursuz sorumluluk hükmüdür; sahte belgelerin dışarıdan üretilmiş olması Hazine’yi sorumluluktan kurtarmamıştır.
- Tazminat ölçüsü gerçek zarardır: İptal edilen tapunun dava tarihindeki değeri, taşınmazın arsa veya arazi niteliğine göre emsal karşılaştırması ya da net gelir metoduyla belirlenir; komisyon, harç, vergi ve yargılama gideri eklenmez.
- Bozma sonrası yeni savunma sınırlıdır: Bozmaya uyulmakla kesinleşen sorumluluk, TMK 1024 gibi yeni bir dayanakla yeniden tartışılamamıştır.
Dolandırıcılıkla elden çıkan paranın iadesine ilişkin farklı bir senaryo 11. Hukuk Dairesi’nin bloke para kararına ilişkin yazıda ele alınmıştır. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Sahte vekâletnameyle dolandırılma sonucu tapusu iptal edilen alıcı zararını kimden isteyebilir?
İncelenen kararda davacı, zararını hem olaya karışan kişilerden TBK 49 uyarınca haksız fiil sorumluluğu çerçevesinde hem de Hazine’den TMK 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk çerçevesinde talep etmiş; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, tapu memurunun denetim görevini yeterli özenle yapmadığını belirterek Hazine’nin de sorumlu tutulması gerektiğine karar vermiştir.
Tapu memuru noterden telefonla teyit almışsa Hazine yine de sorumlu olur mu?
Bu kararda evet. Daire, telefonla teyit alınmış olsa bile noterdeki vekâletnamede gerçek malike benzemeyen bir fotoğrafın bulunması ve tapuda “suret” şeklinde sahte düzenleme yapılması karşısında denetim görevinin yeterli özenle yerine getirilmediğini ve TMK 1007 kapsamında illiyet bağının kesilmediğini kabul etmiştir.
TMK 1007 davasında tazminat, ödenen satış bedeli üzerinden mi hesaplanır?
Hayır. Karara göre tazminat, tapu kaydının iptali nedeniyle malvarlığında meydana gelen gerçek azalma kadardır ve değerlendirme tarihi olan dava tarihi itibarıyla taşınmazın arsa veya arazi niteliğine göre belirlenir. Emlak komisyonu, tapu harcı, emlak vergisi ve tapu iptal davasının yargılama giderleri bu değere eklenmez.
Bu karar benzer her sahte vekâletname dosyasında aynı sonucu doğurur mu?
Yargıtay kararları benzer uyuşmazlıklarda yol gösterici olmakla birlikte her dosya, vekâletnamenin düzenlenme biçimi, tapudaki kontrol süreci ve deliller gibi kendi somut koşullarıyla değerlendirilir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, talep ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
