Tapuda imzalanan bir satış senedi, imzayı atan kişinin gerçekten satmak istediğini gösterir mi? Borçlar hukukunda aldatma (hile), karşı tarafın yanıltıcı davranışıyla oluşan iradenin sözleşmeyi bağlayıcı kılmamasını ifade eder ve bu kurum tapu devirlerinde de işler: aldatılarak payını devreden kişi, tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ancak aldatmanın varlığı, tapudaki resmî senede karşı ispatlanmak zorundadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 14.05.2026 tarihli, 2026/3251 E. ve 2026/4119 K. sayılı kararı, on bir yılı aşan ve iki kez bozmadan geçen bir dosyada bu ispat eşiğinin nasıl işlediğini göstermektedir.
Karar iki yönüyle dikkat çekmektedir: TBK 39’daki bir yıllık sürenin geçtiğini ispat yükünün davalıya yüklenmesi ve yerine getirilmeyen “ev ve bağ yeri” vaadinin tek başına aldatma sayılmaması.
🏡 Kardeşler Arasındaki Pay Devri ve Vaat İddiası
Uyuşmazlık, miras yoluyla intikal eden taşınmazların kardeşler arasında paylaşımından doğmuştur. Davacı, muristen kalan paylarını erkek kardeşlerine tapuda devretmiştir. İddiaya göre bu devir, davalıların bir köyde bulunan ev ile bağ yerini davacıya verecekleri telkinine dayanmakta; davacı, bu anlaşmayla çekişmeli taşınmazlardaki paylarının tamamını temlik ettiğini, ancak beş yıl geçtiği hâlde vadedilen iki parça taşınmazın devredilmediğini ve muristen kalan tüm paylarının elinden alındığını ileri sürmüştür.
Dava adli yardım talepli açılmış, mahkeme 03.06.2015 tarihinde bu talebi kabul etmiştir. Davalılar payların satış bedelini davacıya ödediklerini belirterek davanın reddini savunmuş; davalılardan birinin ölümü üzerine mirasçıları davaya dâhil edilmiştir.
Dava, muvazaaya değil hileye dayanmaktadır: muvazaada iki taraf görünürdeki işlemin gerçek iradeye uymadığını birlikte bilir, hilede ise bir taraf diğerini yanıltarak sözleşmeye yönlendirir. Muvazaa yönü için 1. Hukuk Dairesi’nin muris muvazaası kararına ilişkin yazıya bakılabilir.
🔁 İki Bozma, Üç Karar: Dosyanın On Bir Yıllık Seyri
- Birinci ret (28.04.2016, 2015/188 E. – 2016/125 K.): Mahkeme, pay devrinin tapuda resmî memur huzurunda davacının satış iradesi doğrultusunda gerçekleştiğini ve tapu kaydının geçerli bir satış işlemine dayandığını söyleyerek davayı reddetmiştir.
- Birinci bozma (20.11.2019, 2016/14155 E. – 2019/5971 K.): Daire, tapu kayıtlarının getirtilmesi, önce hak düşürücü sürenin saptanması, süresinde açıldığı belirlenirse deliller toplanarak temlikin hileli olup olmadığının açıklığa kavuşturulması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.
- İkinci ret (10.11.2020, 2020/101 E. – 2020/166 K.): Mahkeme bu kez davayı hak düşürücü süreden reddetmiştir.
- İkinci bozma (16.12.2021, 2021/6599 E. – 2021/7978 K.): Daire, aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğine dair açık bir bilgi ve delil bulunmadığını, sürenin geçtiğini ispat yükünün davalı tarafta olduğunu ve bu yönde delil sunulmadığını vurgulayarak işin esasının incelenmesi gerektiğine hükmetmiştir.
- Üçüncü karar (2022/14 E. – 2023/371 K.): Bozmaya uyan mahkeme esasa girmiş ve hilenin ispatlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.
Üçüncü kararın gerekçesi şu tespitlere dayanmaktadır: Taraflar arasındaki anlaşmaya bizzat şahit olan kardeşler, satış işlemine davacının rızasının bulunduğunu beyan etmiştir. Davacı hisseleri karşılığında 5.000,00 TL istemiş, satış işlemi konusunda taraflar arasında bir anlaşmazlık yaşanmamıştır. Mahkemeye göre taraflar arasındaki anlaşmazlık babadan kalan ev ya da kamulaştırma nedeniyle yapılan ödemelerden kaynaklanmış olabilir; ancak davacının iradesinin hile yoluyla sakatlandığına dair herhangi bir delil yoktur. Tapuda devir sırasında gösterilen değer ile davacının talep ettiği 5.000,00 TL arasındaki fark ise tek başına hileyi ispat edemez.
Karar hem davacı vekili hem de bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 14.05.2026 tarihinde kararın bozmaya uygun olduğunu, hukuk kurallarının uygulanmasında isabetsizlik bulunmadığını ve bozmaya uyulmakla oluşan usulî kazanılmış hakların yeniden incelenemeyeceğini belirterek kararı oy birliğiyle onamıştır; karar düzeltme yolu 15 gün süreyle açıktır.
📐 TBK 36 ve 39: Aldatmanın Tanımı ve Bir Yıllık Süre
Hile hukuki nedenine dayalı tapu iptali davalarının zemini 6098 sayılı TBK’nın irade bozukluğu hükümleridir. TBK 36/1‘e göre taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir. Aldatma, karşı tarafta yanlış bir kanaat uyandırmak veya sürdürmek amacıyla bilinçli olarak gerçek dışı bir görünüm yaratılmasıdır; bu davranışla sözleşmenin yapılması arasında nedensellik bağı aranır.
TBK 39/1 ise sürenin kuralını koyar: Aldatma sebebiyle sözleşme yapan taraf, aldatmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır. Onanmış sayılma, maddenin ikinci fıkrasına göre tazminat hakkını ortadan kaldırmaz. Süre sözleşme tarihinden değil, aldatmanın öğrenildiği tarihten işler.
İncelenen karardaki ikinci bozma tam bu noktaya ilişkindir. Daire, öğrenmeden itibaren bir yılın geçtiğine dair açık delil bulunmadığını ve bu yönde ispat yükünün davalıda olduğunu belirtmiştir. Aynı ilke 1. Hukuk Dairesi’nin 14.03.2024 tarihli, 2024/1059 E. ve 2024/2130 K. sayılı kararında da yer alır: bir yıllık hak düşürücü sürenin öğrenme tarihinden itibaren işlemeye başlayacağı, davacının öğrenme tarihi olarak ileri sürdüğü tarihin esas alınacağı ve diğer tarafın öğrenmenin daha önce olduğunu iddia etmesi hâlinde bu iddiasını ispat zorunluluğunda olduğu, Hukuk Genel Kurulu’nun 20.04.1983 tarihli kararına atıfla vurgulanmıştır.
🔍 Resmî Senede Karşı Hile Nasıl İspatlanır?
Süre engeli aşıldığında asıl güç kısım başlar: aldatmanın ispatı. Onama kararının merkezinde HMK 190 ve TMK 6 vardır: ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir ve herkes hakkını dayandırdığı olguları ispatla yükümlüdür. Hileyi ileri süren davacı, aldatıcı davranışı, aldatma kastını ve aldatma ile temlik arasındaki bağı ortaya koymak zorundadır.
Somut olayda değerlendirme şu unsurlara dayanmıştır:
- Rıza beyanı: Taraflar arasındaki anlaşmaya bizzat şahit olan kardeşler, davacının satış işlemine rızasının bulunduğunu söylemiştir.
- Bedel talebi: Davacının hisseleri karşılığında 5.000,00 TL istemiş olması, işlemi bir satış olarak kavradığını göstermektedir.
- Anlaşmazlığın kaynağı: Kardeşler arasındaki gerginliğin babadan kalan ev veya kamulaştırma ödemelerinden doğmuş olabileceği, ancak bunun devirdeki iradeyi sakatlayan bir hileye işaret etmediği kabul edilmiştir.
- Bedel farkı: Tapuda gösterilen değer ile davacının istediği tutar arasındaki fark, tek başına hilenin ispatı için yeterli görülmemiştir.
Buradan çıkan sonuç, vaadin yerine getirilmemesi ile aldatma arasındaki ayrımdır. Aldatma, sözleşmenin kurulduğu anda var olan ve iradeyi yönlendiren bir davranıştır; devirden sonra tutulmayan bir söz, başlangıçtan itibaren kurgulandığını gösteren delillerle birleşmedikçe hile sayılmaz. Kararda böyle bir delil bulunmadığı tespit edilmiştir.
🗣️ Tanık Deliliyle Yetinilmesi ve Vekâlet Ücreti
Davacı vekili temyizde tanık deliline ilişkin itirazlar da ileri sürmüştür. Daire, mahkemenin HMK 241 gereği dinlenen tanık beyanlarını yeterli bularak talebi reddetmesinde isabetsizlik görmemiştir; bu hüküm, gösterilen tanıklardan bir kısmıyla yeter derecede bilgi edinen mahkemenin geri kalanları dinlememesine imkân verir. Hile iddiası tanıkla ispatlanabilen bir vakıa olsa da bu, gösterilen her tanığın mutlaka dinlenmesi gerektiği anlamına gelmez.
Vekâlet ücreti itirazı da reddedilmiştir. Davacı vekili 12.09.2023 tarihli talep artırım dilekçesiyle dava değerini 35.378,04 TL‘ye çıkarmış; bu değer üzerinden hesaplanan nispi ücret karar tarihindeki maktu ücretin altında kaldığından mahkeme AAÜT 13/1 uyarınca davalılar lehine maktu vekâlet ücretine hükmetmiş, Daire bunu doğru bulmuştur. Onama ile adli yardım nedeniyle alınmayan 1.330,20 TL temyiz başvuru harcı ve 732,00 TL onama harcı davacıdan, 462,15 TL bakiye onama harcı ise bir kısım davalılardan alınacaktır.
🆕 Kararın Pratik Sonuçları
Karar, aldatma iddiasıyla tapu iptali isteyen ve bu tür bir iddiayla karşılaşan taraflar bakımından şu çerçeveyi netleştirmektedir:
- Süre itirazında ispat yükü davalıdadır: TBK 39’daki bir yıl aldatmanın öğrenilmesiyle başlar; öğrenmenin daha erken olduğunu iddia eden davalı bunu ispatlamak zorundadır. Mahkeme, delil olmadan süreden ret kararı veremez.
- Esasta ispat yükü davacıdadır: HMK 190 ve TMK 6 gereği aldatıcı davranış, aldatma kastı ve nedensellik bağı davacı tarafından ortaya konur.
- Yerine getirilmeyen vaat tek başına hile değildir: Devirden sonra tutulmayan söz, devir anında iradenin sakatlandığını göstermez.
- Bedel farkı yeterli delil sayılmaz: Tapuda gösterilen değer ile gerçekte istenen bedel arasındaki fark, başka delillerle desteklenmedikçe hileyi ispatlamaz.
Kararın öğretici yanı, hile davalarında iki ayrı ispat yükünün iki ayrı tarafa düştüğünü ve süre engelini aşmanın esasta sonucu belirlemediğini somut bir örnekle göstermesidir.
Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul ve miras uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Aldatma (hile) ile yapılan tapu devri iptal edilebilir mi?
Evet. TBK 36 uyarınca karşı tarafın aldatması sonucu sözleşme yapan kişi sözleşmeyle bağlı değildir ve bu ilke tapu devirlerinde tapu iptali ve tescil davası olarak karşılık bulur. Ancak incelenen kararda görüldüğü gibi, aldatıcı davranışın ve aldatma kastının resmî senede karşı ispatlanması gerekir; yerine getirilmeyen bir vaat tek başına yeterli görülmemiştir.
Hile davasında bir yıllık süre ne zaman başlar, geçtiğini kim ispatlar?
TBK 39/1’e göre süre, aldatmanın öğrenildiği andan başlar. Bu kararın ikinci bozma aşamasında Daire, sürenin geçtiğine dair açık delil bulunmadığını ve ispat yükünün davalı tarafta olduğunu belirterek süreden verilen ret kararını bozmuştur.
Tapuda düşük bedel gösterilmesi hileyi ispatlar mı?
Karara göre hayır. Mahkeme, tapuda gösterilen değer ile davacının talep ettiği 5.000,00 TL arasındaki farkın tek başına hileyi ispat edemeyeceğini belirtmiş, Yargıtay da bu değerlendirmeyi onamıştır. Bedel farkı ancak diğer delillerle birlikte anlam kazanabilir.
Bu karar benzer her dosyada aynı sonucu doğurur mu?
Yargıtay kararları benzer uyuşmazlıklarda yol gösterici olmakla birlikte her dosya kendi delilleri ve somut koşullarıyla değerlendirilir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, talep ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
