Kentsel Dönüşümde Tahliye Süreci: Süreler ve Zorunlu Tahliye

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra en önemli adımlardan biri tahliye sürecidir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapılardaki malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin belirli süreler içinde binayı tahliye etmesini zorunlu kılar. Tahliye süresine uyulmaması halinde idari yollarla zorunlu tahliye uygulanabilir. Bu rehberde, kentsel dönüşümde tahliye sürecinin tüm aşamalarını, yasal süreleri, kiracı ve malikin yükümlülüklerini ve zorunlu tahliye prosedürünü detaylı şekilde ele alıyoruz.

Savun Hukuk

⚖️ Tahliye Sürecinin Başlangıcı

Kentsel dönüşümde tahliye süreci, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlar. Riskli yapı tespiti şu hallerde kesinleşir:

• Tespite karşı 15 günlük itiraz süresinin dolması ve itiraz edilmemesi
• İtiraz edilmesi halinde teknik heyetin itirazı reddetmesi
• İdari yargıda açılan iptal davasının reddedilmesi

Tespit kesinleştikten sonra ilgili idare (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetki devri yapılan belediye) yapı maliklerine tebligat gönderir. Bu tebligatta yapının riskli olduğu, tahliye ve yıkım için verilen süre ve uyulmaması halinde idari yaptırımlar belirtilir.

📅 Yasal Tahliye Süreleri

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ne göre tahliye süreci belirli aşamalardan oluşur:

1. İlk Süre: 60 Gün (Yıktırma Süresi)

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yapı maliklerine 60 günden az olmamak üzere bir süre verilerek yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması istenir. Bu süre tebligatın yapıldığı tarihten itibaren başlar. 60 günlük süre içinde maliklerin yapıyı kendileri tahliye etmeleri ve yıktırmaları beklenir.

2. Ek Süre: En Az 30 Gün

İlk süre içinde yapı tahliye ve yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek en az 30 günlük ek bir süre daha verilir. Bu ek süre, maliklere son bir fırsat tanıma amacı taşır.

3. İdari Yıkım ve Zorunlu Tahliye

Ek süre de sona erdiğinde yapı hâlâ tahliye edilmemişse, idare tarafından zorunlu tahliye ve yıkım işlemleri başlatılır. Bu aşamada artık maliklerin rızası aranmaz.

🏗️ Zorunlu Tahliye Nasıl Uygulanır?

6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi ve 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler uyarınca zorunlu tahliye prosedürü şu şekilde işler:

• Mülki idare amirinin yazılı izni: Tahliyenin engellenmesi durumunda valilik veya kaymakamlık yazılı izin verir.
• Kolluk kuvveti desteği: Polis veya jandarma eşliğinde tahliye gerçekleştirilir.
• Kapalı kapıların açılması: Kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak dahil olmak üzere gerekli tüm tedbirler alınır.
• Eşya tahliyesi: Bina içindeki eşyalar tahliye edilir ve uygun bir yerde muhafaza altına alınır.

📌 Kiracının Tahliye Süreci

Kentsel dönüşümde kiracılar özel bir konumdadır. Kiracının tahliye sürecine ilişkin temel kurallar şunlardır:

• Bildirim yükümlülüğü: Malik, riskli yapı tespitinin kesinleştiğini kiracıya bildirmekle yükümlüdür.
• Tahliye süresi: Kiracıya yapının tahliyesi için bildirim tarihinden itibaren süre verilir. Kiracı bu süre içinde binayı boşaltmak zorundadır.
• Kira sözleşmesinin sona ermesi: Riskli yapının yıkılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirir. Malik, kiracıya ayrıca tahliye davası açmak zorunda değildir.
• Kira yardımı hakkı: Tahliye edilen kiracılar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’ndan kira yardımı veya taşınma yardımı alabilir.

⚖️ Malikin Tahliye Yükümlülükleri

Riskli yapı malikleri tahliye sürecinde şu yükümlülüklere tabidir:

• Kendi kullanımındaki bağımsız bölümü tahliye etmek: Malik bizzat oturuyorsa, verilen süre içinde binayı boşaltmalıdır.
• Kiracıya ve sınırlı ayni hak sahibine bildirimde bulunmak: Riskli yapı tespiti ve tahliye süresini yazılı olarak bildirmek zorundadır.
• Yapıyı yıktırmak: Malikler, verilen süre içinde yapıyı kendileri yıktırabilir. Yıktırmazlarsa idare yıktırır ve masrafları maliklerden tahsil eder.
• Tahliye engeli oluşturmamak: Tahliyeyi engellemek veya geciktirmek hukuki ve cezai yaptırımlara yol açabilir.

💡 7471 Sayılı Kanun ile Gelen Değişiklikler

9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, tahliye sürecinde önemli değişiklikler getirmiştir:

• Yıktırma süresi sınırlandırması: Riskli yapıların yıktırılması için yapı maliklerine verilen süre 90 günü geçemez. Daha önce bu konuda net bir üst sınır yoktu.
• Kolluk kuvveti yetkisi güçlendirildi: Tahliyenin engellenmesi durumunda mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapı ve alanlar açtırılarak tahliye yaptırılabilecektir.
• Elektrik, su ve doğalgaz kesintisi: Tahliye süresinin dolmasına rağmen tahliye edilmeyen yapılarda elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri ilgili kurumlar tarafından durdurulur.
• Karar yeter sayısı: Yeniden inşa kararı için 2/3 çoğunluk yerine hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli hale gelmiştir; bu da tahliye ve yeniden yapım sürecini hızlandırmaktadır.

📌 Tahliye Sürecinde Hukuki Koruma Yolları

Tahliye sürecinde hak kaybına uğradığını düşünen kişiler şu hukuki yollara başvurabilir:

• İdari iptal davası: Tahliye ve yıkım kararına karşı idare mahkemesinde 60 gün içinde iptal davası açılabilir.
• Yürütmeyi durdurma talebi: İptal davasıyla birlikte yürütmeyi durdurma talep edilerek tahliye ve yıkım işlemlerinin durdurulması istenebilir.
• Tazminat davası: Hukuka aykırı tahliye veya yıkım nedeniyle uğranılan zararlar için tam yargı davası açılabilir.
• Anayasa Mahkemesi bireysel başvuru: Mülkiyet hakkı veya konut hakkı ihlali iddiasıyla Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuruda bulunulabilir.

📝 Tahliye Sürecinde Dikkat Edilecek Hususlar

• Tebligatı dikkatle inceleyin: Tahliye tebligatında belirtilen sürelere ve itiraz haklarına dikkat edin.
• Süreleri kaçırmayın: İtiraz ve dava açma süreleri hak düşürücü niteliktedir; süresinde kullanılmazsa hak kaybı doğar.
• Kira yardımı başvurusunu unutmayın: Tahliye edilen malik ve kiracılar kira yardımı için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na başvurmalıdır.
• Eşyalarınızı zamanında çıkarın: Zorunlu tahliye aşamasına gelinmeden eşyalarınızı güvenli bir şekilde taşıyın.
• Hukuki destek alın: Tahliye sürecinde haklarınızı korumak için uzman bir avukattan destek almak önemlidir.

📞 Hukuki Destek

Kentsel dönüşüm tahliye sürecinde haklarınızı korumak, tahliye kararına itiraz etmek veya kira yardımı başvurunuzda destek almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.