Kadastro ekipleri bir köyde çalışırken bazen şöyle bir durumla karşılaşır: Tarlanın kime ait olduğu herkesçe bilinir gibidir, muhtar ve bilirkişiler bir isim verir; ancak o kişinin baba adı, yaşı ya da nerede oturduğu söylenemez. Böyle bir belirsizlikte tutanağa “hak kaybına yol açmamak için” Hazine adı yazılır. Yıllar sonra eski kullanıcının mirasçıları ortaya çıkıp taşınmazın kendi murislerine ait olduğunu ileri sürdüğünde, mahkemenin neyi araştırması gerektiği sorusu gündeme gelir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 01.04.2026 tarihli ve E.2026/1879, K.2026/2483 sayılı kararıyla, kadastroda malikin kimlik bilgileri tespit edilemediği için Hazine adına yazılan bir tarlaya ilişkin tapu iptali ve tescil davasında, terekeye döndürme talebini kabul eden Bölge Adliye Mahkemesi kararını eksik inceleme gerekçesiyle oybirliğiyle bozmuştur. Daire, zilyetliğin varlığı ve süresi konusunda hava fotoğrafı incelemesi yapılmadan ve tutanakta adı geçen kişinin davacının murisi olup olmadığı araştırılmadan hüküm kurulamayacağını vurgulamıştır.
🗺️ Kadastro tutanağındaki “kimliği belirsiz kullanıcı” kaydı
Uyuşmazlığa konu taşınmaz, bir köyde bulunan ve tarla vasfıyla kaydedilen 23.726,11 m² yüzölçümlü bir parseldir. Kadastro tutanağına göre taşınmazın tapu ve vergi kaydına rastlanmamış; muhtar ve bilirkişiler, tarlanın belirli bir isimle anılan bir kişi tarafından kullanıldığını söylemiş, ancak bu kişinin baba adı, yaşı ve nerede yaşadığı tam olarak bilinememiştir. Kadastro ekibi “herhangi bir yanlışlığa meydan verilmemesi” kanaatiyle taşınmazı Hazine adına tespit etmiştir.
Karar metninde tespitin kesinleşme tarihi olarak hem 27.08.2007 (ilk derece kararının aktarımı) hem de 28.12.2007 (Dairenin kendi değerlendirmesi) geçmektedir. Her iki durumda da taşınmaz, kesinleşen tespitle Hazine adına tapuya kaydedilmiştir.
Bu tutanağın önemli bir özelliği vardır: Taşınmazın özel mülkiyete konu bir tarla olduğu kabul edilmiş, Hazine adına yazılmasının nedeni malikin kimliğinin belirlenememesi olarak açıklanmıştır. Davalı Hazine de cevap dilekçesinde taşınmazın kendi “özel mülkiyetinde” olduğunu bildirmiştir. Yani dosyada tarlanın orman ya da kamu malı olup olmadığı değil, kimin zilyetliğinde ve ne kadar süreyle bulunduğu tartışılmaktadır.
Davacı, taşınmazın aslında kendisine ait olduğunu, kadastroda yanlışlıkla Hazine adına yazıldığını ileri sürerek tapu kaydının iptalini ve adına tescilini istemiştir. Hazine ise davacının zilyetlik iddiasında bulunmadığını savunmuştur.
👨👩👧 Dava kimin adına açılır? Terekeye temsilci meselesi
Yargılama ilerledikçe iddia değişmiştir: Dinlenen tanıklara göre taşınmaz davacının 23.01.1993’te vefat eden babasına aittir. Bu durumda tarla, mirasçılar arasında paylaştırılmadıkça terekeye dahildir. TMK 640. maddeye göre birden çok mirasçı bulunduğunda paylaşmaya kadar miras ortaklığı doğar ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur; sulh mahkemesi, mirasçılardan birinin istemi üzerine miras ortaklığına temsilci atayabilir.
- Bölge Adliye Mahkemesi ilk kararında, davanın yalnız davacı adına tescil istemiyle açıldığını, taksimle taşınmazın davacıya kaldığının ispatlanamadığını belirterek davayı dava şartı yokluğundan reddetmiştir.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 17.05.2023 tarihli ilk bozma kararında, elbirliği mülkiyetine tabi terekede davanın tüm mirasçılarca birlikte açılması gerektiğini, bunun için mirasçıların muvafakatinin sağlanması veya TMK 640 uyarınca terekeye temsilci atanması gerektiğini belirtmiştir.
- Diğer mirasçıların davaya “dahili davalı” olarak katılmasının sonuca etkisi olmadığı da bu bozmada ayrıca vurgulanmıştır.
- Bozmaya uyulduktan sonra terekeye temsilci atanmış ve dava, taşınmazın terekeye döndürülmesi talebiyle sürdürülmüştür.
Davacı vekili ayrıca, bir mirasçının payına düşen hissenin kendi adına tescilini istemiş; ancak Bölge Adliye Mahkemesi, o mirasçının payını davacıya devrettiğine dair açık bir kabul beyanı veya ispata elverişli delil bulunmadığını tespit etmiştir.
⏳ On yıla yaklaşan yargılamanın aşamaları
| Tarih / Merci | Karar |
|---|---|
| 22.03.2019 – Asliye Hukuk Mahkemesi (E.2017/61, K.2019/126) | Ret: Zilyetlik koşullarının aktarmalı olarak gerçekleştiği ispatlanamamış; tescilden dava tarihine kadar itiraz edilmemesi hayatın olağan akışına aykırı bulunmuştur. |
| 03.03.2021 – Bölge Adliye Mahkemesi (E.2020/1547, K.2021/363) | Hüküm kaldırılmış, dava şartı yokluğundan ret. |
| 17.05.2023 – Yargıtay 1. HD (E.2021/6317, K.2023/2646) | Bozma: Mirasçıların muvafakati veya terekeye temsilci atanması gerekir. |
| Bursa BAM 10. HD (E.2023/1444, K.2024/1180) | Kabul: Taşınmazın terekeye ait olduğu ve 3402 sayılı Kanun m.14’teki kazandırıcı zamanaşımı koşullarının oluştuğu kabul edilmiştir. |
| 01.04.2026 – Yargıtay 1. HD (E.2026/1879, K.2026/2483) | Davalı Hazinenin temyizi üzerine bozma: Eksik inceleme. |
Bölge Adliye Mahkemesi kabul kararında; ziraat bilirkişisinin taşınmazın makineli tarıma uygun olduğunu, orman bilirkişisinin toprak muhafaza karakteri taşımadığını bildirdiğini, taşınmazın çevresinin özel mülkiyete tabi taşınmazlarla çevrili olduğunu ve yerel bilirkişi ile tanıkların malikin davacının murisi olduğunu söylediğini esas almıştır. Tespit ile dava tarihi arasındaki yaklaşık 9,5 yıllık sürede tarlanın kullanılmamasının da iradi terk sayılamayacağını belirtmiştir.
⚖️ Yargıtay’ın bozma gerekçesi
Daire, Bölge Adliye Mahkemesinin “taşınmaz özel mülkiyete konu yerlerdendir ve davacı yararına zilyetlikle kazanım koşulları oluşmuştur” şeklindeki sonucuna, yapılan araştırmanın hükme yeterli olmadığı gerekçesiyle katılmamıştır. Bozma gerekçesinde üç eksiklik öne çıkmaktadır:
- Kimlik eşleşmesi araştırılmamıştır. Keşifte dinlenen mahalli bilirkişi ve tapulama bilirkişilerine, kadastro tutanağında adı geçen kişi hakkında hiçbir soru sorulmamış; bu kişinin davacı taraf ile aynı kişi olup olmadığı araştırılmamıştır.
- Beyanlar arasında çelişki vardır. Dinlenen mahalli bilirkişilerin anlatımları birbiriyle çelişmektedir ve bu çelişki giderilmeden hüküm kurulmuştur.
- Hava fotoğraflarından yararlanılmamıştır. Daireye göre zilyetliğin başlangıcını ve sürdürülüş biçimini belirlemede başvurulacak temel yöntem hava fotoğrafı incelemesidir; bu inceleme usulünce yapılmamıştır.
Kararın dikkat çeken yönü şudur: Daire, terekeye temsilci atanmasıyla usul sorununun çözülmesini yeterli görmemiş, esasa ilişkin ispat araştırmasının da somut verilere dayanmasını aramıştır. Bozma, davalı Hazinenin temyiz itirazlarının kabulüyle verilmiş; Hazine harçtan muaf olduğundan harç konusunda karar verilmemiştir.
🛰️ Hava fotoğrafı ve keşif: Daireye göre olması gereken inceleme
Kararın en ayrıntılı bölümü, yeniden yapılacak incelemenin nasıl kurgulanacağına ilişkindir. Daire’nin tarif ettiği yöntem, kadastro öncesi zilyetliğe dayanan davalarda ispat çerçevesini somut biçimde göstermektedir:
- İlgili müdürlüğün internet sitesindeki hava fotoğrafı sorgulama sayfasından, taşınmazın bulunduğu köyü kapsayan fotoğrafların hangi yıllara ait olduğu belirlenecek ve sayfanın çıktısı denetim için dosyaya konulacaktır.
- Kadastro tespit tarihinden 15, 20 ve 25 yıl öncesine (yoksa bu tarihlere en yakın yıllara) ait, farklı dönemlerde çekilmiş en az üç adet stereoskopik hava fotoğrafı getirtilecektir.
- Tutanakta adı geçen kişi ile davacı tarafın aynı kişi olup olmadığı araştırılacaktır.
- Yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen ve davada yararı bulunmayan kişilerden seçilecek yerel bilirkişi kurulu, taraf tanıkları, teknik bilirkişi, jeodezi ve fotogrametri uzmanı ile ziraat mühendisinin katılımıyla yeniden keşif yapılacaktır.
- Tanık ve bilirkişilere taşınmazın öncesi, kimden kime nasıl geçtiği, kim tarafından hangi tarihten beri ve nasıl kullanıldığı ile tespit tarihinden geriye doğru 20 yılı aşkın zilyetlik bulunup bulunmadığı sorulacak; çelişkiler gerekirse yüzleştirmeyle giderilecektir.
- Ziraat mühendisinden fotoğraflarla desteklenmiş gerekçeli rapor, jeodezi ve fotogrametri uzmanından stereoskop incelemesine dayalı rapor, fen bilirkişisinden keşfi izlemeye elverişli kroki alınacaktır.
Bu liste, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesindeki ölçütle doğrudan bağlantılıdır. Söz konusu hükme göre tapuda kayıtlı olmayan ve belirli yüzölçümü sınırları içinde kalan taşınmazlar, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle, bilirkişi veya tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir. Hava fotoğrafı, tanık anlatımlarının zaman içindeki doğruluğunu sınayan nesnel bir araç işlevi görmektedir.
Kadastro tutanağındaki kayıtla tapu arasındaki uyumsuzluğun farklı bir görünümü, malik ölmüş olmasına rağmen tapuda adına kayıtlı kalan taşınmazlarla ilgili ölü malik adına tapuda zilyetlik yazısında; Hazinenin mirasla ilgili davalardaki konumu ise Hazinenin veraset ilamı davası yazısında ele alınmıştır.
📅 Kadastro tespitine karşı on yıllık süre
Bu tür davalarda sıkça karşılaşılan bir başka çerçeve, 3402 sayılı Kanun’un 12. maddesinin üçüncü fıkrasıdır. Bu hükme göre kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.
Somut dosyada Bölge Adliye Mahkemesi, tespit ile dava tarihi arasındaki farkı yaklaşık 9,5 yıl olarak belirlemiştir; yani dava bu süre dolmadan açılmıştır. İlk derece mahkemesi ise uzun süre itiraz edilmemesini hayatın olağan akışına aykırı bulmuş, ancak bu değerlendirme sonraki aşamalarda belirleyici olmamıştır. Yargıtay’ın bozma kararı süre sorununa değil, zilyetliğin ispatına yönelik araştırmanın eksikliğine dayanmaktadır.
💬 Merak edilenler
Kadastroda neden Hazine adına tespit yapılmıştı?
Tutanağa göre tarlanın belirli bir isimle anılan kişi tarafından kullanıldığı söylenmiş, ancak bu kişinin baba adı, yaşı ve ikametgâhı tam olarak bilinememiştir. Kadastro ekibi yanlışlığa meydan vermemek için taşınmazı tarla vasfıyla Hazine adına tespit etmiştir. Taşınmazın özel mülkiyete konu olduğu ise tutanakta kabul edilmiştir.
Mirasçılardan biri tek başına bu davayı yürütebilir mi?
Yargıtay’ın 17.05.2023 tarihli ilk bozma kararına göre, taşınmazın terekeye döndürülmesi istenen bu tür bir davada elbirliği mülkiyeti nedeniyle davanın tüm mirasçılarca birlikte açılması gerekir. Bu koşul, mirasçıların muvafakatiyle veya TMK 640 uyarınca terekeye temsilci atanmasıyla sağlanabilir. Diğer mirasçıların dahili davalı gösterilmesi bu dosyada yeterli görülmemiştir.
Hava fotoğrafları hangi yıllara ait olmalıdır?
Daire, kadastro tespit tarihinden 15, 20 ve 25 yıl öncesine, bulunmadığı takdirde bu tarihlere en yakın yıllara ait, farklı dönemlerde çekilmiş en az üç stereoskopik hava fotoğrafının getirtilmesini ve bunların jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişi tarafından incelenmesini istemiştir.
Bozma kararıyla dava sona erdi mi?
Hayır. Bozma, davanın esastan reddi anlamına gelmemektedir. Dosya Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine gönderilmiş olup Daire’nin tarif ettiği keşif, hava fotoğrafı ve bilirkişi incelemeleri sonrasında tüm deliller birlikte değerlendirilerek yeniden karar verilecektir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim sayfası üzerinden ulaşım bilgilerine, Emsal Kararlar arşivinden serinin diğer yazılarına erişilebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin Karar Arama sisteminde yayımlanan bozma kararından derlenmiştir. Karar, belirli bir kadastro tutanağı, keşif ve bilirkişi beyanları üzerinden verilmiş olup nihai sonucu bozma sonrası yapılacak yargılama belirleyecektir. Zilyetliğin süresi ve niteliği, taşınmazın yüzölçümü, tespitin kesinleşme tarihi ve mirasçılık durumu farklı olan dosyalarda sonuç değişebilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
