Tapu kaydı 1939 kadastrosundan beri aynı üç kişinin adına duran, ancak onlarca yıldır başka bir ailenin bağ olarak kullandığı taşınmazlar… Aile, 1968 tarihli bir senetle yeri satın aldığını, 1969’da mahkemeden tescil kararı da aldığını, ama kararın tapuya hiç işlenmediğini söyler. Aradan geçen yarım asırdan sonra açılan tapu iptali ve tescil davasında Yargıtay, eski senedin ve eski mahkeme kararının tek başına yetmediğini, asıl sorunun kayıt maliklerinin kim olduğu, ne zaman öldüğü ve zilyetliğin ne zaman kazanma sonucunu doğurduğu olduğunu vurgulamıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 18.05.2026 tarihli ve E.2026/1909, K.2026/2785 sayılı kararıyla, TMK m.713/2’deki “ölmüş” kişi adına kayıtlı taşınmaz sebebine dayanan davalarda, Anayasa Mahkemesinin iptal kararının yürürlüğü durdurduğu 17.03.2011 tarihi ile dava tarihinden hangisi önceyse o tarihe kadar kazanma koşullarının tamamlanıp tamamlanmadığının araştırılması gerektiğini belirterek davanın kabulüne ilişkin kararı oy birliğiyle bozmuştur.
🏡 Yarım asırlık bir tapu uyuşmazlığı
Dava Kırşehir’deki bağ vasıflı üç parsele ilişkindir. Karar metnine göre parsellerden biri, kadastro yoluyla 26.09.1939 tarihinde üç kişi adına 1/3’er hisseli olarak tescil edilmiş; bu taşınmaz ve diğer iki parsel 20.08.1987 tarihinde imar uygulaması sonucunda bugünkü hâlini almıştır.
Davacılar, ortak murislerinin bu yerleri vefatından önce yaklaşık 50-60 yıl boyunca çekişmesiz ve aralıksız kullandığını, murisin 13.05.2012 tarihinde vefatından sonra kullanımın kendilerince sürdürüldüğünü ileri sürmüştür. Muris ayrıca 14.01.1969 tarihinde Hazine ve Belediyeye karşı dava açmış; mahkeme, bilirkişi krokisinde (A) harfiyle gösterilen bölümün muris adına tesciline karar vermiş, karar temyiz edilmeden kesinleşmiş, fakat tapuya işlenmemiştir.
Davacıların talebi; dava konusu parsellerin 1969 kararındaki (A) bölümüyle aynı olduğunun tespiti, kayıt maliklerinin adlarının silinmesi ve taşınmazların mirasçılık belgesindeki payları oranında kendi adlarına tescilidir.
🔁 İki bozma kararı arasında dava
Dosya, iki kez Yargıtay önüne gelmiştir. Karar metninden anlaşılan süreç şöyledir:
- 02.10.2013 tarihli ilk karar: Asliye hukuk mahkemesi, tapu kayıtlarının 10 yıldan fazla süre önce kesinleşen kadastro tutanaklarına dayandığını, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3’teki hak düşürücü sürenin geçtiğini belirterek davayı reddetmiştir.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 08.06.2020, E.2017/13674, K.2020/3086: Davacıların murisin eklemeli zilyetliğine ve 1969 davasına dayandığını, kadastro çalışmasının 1939’da yapıldığını, dolayısıyla davanın tespit öncesine değil tespit sonrası bir sebebe dayandığını kabul ederek kararı bozmuştur.
- 17.10.2025 tarihli ikinci karar: Bozmaya uyan mahkeme davayı kabul ederek kayıt maliklerinin tapu kaydının iptaline ve muris mirasçıları adına tescile karar vermiştir.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 18.05.2026: Davalı Tapu Sicil Müdürlüğü, Hazine ve bazı davalıların kayyımı vekilinin temyizi üzerine karar bozulmuştur.
Temyiz eden kayyım vekili; kayyım atanan paydaşların keşifte temsil edilmediğini, imar uygulamasının iptali için dava açılmadığını ve zilyetlikle kazanma şartlarının gerçekleşmediğini ileri sürmüştür. Hazine ve Tapu Sicil Müdürlüğü ise taşınmazların gerçek kişilere ait olduğunu, kendilerinin husumet ehliyeti bulunmadığını savunmuştur. Daire, bozma nedenine göre Hazine ve Tapu Sicil Müdürlüğünün itirazlarını şimdilik incelememiştir.
📝 1968 tarihli senet neden yetmedi?
Daire, önce davacıların dayandığı satış senedini değerlendirmiştir. Karara göre tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı; TMK m.706, 6098 sayılı TBK m.237, 818 sayılı eski BK m.213, Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu hükümleri gereğince resmî şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli sonuç doğurmaz ve alıcıya bir hak sağlamaz.
Kararda özellikle vurgulanan nokta, TMK m.706’daki resmî şeklin bir ispat şartı değil, geçerlilik şartı olmasıdır. TBK m.237 de “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” hükmünü içerir. Bu nedenle resmî memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve bunlara dayanılarak tapu iptali ve tescil istenemez.
Somut dosyada taşınmazlar 1939’dan beri tapuda kayıtlı olduğundan, 1968 tarihli senetle yapılan satış geçersiz kabul edilmiştir. Böylece davanın dayanabileceği tek yol, kanunun zilyetliğe tanıdığı istisnai kazanım imkânı olarak kalmıştır. Tapu iptali davalarında eski kararların etkisine ilişkin farklı bir örnek için serideki tapu iptalinde kesin hüküm kararı incelenebilir.
🧱 1969 kararı kesin hüküm müdür?
Davacıların en güçlü dayanağı, murislerinin 1969’da aldığı ve kesinleşen tescil kararıydı. Daire, bu kararın etkisini HMK m.303’teki kesin hüküm şartları üzerinden incelemiştir. Kesin hükmün oluşması için:
- dava konusunun (elde edilmek istenen sonucun) aynı olması,
- dava sebebinin, yani dayanılan vakıaların aynı olması,
- davanın taraflarının aynı olması gerekir.
1969 davası Hazine ve Belediyeye karşı açılmıştır; taşınmazların tapu kayıt malikleri o davada taraf değildir. Bu nedenle Daire, 1969 kararının tapu kayıt malikleri yönünden kesin hüküm teşkil etmediğini belirtmiştir. Muris o davada tapusuz bir yeri senetle satın aldığını ve 20 yılı aşkın zilyetliğe dayandığını ileri sürmüştü; oysa eldeki dava konusu taşınmazlar 1939’dan beri tapuludur.
⏳ TMK 713/2 ve 17.03.2011 eşiği
Kararın en öğretici bölümü, tapulu taşınmazın olağanüstü zamanaşımıyla kazanılmasına ilişkindir. Daireye göre kural olarak tapulu bir taşınmaz olağanüstü zamanaşımıyla kazanılamaz; ancak kanunun açıkça izin verdiği ayrık hâllerde bu mümkündür. Bu ayrık hâllerden biri TMK m.713/2’dir.
Fıkranın önceki metni; maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan, yirmi yıl önce ölmüş veya hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazın zilyedine tescil isteme hakkı tanıyordu. Karar, bu üç sebebin ayrı davaların konusu olduğunu belirtir. Anayasa Mahkemesi 17.03.2011 tarihli, E.2009/58, K.2011/52 sayılı kararıyla “ölmüş” sözcüğünü iptal etmiş ve yürürlüğünü durdurmuştur. Mevzuat bilgi sistemindeki güncel metinde de fıkra, bu sözcük çıkarılmış hâliyle “yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş” şeklinde yer almaktadır.
Daire, iptal kararlarının geriye yürümeyeceğine ilişkin Anayasa m.153/5’e ve TMK m.713/5’in son cümlesine dayanmıştır: “Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.” Buna göre mahkemenin tescil kararı yenilik doğurucu değil, önceden doğmuş mülkiyeti belirleyici niteliktedir. Sonuç olarak:
- 20 yıllık zilyetlik koşullara uygun olarak tamamlandığı anda mülkiyet kazanılmış ve zilyet lehine kazanılmış hak doğmuş olur.
- 17.03.2011 tarihi ile dava tarihinden hangisi önceyse, o tarihe kadar koşullar tamamlanmışsa tapunun iptaliyle zilyet adına tescile karar verilmesi gerekir.
- 713/2’ye dayanan davada, fıkradaki “aynı koşullar altında” atfı nedeniyle 713/1’deki koşulların da, yani davasız, aralıksız, malik sıfatıyla ve 20 yıl süreli zilyetliğin de bulunması gerekir.
- Ayrıca malikin veya paydaşın ölmüş olması ve bu süre içinde tapu kaydının intikal görmemiş olması aranır.
🔎 Yeniden yargılamada araştırılacaklar
Daire, davacıların murislerinin 1968’den beri zilyet olduğunu beyan ederek TMK m.713/2’deki ölüm sebebine dayandığını tespit etmiş; ilk derece mahkemesinin bu doğrultuda araştırma yapmadan kabul kararı vermesini eksik inceleme saymıştır. Bozma kararına göre yapılması gerekenler şunlardır:
- Tapu kayıt maliklerinin kimlik bilgilerinin ve ölüm tarihlerinin belirlenmesi,
- Kayıt maliklerinin mirasçılarının tespit edilmesi ve davanın onlara yöneltilmesi,
- 17.03.2011 tarihine kadar davacılar lehine kanunun aradığı kazanma koşullarının tamamlanıp tamamlanmadığının araştırılması,
- Koşullar tamamlanmışsa tapunun iptaliyle zilyet adına tescile karar verilmesi.
Karar metninde, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolunun açık olduğu da belirtilmiştir. Miras kalan taşınmazlarda paydaşlar arasındaki kullanım sorunlarının başka bir boyutu için serideki miras evinde ecrimisil başlangıcı kararına göz atılabilir.
💬 Sorularla karar
Yargıtay davacıların taşınmazı kazanamayacağına mı karar verdi?
Hayır. Daire esas hakkında nihai bir sonuca varmamıştır. Kayıt maliklerinin ölüm tarihleri ve mirasçıları belirlenmeden, 17.03.2011’e kadar kazanma koşullarının tamamlanıp tamamlanmadığı araştırılmadan verilen kabul kararını eksik inceleme gerekçesiyle bozmuştur.
“Ölmüş” sözcüğü iptal edildiğine göre bu sebebe hâlâ dayanılabilir mi?
Karara göre iptal kararları geriye yürümez ve mülkiyet koşulların gerçekleştiği anda kazanılır. Bu nedenle 17.03.2011 tarihi ile dava tarihinden hangisi önceyse o tarihe kadar koşulları tamamlanmış zilyet lehine kazanılmış hak doğmuş kabul edilmektedir.
Muris adına verilmiş 1969 tarihli tescil kararı neden dikkate alınmadı?
Daire, kesin hükmün oluşması için tarafların aynı olması gerektiğini belirtmiştir. 1969 davası Hazine ve Belediyeye karşı açıldığından, tapu kayıt malikleri o davada taraf değildir ve karar onlar yönünden kesin hüküm oluşturmaz.
Resmî şekilde yapılmayan satış senedinin tapulu taşınmazda değeri var mı?
Kararda, tapulu taşınmazların satışının resmî şekilde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu, resmî memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemeyeceği ve bunlara dayanarak tapu iptali ve tescil istenemeyeceği belirtilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgileri iletişim sayfasında, serinin diğer kararları ise Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan karar metninden derlenmiştir. Karar bir bozma kararı olup taşınmazların kime tescil edileceği, yeniden yapılacak yargılamada kayıt maliklerinin ölüm tarihleri, mirasçıları ve zilyetlik koşullarına ilişkin araştırmanın sonucuna bağlıdır. Tapulu taşınmazlarda zilyetliğe dayalı kazanım; kadastro tarihi, imar uygulamaları, zilyetliğin niteliği ve süresi gibi somut koşullara göre her dosyada farklı değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
