Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekil Şartı
Kentsel dönüşüm sürecinde arsa sahipleri ile müteahhitler arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuki açıdan en kritik adımlardan biridir. Bu sözleşmenin geçerliliği doğrudan şekil şartına bağlıdır. Şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak geçersiz sayılır ve taraflar ciddi hak kayıplarıyla karşılaşabilir. Bu rehberde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartını, noter zorunluluğunu, düzenleme ve onaylama farkını, şekle aykırılığın sonuçlarını ve kentsel dönüşüme özgü kuralları detaylı şekilde inceliyoruz.
⚖️ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil Şartı Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise arsaya bina inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği karma bir sözleşmedir. Bu sözleşme, arsa sahibi açısından taşınmaz mülkiyetinin devri vaadini içerdiğinden, Türk hukukunda resmi şekil şartına tabidir.
Şekil şartının hukuki dayanakları şunlardır:
- Türk Medeni Kanunu m. 706: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmalarına bağlıdır.
- Türk Borçlar Kanunu m. 12 ve m. 237: Kanunda şekle bağlanmış bir sözleşme, öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerlilik kazanmaz. Taşınmaz satış vaadi resmi şekilde yapılmalıdır.
- Tapu Kanunu m. 26: Mülkiyet ve diğer ayni hakların tesisi için resmi senet düzenlenmesi zorunludur.
- Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89: Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenleme şeklinde yapılır.
📝 Resmi Şekil Nasıl Yerine Getirilir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde resmi şekil şartı iki yöntemle yerine getirilebilir:
1. Tapu Müdürlüğünde Düzenleme
TMK m. 706 uyarınca sözleşme doğrudan tapu müdürlüğünde düzenlenebilir. Tapu müdürü, tarafların kimliklerini tespit eder, sözleşmeyi baştan sona bizzat hazırlar ve imza altına alır. Bu yöntemle yapılan sözleşme aynı zamanda tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
2. Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılması
Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89 uyarınca sözleşme, noter tarafından düzenleme şeklinde (re’sen) hazırlanmalıdır. Düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede noter, sözleşme metnini bizzat kaleme alır, taraflara okur, iradelerini teyit eder ve imzalatır. Bu yöntem sözleşmenin geçerliliğini sağlar.
⚖️ Düzenleme ve Onaylama Şeklinin Farkı
Uygulamada en sık yapılan hata, sözleşmenin notere onaylattırılmasının yeterli sanılmasıdır. Halbuki hukuki açıdan bu iki şekil birbirinden tamamen farklıdır:
| Özellik | Düzenleme Şekli | Onaylama Şekli |
|---|---|---|
| Hazırlayan | Noter bizzat hazırlar | Taraflar hazırlar |
| Noterin rolü | Metni yazar, okur, imzalatır | Sadece imza ve tarihi onaylar |
| İspat gücü | Tam ispat gücü (aksi ancak sahtecilik davasıyla) | Sadece imza ve tarih kesin |
| Geçerlilik | Şekil şartını karşılar ✔ | Şekil şartını karşılamaz ✘ |
📌 Şekle Aykırılığın Hukuki Sonuçları
Resmi şekle uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak kesin hükümsüzdür (batıl). Kesin hükümsüzlük, sözleşmenin baştan itibaren hiçbir hukuki sonuç doğurmadığı anlamına gelir. Başlıca sonuçları şunlardır:
- Tapu devri talep edilemez: Müteahhit, inşaatı tamamlasa bile arsa sahibinden tapu devri isteyemez.
- Cezai şart istenemez: Sözleşmedeki cezai şart hükümleri de geçersiz olur.
- Tasfiye yapılır: Tarafların birbirine verdikleri şeyler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir. Müteahhit yaptığı inşaatın rayiç bedelini, arsa sahibi aldığı avansları iade eder.
- Her aşamada ileri sürülebilir: Kesin hükümsüzlük re’sen dikkate alınır; taraflar sözleşmenin herhangi bir aşamasında geçersizliği öne sürebilir.
⚖️ Şekle Aykırılığın İstisnaları: İfa Edilen Sözleşmeler
Yargıtay, şekle aykırı yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mutlak geçersizlik kuralına önemli bir istisna getirmiştir. Buna göre, taraflar sözleşmedeki yükümlülüklerini büyük ölçüde yerine getirmişlerse, geçersizlik iddiasının ileri sürülmesi dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı sayılabilir.
Bu istisnanın uygulanabilmesi için şu koşulların bir arada bulunması gerekir:
- Müteahhit inşaatın önemli bir bölümünü tamamlamış olmalıdır.
- Arsa sahibi inşaatın devamına ses çıkarmamış, fiilen rıza göstermiş olmalıdır.
- Taraflar uzun süre sözleşmeyi geçerli kabul ederek davranmış olmalıdır.
- Geçersizlik iddiası, karşı tarafı orantısız bir zarara uğratacak nitelikte olmalıdır.
🏗️ Kentsel Dönüşümde Şekil Şartının Önemi
6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartı daha da kritik bir önem kazanır. Kentsel dönüşüm sürecinde sözleşmenin geçerliliği için şu unsurların bir arada bulunması gerekir:
- Riskli yapı veya riskli alan kararı: Sözleşmenin konusu olan yapı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli ilan edilmiş olmalıdır.
- Resmi şekil şartı: Sözleşme noterde düzenleme şeklinde veya tapu müdürlüğünde yapılmalıdır.
- Maliklerin 2/3 çoğunluk kararı: 7471 sayılı Kanun değişikliği sonrasında salt çoğunluk yeterli hale gelmiştir; ancak sözleşme yine resmi şekilde yapılmalıdır.
- Müteahhide noter vekaleti: Maliklerin müteahhide inşaat yapım ve süreç yönetimi konusunda resmi vekalet vermesi gerekir.
📝 16 Mayıs 2025 Tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde önemli bir içtihat değişikliği yapmıştır. Bu karara göre, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi halinde, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenerek kazandıkları ayni haklar (mülkiyet, ipotek gibi) korunacaktır.
Bu karar, özellikle müteahhitten daire satın alan üçüncü kişileri doğrudan ilgilendirmektedir. Daha önce sözleşmenin geçersizliği halinde üçüncü kişilerin tapuya güven ilkesinden yararlanıp yararlanamayacağı konusunda farklı daire kararları bulunuyordu. Yeni içtihadı birleştirme kararıyla bu belirsizlik giderilmiştir.
💡 Sık Yapılan Hatalar ve Uyarılar
- Adi yazılı sözleşme imzalamak: Taraflar arasında noter veya tapu müdürlüğü dışında imzalanan sözleşmeler geçersizdir.
- Onaylama ile düzenlemeyi karıştırmak: Sözleşmeyi hazırlayıp notere sadece onaylattırmak yeterli değildir; noter bizzat düzenlemelidir.
- Tapuya şerh ettirmemek: Sözleşme geçerli olsa bile tapuya şerh edilmezse, arsa sahibi arsayı üçüncü kişiye devredebilir ve müteahhit mağdur olabilir.
- Vekaletname eksikliği: Kentsel dönüşümde müteahhide noter onaylı vekalet verilmemesi, sürecin tıkanmasına yol açar.
- Ek protokollerin şekil şartına uymaması: Ana sözleşmeye ek yapılan protokollerin de aynı şekil şartlarına uyması gerekir; aksi halde ek protokol de geçersiz olur.
⚖️ Şekle Aykırı Sözleşmede Tarafların Hakları
Geçersiz bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar şu haklara sahiptir:
- Müteahhidin hakları: Yaptığı inşaatın rayiç bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir (TBK m. 77-82). Ancak arsa payı devri veya cezai şart talep edemez.
- Arsa sahibinin hakları: Sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek tapu devri yapmaktan kaçınabilir. Ancak müteahhidin yaptığı işin bedelini iade etmesi gerekir.
- Üçüncü kişilerin hakları: Müteahhitten tapulu daire satın alan iyiniyetli üçüncü kişiler, 2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca tapuya güven ilkesinden yararlanabilir.
📞 Hukuki Destek
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartlarına uygun şekilde hazırlanması, ileride doğabilecek hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır. Kentsel dönüşüm sürecinde sözleşme hazırlama, inceleme veya mevcut sözleşmenizin geçerliliğinin değerlendirilmesi konularında profesyonel hukuki destek almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler güncel olmayabilir veya kesin olarak doğruyu içermeyebilir. Makale kullanılarak yapılan başvuru, şikayet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
