Bir konut projesinden henüz temel atılmadan iki daire satın alınmış, ardından imar planı iptal edilmiş, müteahhit işi bırakmış ve inşaatı devralan şirket, daire sahiplerinden aldığı vekâletnamelerle yeni bir proje ve yeni bir kat irtifakı kurmuştur. Alıcının tapuda karşılığında bulduğu iki daire ise ilk sözleşmedeki dairelerle aynı katta, aynı büyüklükte ve aynı konumda değildir. Değer farkı için açılan dava, iki bozma ve bir direnmeden sonra Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna ulaşmıştır. Genel Kurulun cevapladığı soru yargılama kurallarıyla ilgilidir: Davacının temyiz etmediği bir tespit, ileride onun aleyhine bağlayıcı hâle gelir mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.06.2026 tarihli ve E.2025/840, K.2026/409 sayılı kararıyla, ilk hükümde değer farkı bulunmadığı kabul edilen daire yönünden davacının bu kararı temyiz etmemesiyle davalı lehine usuli kazanılmış hak oluştuğunu belirtmiş ve iki daire için toplam değer farkına hükmeden direnme kararını oy birliğiyle bozmuştur.
🏗️ Proje aşamasında satış ve imar planının değişmesi
Karar metnine göre davacı, 31.10.2008 tarihinde dava dışı bir müteahhitten, inşaat henüz proje aşamasındayken iki daire satın almış ve tapular kendisine teslim edilmiştir. İlk projeye göre dairelerden biri B1 blokta 1. kattaki 11 numaralı, diğeri A1 blokta 4. kattaki 56 numaralı bağımsız bölümdür.
Daha sonra imar planı iptal edilmiş, yeni plana göre yeni bir proje hazırlanması ve kat irtifakının yeniden kurulması gerekmiştir. Bu aşamada müteahhit inşaatı, davacıya göre daire sahiplerinin haberi olmadan, davalı şirkete devretmiştir. Şirket, belediye ve tapu işlemleri için daire sahiplerinden geniş yetkili vekâletnameler toplamış; davacı da şirket yetkilisine 24.02.2011 tarihli vekâletname vermiştir.
Yeni proje ve kat irtifakı kurulduğunda davacı adına G blok zemin kattaki 2 numaralı ve D blok 8. kattaki 65 numaralı daireler tescil edilmiştir. Davacı, bu dairelerin konum ve metrekare bakımından ilk satın aldığı dairelerle eş değer olmadığını, vekâlet yetkisinin kötüye kullanıldığını ileri sürerek önce 20.000 TL maddi tazminat istemiş, daha sonra ıslahla talebini 270.000 TL’ye çıkarmıştır. Davalılar ise vekâletin, imar planı değişikliği nedeniyle kat irtifakının yeniden kurulması amacıyla alındığını ve bu amaçla kullanıldığını savunmuştur.
📑 Bir dava, iki rapor, iki bozma
Dosyanın uzun yargılama geçmişi, Genel Kurulun ulaştığı sonucu anlamak için belirleyicidir. Süreci aşamalar hâlinde şöyle özetlemek mümkündür:
| Aşama | Ne oldu? |
|---|---|
| İlk hüküm (22.02.2018) | Bilirkişi raporuna göre 11 numaralı daire ile 65 numaralı dairenin değerleri denk, 56 numaralı daire ile 2 numaralı daire arasında 270.000 TL fark var. Şirket yönünden dava kabul edildi; şirket yetkilisi yönünden sıfat yokluğundan reddedildi. Kararı yalnızca davalı şirket temyiz etti. |
| Birinci bozma (14.11.2019) | Kapatılan 13. Hukuk Dairesi, değerlerin nasıl hesaplandığını göstermeyen raporu denetime elverişsiz buldu; büyüklük, cephe, kat ve konum gözetilerek yeni rapor alınmasını istedi. |
| İkinci hüküm (10.05.2023) | Yeni raporda 11-65 eşleşmesinde 150.000 TL, 56-2 eşleşmesinde 80.000 TL fark bulundu; toplam 230.000 TL’ye hükmedildi. |
| İkinci bozma (03.10.2024) | 3. Hukuk Dairesi, ilk hükümde farkı olmadığı kabul edilen daire yönünden davalı lehine usuli kazanılmış hak oluştuğunu belirterek yalnız 80.000 TL’ye hükmedilmesi gerektiğine karar verdi. |
| Direnme (26.02.2025) | Mahkeme, ilk bozmanın iki daire için de değer tespiti istediğini ve toplamda daha düşük bir miktara hükmettiğini belirterek önceki kararında direndi. |
| HGK (24.06.2026) | Direnme kararı oy birliğiyle bozuldu. |
Direnme kararında mahkeme, dava dilekçesinde iki daire için ayrı talep bulunmadığını ve talebi tamamen kabul edilen davacının temyize gitmemesinin davalıya usuli kazanılmış hak sağlamayacağını savunmuştur.
⚖️ Hukuk Genel Kurulunun önündeki soru
Genel Kurul uyuşmazlığı şöyle tanımlamıştır: Davacının ilk projeden satın aldığı 11 numaralı daire ile yeni projeden verilen 65 numaralı daire arasında değer farkı bulunmadığı yönünde davalı lehine usuli kazanılmış hak oluşmuş mudur; oluşmuşsa mahkeme, iki taşınmaz için bulunan toplam fark yerine yalnızca 56 numaralı daire ile 2 numaralı daire arasındaki 80.000 TL’lik farka mı hükmetmelidir?
Taşınmaz uyuşmazlıklarında değer tespiti çoğu zaman bilirkişi raporuna dayanır ve bozmadan sonra alınan rapor öncekinden farklı sonuç verebilir. Yeni raporun, taraflarca kabullenilmiş bir kalemi yeniden açıp açamayacağı kararın asıl konusudur.
🧭 Usuli kazanılmış hak ve tasarruf ilkesi
Kararda belirtildiği üzere ne HUMK’ta ne HMK’da usuli kazanılmış hakka ilişkin açık bir düzenleme vardır; kurum, davaların uzamasını önlemek ve hukuki istikrarı sağlamak amacıyla Yargıtay uygulamasıyla geliştirilmiştir. Gerekçede öne çıkan noktalar:
- Mahkemenin bozma kararına uymasıyla, bozma lehine olan taraf bakımından kazanılmış hak doğar (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 09.05.1960, E.1960/21, K.1960/9).
- Bazı konuların bozma kararının kapsamı dışında kalması da usuli kazanılmış hak doğurabilir (İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 04.02.1959, E.1957/13, K.1959/5).
- Yeni bir içtihadı birleştirme kararı, geçmişe etkili bir kanun veya uygulanacak hükmün Anayasa Mahkemesince iptali hâlinde usuli kazanılmış hak değer taşımaz.
- Görev, hak düşürücü süre, kesin hüküm itirazı, harç ve maddi hataya dayanan bozmalar gibi kamu düzenine ilişkin konularda da usuli kazanılmış haktan söz edilemez.
Kararın asıl dayanağı HMK m.24’teki tasarruf ilkesidir. Genel Kurul, tarafların davayı açma, dava konusunu belirleme, sürdürme ve sona erdirme konusunda serbest olduğunu; hâkimin talep olmadan bir davayı kendiliğinden inceleyemeyeceğini hatırlatmış, aynı ilkelere 06.05.2026 tarihli ve 2025/10-180 Esas, 2026/194 Karar sayılı kararında da değinildiğini belirtmiştir. Genel Kurul, ilk derece mahkemesinin “talebi tamamen kabul edilen davacının temyize gitmesi beklenemez” yaklaşımını benimsememiştir.
🔢 Somut olayda sonuç: 80.000 TL
Genel Kurul, somut olayı değerlendirirken şu tespitlere dayanmıştır:
- İlk hükme esas alınan raporda 11 numaralı daire ile 65 numaralı dairenin değerlerinin denk olduğu, 56 numaralı daire ile 2 numaralı daire arasında 270.000 TL fark bulunduğu belirlenmiş; dava bu rapora göre ıslah edilmiş ve hüküm bu rapora dayanmıştır.
- Davacı bu kararı temyiz etmemiş, yalnızca davalı şirket temyiz yoluna başvurmuştur.
- Bozmadan sonra alınan 12.04.2023 tarihli raporda 11-65 eşleşmesi için 150.000 TL, 56-2 eşleşmesi için 80.000 TL fark bulunmuş ve mahkeme toplam 230.000 TL’ye hükmetmiştir.
Genel Kurula göre, 11 numaralı daire ile 65 numaralı daire arasında fark bulunmadığına ilişkin kararın davacı vekilince temyiz edilmemesiyle bu husus davacı tarafından benimsenmiş ve davalı açısından usuli kazanılmış hak doğmuştur. Hakkın oluşmasına engel bir istisna da bulunmamaktadır. Kararda ayrıca, usuli kazanılmış hak ilkesinin kamu düzeniyle ilgili olduğu ve temyiz aşamasında kendiliğinden dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır.
Bu durumda mahkemece yalnızca ilk projeye göre satın alınan 56 numaralı daire ile yeni projeden buna karşılık verilen 2 numaralı daire arasında bilirkişi tarafından belirlenen değer farkına, yani 80.000 TL’ye hükmedilmelidir.
🏢 Taşınmaz davaları bakımından önemi
Değer kaybının hesabında dosyada yol gösteren ölçüt, ilk bozmadaki “büyüklük, cephe, kat, konum” vurgusudur. Genel Kurul kararının öne çıkan yönleri ise şunlardır:
- Kalem kalem değerlendirme: Birden fazla bağımsız bölüm için tek bir tazminat istense bile, hükümde her daire için ayrı yapılan tespitler ayrı ayrı sonuç doğurabilmektedir.
- Temyiz etmemenin bedeli: Gerekçede ve hükmün dayanağı olan raporda yer alan aleyhe bir tespit temyiz edilmezse, sonraki yargılamada daha elverişli bir rapor alınsa bile o kalem yeniden açılamamaktadır.
- Yeni rapor sınırsız değildir: Bozma üzerine alınan rapor, yalnızca bozmanın kapsamındaki konular bakımından hükme esas alınabilmektedir.
- Toplam miktarın düşmesi yetmez: İkinci hükümde toplam tutarın ilk hükümden düşük olması, kazanılmış hak ihlalini ortadan kaldırmamıştır.
Vekâletin kötüye kullanılması ve şirket yetkilisinin sıfat yokluğu konuları Genel Kurulun önüne gelmemiştir. Yükleniciden daire satın alan üçüncü kişinin korunmasına ilişkin farklı bir uyuşmazlık için yükleniciden daire alanın tapusu yazısı, bozmaya uyma kararının kazanılmış hak etkisine ilişkin bir aile hukuku örneği için ise bozmaya uyma ve kazanılmış hak yazısı incelenebilir.
💬 Merak edilenler
Davacı neden ilk istediği 270.000 TL’nin tamamını alamadı?
İlk hükümde 270.000 TL’nin tamamı, yalnızca 56 numaralı daire ile 2 numaralı daire arasındaki farka dayanıyordu. Bozmadan sonra alınan raporda bu fark 80.000 TL olarak belirlendi. Diğer daire için ise ilk hükümde fark bulunmadığı kabul edildiğinden ve davacı bunu temyiz etmediğinden, o daire yönünden yeni rapordaki 150.000 TL’ye hükmedilemedi.
Talebi tamamen kabul edilen tarafın kararı temyiz etmesi gerekir mi?
İlk derece mahkemesi böyle bir zorunluluk olmadığını savunmuştu. Genel Kurul ise somut olayda, hükmün dayanağı olan ve bir daire için fark bulunmadığını açıkça ortaya koyan tespitin davacıca temyiz edilmemesini, bu tespitin benimsenmesi olarak değerlendirmiş ve davalı lehine usuli kazanılmış hak doğduğunu kabul etmiştir.
Usuli kazanılmış hak hangi durumlarda ileri sürülemez?
Kararda sayılan istisnalar; yeni bir içtihadı birleştirme kararı, geçmişe etkili kanun, uygulanacak hükmün Anayasa Mahkemesince iptali ile görev, hak düşürücü süre, kesin hüküm, harç ve maddi hata gibi kamu düzenine ilişkin konulardır. Genel Kurul, bu dosyada bu istisnalardan hiçbirinin bulunmadığını belirtmiştir.
Karar neden HMK yerine HUMK’a göre verildi?
Kararın sonuç kısmında direnme kararının, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesiyle HMK’ya eklenen geçici 3. madde atfıyla uygulanan HUMK m.429 uyarınca bozulduğu belirtilmiştir. Bu geçiş hükmü nedeniyle karara karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık tutulmuştur.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim sayfasında ulaşım bilgileri, Emsal Kararlar arşivinde ise serinin diğer yazıları yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Değerlendirme, proje aşamasında satın alınan dairelere karşılık farklı daireler tescil edilmesinden doğan bir tazminat davasında usuli kazanılmış hakkın kapsamına ilişkindir; vekâletin kötüye kullanılması veya değer kaybının hesaplanması hakkında genel bir ölçüt koymaz. Yargılama geçmişi ve kanun yoluna başvuran taraflar farklı olan dosyalarda sonuç değişebilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
