🏗️ Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, eski, riskli, depreme dayanıksız ve altyapı açısından yetersiz yapıların planlı ve sağlıklı kentsel yapılaşma ilkelerine uygun şekilde yeniden inşa edilmesi sürecidir. Türkiye’de bu sürecin temel yasal dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘dur.
Ülkemizdeki yaklaşık 19 milyon konuttan önemli bir bölümünün depreme dayanıksız olduğu değerlendirilmektedir. Bu gerçeklik, kentsel dönüşümü yalnızca bir imar faaliyeti değil, aynı zamanda bir can güvenliği meselesi hâline getirmektedir. 6306 sayılı Kanun, afet risklerinin azaltılması amacıyla riskli yapıların tespit edilmesi ve dönüştürülmesi sürecini düzenlemektedir.
🏗️ 6306 Sayılı Kanunun Amacı
Kanunun temel amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmaktır. Bu doğrultuda kanun; can ve mal güvenliğinin sağlanmasını, depreme dayanıklı yapı stokunun oluşturulmasını, çağdaş şehircilik ilkelerine uygun kentsel alanların yaratılmasını ve kamusal güvenlik ile bireysel mülkiyet hakkının dengelenmesini hedeflemektedir.
🏗️ Temel Kavramlar
Riskli Yapı
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılardır. Riskli yapı tespiti, riskli alan içinde veya dışında bulunan her türlü yapı için yapılabilir. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir.
Riskli Alan
Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki mevcut yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alanlardır. Riskli alan ilanı, alanda bulunan tüm yapıları ve arazileri kapsar.
Rezerv Yapı Alanı
Rezerv yapı alanı, kanun kapsamında yürütülen uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ veya ilgili idare tarafından belirlenen alanlardır. Riskli yapıların dönüşümü sürecinde hak sahiplerine verilecek konutların veya iş yerlerinin inşa edileceği alanları ifade eder.
🏗️ Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
1. Riskli Yapı Tespiti
Sürecin ilk adımı, yapının riskli olup olmadığının belirlenmesidir. Kat malikleri veya kanuni temsilcileri, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabilir. Tespit raporu, tapu kütüğüne şerh olarak işlenir ve hak sahiplerine tebliğ edilir.
2. İtiraz Süreci
Hak sahipleri, riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, il müdürlüğü bünyesinde oluşturulan teknik heyete yapılır. Teknik heyetin kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
3. Maliklerin Anlaşması
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklerin yapının yeniden inşası veya güçlendirilmesi konusunda anlaşması gerekmektedir. 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir. Daha önceki düzenlemede bu oran 2/3 çoğunluk olarak belirlenmişti.
4. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme
Malikler, dönüşüm projesini gerçekleştirecek müteahhit firmayı belirler ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya hasılat paylaşımı sözleşmesi imzalar. Sözleşmenin içeriği, paylaşım oranları, teslim süresi ve cezai şartlar büyük önem taşımaktadır.
5. Tahliye ve Yıkım
Anlaşma sağlandıktan sonra yapının boşaltılması için maliklere ve kiracılara süre verilir. Tahliye sonrasında yapı yıkılır ve yeni projenin inşaatına başlanır. Riskli yapı tespiti kesinleşen yapıların maliklere verilen süre içinde yıktırılması gerekmektedir; aksi hâlde idare tarafından yıkım gerçekleştirilir.
6. İnşaat ve Teslim
Yıkım sonrasında yeni yapının inşaatı başlar. İnşaat sürecinde maliklere kira yardımı yapılır. İnşaat tamamlandığında bağımsız bölümler hak sahiplerine teslim edilir ve tapu işlemleri gerçekleştirilir.
🏗️ Azınlık Maliklerinin Durumu
Çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hisseleri, öncelikle diğer maliklere satışa sunulur. Diğer malikler satın almaz ise hisseler Bakanlık tarafından rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılır. Bu süreçte azınlık maliklerinin bedel tespitine itiraz hakkı ve idari yargı yolu bulunmaktadır.
🏗️ Kentsel Dönüşümde Mali Haklar ve Destekler
Kira Yardımı
Riskli yapılarını tahliye eden maliklere, riskli yapılarda 18 aya kadar, riskli alanlarda ise 48 aya kadar aylık kira yardımı yapılmaktadır. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için ise tek seferlik kira yardımı öngörülmüştür.
Faiz Desteği ve Kredi
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yeni konutlar için hak sahiplerine uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkânı sağlanmaktadır. Bu krediler bankalar aracılığıyla kullandırılmakta ve faiz farkı Bakanlık tarafından karşılanmaktadır.
Vergi ve Harç Muafiyetleri
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemler, noter harçları, tapu harçları, belediyelerce alınan harçlar, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi ve döner sermaye ücretlerinden muaftır. Bu muafiyet, dönüşüm sürecinin mali yükünü önemli ölçüde azaltmaktadır.
🏗️ 7471 Sayılı Kanun ile Gelen Değişiklikler
9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm sürecinde köklü değişiklikler getirmiştir. En önemli değişiklikler şunlardır: karar alma oranı 2/3 çoğunluktan salt çoğunluğa düşürülmüştür, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur, yapı maliklerinin riskli yapı tespiti yaptırmaması hâlinde idarece resen tespit yaptırılabilmesi imkânı getirilmiştir ve müteahhit temerrüdü hâlinde sözleşmenin resen feshedilebilmesi düzenlenmiştir.
🏗️ Kentsel Dönüşümde Hukuki Destek
Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve birçok hukuki aşama içeren karmaşık bir süreçtir. Riskli yapı tespitine itiraz, sözleşme müzakeresi, paylaşım anlaşmazlıkları, tahliye süreleri ve tazminat talepleri gibi konularda uzman bir avukattan destek almak hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
🏗️ Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm zorunlu mu?
Riskli yapı tespiti kesinleşen yapılarda dönüşüm zorunludur. Malikler kendi aralarında anlaşamazsa azınlık hisselerinin satışı yoluyla süreç devam eder.
Kentsel dönüşümde karar alma oranı nedir?
7471 sayılı Kanun değişikliği ile birlikte hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir.
Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğü bünyesindeki teknik heyete itiraz edilebilir. Teknik heyetin ret kararına karşı idare mahkemesinde dava açılabilir.
Kiracılar kentsel dönüşümden nasıl etkilenir?
Kiracılara tahliye için süre verilir ve tek seferlik kira yardımı yapılır. Kiracıların tahliye nedeniyle uğradığı zararlar için kiraya verenden tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır.
Kentsel dönüşüm avukatı ne yapar?
Kentsel dönüşüm avukatı; riskli yapı tespitine itiraz, sözleşme hazırlığı ve müzakeresi, paylaşım anlaşmazlıklarının çözümü, tahliye ve tazminat davaları ile idari başvuru süreçlerinde hak sahiplerine hukuki destek sağlar.
Bu makalede yer alan bilgiler güncel olmayabilir veya kesin olarak doğruyu içermeyebilir. Makale kullanılarak yapılan başvuru, şikayet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
