Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, müteahhidin sözleşme imzalandıktan sonra inşaata başlamaması veya başladıktan sonra işi yarıda bırakmasıdır. Mülk sahipleri bu durumda ciddi mağduriyetler yaşar: tahliye edilmiş binada oturamamak, kira masraflarıyla karşı karşıya kalmak ve sürecin belirsizliğinde beklemek zorunda kalmak. 6306 sayılı Kanun, bu sorunun çözümü için resen fesih mekanizmasını öngörmüştür.
❓ Müteahhit Neden İnşaata Başlamaz?
Müteahhidin inşaata başlamamasının veya işi yarıda bırakmasının çeşitli nedenleri olabilir:
• Mali güçlük: Müteahhidin finansal durumunun bozulması, kredi temin edememesi
• Ruhsat sorunları: İnşaat ruhsatının alınmasında yaşanan bürokratik aksaklıklar
• Arsa payı spekülatifliği: Müteahhidin arsa paylarını üçüncü kişilere satma amacıyla hareket etmesi
• Piyasa koşulları: İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle projenin müteahhit açısından kârsız hale gelmesi
• Malikler arası anlaşmazlık: Maliklerin kendi aralarındaki uyuşmazlıkların projeyi engellemesi
⚖️ Resen Fesih Mekanizması
6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin idari yoldan feshedilmesini sağlayan resen fesih mekanizmasını düzenler.
Resen Fesih Şartları
Resen fesih yoluna başvurulabilmesi için iki temel koşuldan birinin gerçekleşmesi gerekir:
1. Koşul: Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde inşaata başlanmamış olması
2. Koşul: Yapım işinin durdurulup en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekipman ve işçilikle devam edilmemesi
Başvuru Usulü
Resen fesih süreci aşağıdaki aşamalardan oluşur:
1. Malik Kararı
Maliklerin salt çoğunluk kararıyla (hisseleri oranında paydaşların yarısından fazlası) resen fesih başvurusu yapma kararı alınır. Bu karar toplantı tutanağına bağlanmalı ve noter onayı ile belgelenmelidir.
2. Başkanlığa Başvuru
Salt çoğunluk kararıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığına veya Başkanlığın yetki verdiği ilgili idareye başvurulur. Başvuruda sözleşme, malik kararı, inşaatın başlamadığına veya durduğuna dair kanıtlar sunulur.
3. Başkanlık İncelemesi
Başkanlık, başvuru üzerine durumu yerinde inceler. İnşaatın gerçekten başlayıp başlamadığı, müteahhidin faaliyette olup olmadığı ve fesih şartlarının oluşup oluşmadığı tespit edilir.
4. Müteahhide İhtar
Fesih şartlarının oluştuğunun tespit edilmesi halinde, müteahhide 30 gün süre verilerek inşaata başlaması veya devam etmesi ihtar edilir. İhtarda, süre sonunda sözleşmenin resen feshedileceği açıkça belirtilir.
5. Feshin Gerçekleşmesi
30 günlük süre içinde müteahhit inşaata başlamaz veya devam etmezse, sürenin dolduğu tarihte sözleşme kendiliğinden (resen) feshedilmiş sayılır. Bu fesih için tarafların muvafakati aranmaz; mahkeme kararına da gerek yoktur.
📜 Fesih Sonrası Yapılması Gerekenler
Tapu Şerhinin Terkini
Resen fesih sonrasında taşınmaz sicilindeki sözleşme şerhleri, maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Bu işlem için Başkanlıktan fesih yazısı alınarak tapu müdürlüğüne başvurulur.
Devredilen Arsa Paylarının İadesi
Müteahhide kısmen veya tamamen arsa payı devredilmişse, bu payların iadesi için gerekli hukuki süreç başlatılmalıdır. Müteahhidin arsa payını üçüncü kişilere devretme riski varsa, vakit kaybetmeden ihtiyati tedbir kararı alınmalıdır.
Yeni Müteahhit Seçimi
Fesih sonrasında malikler, yeni bir müteahhitle anlaşma yapmak için yeniden salt çoğunluk kararı alır. Yeni sözleşme hazırlanırken önceki süreçte yaşanan sorunların tekrarlanmaması için daha güçlü teminat ve güvence mekanizmaları öngörülmelidir.
Kira Yardımının Devamı
6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımı hakları, sözleşmenin feshinden etkilenmez. Fesih sürecinde ve sonrasında malikler kira yardımından yararlanmaya devam eder. Müteahhit tarafından fesih tarihine kadar yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.
💰 Tazminat Hakları
Resen fesih sonrasında malikler, müteahhitten kaynaklanan zararlarını tazmin etmek için hukuki yollara başvurabilir:
• Gecikme tazminatı: Müteahhidin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle oluşan gecikme zararları
• Kira kaybı: İnşaatın gecikmesi nedeniyle mülk sahiplerinin ödediği kira bedelleri
• Cezai şart: Sözleşmede kararlaştırılmış cezai şart tutarı
• Yeni sözleşme fark bedeli: Yeni müteahhitle yapılan sözleşmenin daha yüksek maliyetli olması halinde aradaki fark
⚠️ Resen Fesih Dışındaki Alternatif Yollar
TBK Kapsamında Sözleşmeden Dönme
Resen fesih mekanizması dışında, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri kapsamında da sözleşmeden dönülebilir. TBK madde 473 uyarınca müteahhide noter aracılığıyla ihtar çekilerek uygun bir ek süre verilir; bu sürede de edim yerine getirilmezse sözleşmeden dönme hakkı kullanılır.
Mahkeme Yoluyla Fesih
Karmaşık durumlarda veya taraflar arasında uyuşmazlık bulunması halinde, mahkeme yoluyla sözleşmenin feshi talep edilebilir. Ancak bu yol, dava süresinin uzunluğu nedeniyle resen feshe göre dezavantajlıdır.
📋 Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Resen fesih sürecinde maliklerin dikkat etmesi gereken bazı kritik noktalar bulunmaktadır. Fesih başvurusu öncesinde müteahhidin inşaata başlamadığına dair kanıtların (fotoğraflar, tutanaklar, bilirkişi raporları) toplanması önem taşır. Salt çoğunluk kararının usulüne uygun alınması ve belgelenmesi gereklidir. Müteahhide devredilmiş arsa payları varsa, fesih sürecinde ihtiyati tedbir alınmalıdır. Fesih sonrası tazminat talepleri için zamanaşımı sürelerine dikkat edilmelidir.
Bu makalede yer alan bilgiler güncel olmayabilir veya kesin olarak doğruyu içermeyebilir. Makale kullanılarak yapılan başvuru, şikayet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
