Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesinin Feshi

Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit ile imzalanan inşaat sözleşmesinin çeşitli nedenlerle sona erdirilmesi gerekebilir. Müteahhidin inşaata başlamaması, işi yarıda bırakması veya sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi durumlarda sözleşmenin feshi gündeme gelir. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, kentsel dönüşüme özgü fesih mekanizmaları öngörmüş olup bu mekanizmalar Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel fesih hükümlerinden farklılıklar içerir.

Savun Hukuk

⚖️ Sözleşme Feshinin Hukuki Temelleri

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesinin feshi iki farklı hukuki temele dayanabilir:

1. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Resen Fesih

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, kentsel dönüşüm sürecine özgü bir resen fesih mekanizması getirmiştir. Bu mekanizma, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin idari yoldan sona erdirilmesini sağlar.

2. Türk Borçlar Kanunu Hükümleri

6306 sayılı Kanun’daki özel düzenlemeler dışında, TBK’nın eser sözleşmesine ilişkin genel hükümleri de uygulanır. TBK madde 473 (yüklenicinin temerrüdü), madde 475 (ayıplı ifa) ve madde 484 (iş sahibinin sözleşmeden dönmesi) hükümleri kentsel dönüşüm sözleşmelerinde de geçerlidir.

📋 Resen Fesih Şartları ve Süreci

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’ne göre resen fesih, aşağıdaki durumlarda gündeme gelir:

Fesih Sebepleri

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanmaması veya yapım işinin durdurulup en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekipman ve işçilikle devam edilmemesi halinde resen fesih yoluna başvurulabilir.

Başvuru Usulü

Maliklerin salt çoğunluk kararıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurması gerekir. Başkanlık, durumu yerinde inceleyerek fesih şartlarının oluşup oluşmadığını tespit eder.

İhtar ve 30 Günlük Süre

Başkanlıkça fesih şartlarının oluştuğunun tespit edilmesi halinde, müteahhide 30 gün süre verilerek inşaata başlaması veya devam etmesi ihtar edilir. Bu ihtara rağmen müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, 30 günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşme resen feshedilmiş sayılır.

📝 TBK Kapsamında Sözleşmenin Feshi

Müteahhidin Temerrüdü (TBK 473)

Müteahhidin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlamaması halinde temerrüt durumu oluşur. Arsa sahibi, müteahhide uygun bir ek süre vererek bu süre içinde edimini yerine getirmesini ihtar eder. Ek süre sonunda da ifa gerçekleşmezse arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Ayıplı İfa (TBK 475)

Müteahhidin inşaatı teknik şartnameye aykırı şekilde yapması, düşük kaliteli malzeme kullanması veya projeye uygun olmayan imalat yapması halinde ayıplı ifa söz konusu olur. Arsa sahibi, ayıbın giderilmesini talep edebilir; ayıp giderilmezse sözleşmeden dönebilir veya bedelden indirim isteyebilir.

İş Sahibinin Dönme Hakkı (TBK 484)

TBK madde 484, iş sahibine (arsa sahibine) herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı tanır. Ancak bu durumda arsa sahibi, müteahhidin o ana kadar yaptığı işlerin bedelini ve müteahhidin uğradığı zararları karşılamak zorundadır. Bu nedenle bu yol pratikte nadiren tercih edilir.

💰 Fesih Sonrası Hukuki Sonuçlar

Geriye Etkili Fesih (Dönme)

Sözleşmeden dönme halinde taraflar birbirlerine verdiklerini iade eder. Müteahhide devredilmiş arsa paylarının iadesi için tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Müteahhidin o ana kadar yaptığı imalatlar varsa, bunların bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirilir.

İleriye Etkili Fesih

İleriye etkili fesihte, fesih tarihine kadar yapılan işler ve devirler geçerliliğini korur; yalnızca ileriye dönük yükümlülükler sona erer. Bu yol, inşaatın önemli ölçüde ilerlediği durumlarda tercih edilebilir.

Tazminat Hakları

Fesih sonrasında arsa sahipleri aşağıdaki tazminat taleplerini ileri sürebilir:

Kira Yardımlarının Durumu

Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından mülk sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri, yerleşik yargı kararlarına göre geri talep edilemez. Bu ödemeler, sözleşme devam ederken ifa edilen bir yükümlülük niteliğindedir.

Tapu Sicilindeki Şerhlerin Terkini

Resen fesih sonrasında taşınmazların tapu siciline işlenmiş olan sözleşme şerhleri, maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. TBK kapsamındaki fesihlerde ise terkin için mahkeme kararı gerekebilir.

🚫 Fesih Sürecinde Dikkat Edilecek Hususlar

📚 Üçüncü Kişilerin Durumu

Müteahhidin kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere satmış olması halinde, fesih sonrası bu payların geri alınması zorlaşabilir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2025 tarihli kararına göre, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya güven ilkesi kapsamında korunması gerekir. Bu nedenle arsa sahiplerinin fesih sürecinde vakit kaybetmeden ihtiyati tedbir kararı alması ve arsa paylarının üçüncü kişilere devrinin engellenmesi hayati önem taşır.

🛠️ Fesih Sonrası Süreç

Sözleşme feshedildikten sonra malikler, yeni bir müteahhitle anlaşma yaparak kentsel dönüşüm sürecini devam ettirebilir. Yeni müteahhit seçimi için maliklerin salt çoğunluk kararı gerekir. Eski müteahhidin yarım bıraktığı inşaatın durumuna göre yeni sözleşmenin kapsamı ve şartları belirlenir.

Fesih sürecinde oluşan gecikme, mülk sahiplerinin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımı ve diğer haklarını etkilemez. Başkanlık, fesih sonrası süreci takip ederek gerekli desteği sağlar.