Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik adımlardan biri, mülk sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra binanın yıkılıp yeniden inşa edilmesi gündeme gelir. Bu aşamada tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen sözleşmenin hukuka uygun hazırlanması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından hayati önem taşır.

Savun Hukuk

🏗️ Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir), arsa sahibinin belirli arsa paylarını müteahhide devretmesi, müteahhidin ise bu arsa üzerinde inşaat yaparak arsa sahibine sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt ettiği karma nitelikli bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri ile taşınmaz satışına ilişkin şekil kuralları birlikte uygulanır.

📝 Sözleşmenin Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin taahhüt içerdiğinden resmi şekilde yapılmak zorundadır. Bu zorunluluk Türk Medeni Kanunu madde 706, Türk Borçlar Kanunu madde 237, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu madde 26’dan kaynaklanır.

Sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Ancak Yargıtay bazı kararlarında, edimler büyük ölçüde ifa edilmişse geçersizliğin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur.

🏢 Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Sözleşmenin Özellikleri

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm sürecinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, normal sözleşmelerden bazı önemli farklılıklar taşır:

Maliklerin Karar Süreci

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi ve sözleşme şartlarının belirlenmesi için maliklerin en az salt çoğunluk (7471 sayılı Kanun değişikliği ile 2/3’ten salt çoğunluğa indirilmiştir) ile karar alması gerekir. Karara katılmayan maliklerin payları, önce diğer maliklere teklif edilir; alıcı çıkmazsa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından satışa çıkarılır.

Teminat Yükümlülüğü

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği gereğince, riskli yapıların bulunduğu parsellerde özel kişilerce uygulama yapılması halinde yapı müteahhidi, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 10’u kadar teminatı idareye vermek zorundadır. Bu düzenleme mülk sahiplerinin güvencesini artırmak amacıyla getirilmiştir.

Vergi ve Harç Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çeşitli vergisel avantajlardan yararlanır. Noter harcı, tapu harcı, damga vergisi ve belediyelerce alınan ücretlerden muafiyet sağlanır. Bu muafiyetlerin uygulanabilmesi için sözleşmenin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunun belgelenmesi gerekir.

📋 Sözleşmede Yer Alması Gereken Temel Unsurlar

1. Bağımsız Bölüm Paylaşımı

Sözleşmenin en kritik maddesi, yeni yapılacak binada arsa sahiplerine ve müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin açıkça belirlenmesidir. Her malikin hangi kata, hangi büyüklükte ve hangi konumda daire alacağı net olarak yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan paylaşım maddeleri ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olur.

2. İnşaat Süresi ve Teslim Tarihi

Müteahhidin inşaatı ne kadar sürede tamamlayacağı ve teslim tarihi sözleşmede kesin olarak belirtilmelidir. Gecikme halinde uygulanacak cezai şart (gecikme tazminatı) miktarı veya hesaplama yöntemi de ayrıca düzenlenmelidir. İnşaat süresinin başlangıç tarihi (ruhsat tarihi, yıkım tarihi gibi) açıkça tanımlanmalıdır.

3. Teknik Şartname ve Malzeme Kalitesi

Kullanılacak malzemelerin markası, kalitesi ve teknik özellikleri sözleşmenin eki olan teknik şartnamede detaylı şekilde belirlenmelidir. Kapı, pencere, zemin, banyo, mutfak, elektrik tesisatı gibi tüm kalemlerin standartları yazılmalıdır. Teknik şartname olmadan yapılan sözleşmelerde müteahhidin düşük kaliteli malzeme kullanması sık karşılaşılan bir sorundur.

4. İskan (Yapı Kullanma İzni) Yükümlülüğü

Müteahhidin inşaatı tamamladıktan sonra yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) alması yükümlülüğü sözleşmede açıkça belirtilmelidir. İskan ruhsatı alınmadan yapılan teslimler, mülk sahipleri açısından ciddi hukuki sorunlara yol açar. Belediye tarafından iskan verilmemiş binada oturma, sigorta ve resmi işlem sorunları yaşanır.

5. Arsa Payı Devir Takvimi

Arsa paylarının müteahhide hangi aşamada devredileceği, sözleşmenin en hassas noktalarından biridir. Arsa sahiplerinin korunması açısından kademeli devir sistemi benimsenmelidir. İnşaatın belirli aşamalarına (temel, kaba inşaat, ince işler, iskan) göre arsa payının kademeli olarak devredilmesi, müteahhidin işi yarıda bırakma riskini azaltır.

⚖️ Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı (2025)

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16 Mayıs 2025 tarihli kararıyla (E: 2024/1, K: 2025/2) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde köklü bir içtihat değişikliğine gitmiştir. Bu karara göre, sözleşmenin feshi veya geçersizliğinin tespiti halinde dahi, müteahhitten arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya güven ilkesi kapsamında korunması gerekir.

Bu karar, arsa sahiplerinin tapu iptal davası açma imkanını önemli ölçüde sınırlamıştır. Arsa sahiplerinin korunması için sözleşmenin tapuya şerh edilmesi büyük önem taşımaktadır. Şerh sayesinde üçüncü kişiler sözleşmeden haberdar olur ve iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

🛡️ Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gereken Güvence Mekanizmaları

Tapuya Şerh

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, arsa sahiplerinin en etkili koruma aracıdır. Şerh, müteahhidin arsa payını üçüncü kişilere devretmesini engeller veya en azından üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır.

Teminat Mektubu ve Sigorta

Müteahhitten banka teminat mektubu veya inşaat all-risk sigortası talep edilmesi, inşaatın yarıda kalması veya müteahhidin mali güçlüğe düşmesi halinde arsa sahiplerini korur. 6306 sayılı Kanun kapsamında zaten yüzde 10 oranında teminat yükümlülüğü bulunmakla birlikte, sözleşmeyle bu oranın artırılması mümkündür.

Kat İrtifakı Kurulması

İnşaat ruhsatı alındıktan sonra kat irtifakının kurulması, bağımsız bölümlerin belirlenmesini ve tapu siciline tescilini sağlar. Böylece her malikin hangi bağımsız bölümün sahibi olacağı resmi olarak tescil edilmiş olur.

🚫 Sık Karşılaşılan Sorunlar

📚 Sözleşme Feshi ve Hukuki Başvuru Yolları

Müteahhidin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde arsa sahipleri, TBK hükümleri çerçevesinde sözleşmeyi geriye etkili (dönme) veya ileriye etkili (fesih) olarak sona erdirebilir. Dönme halinde taraflar birbirlerine verdiklerini iade eder; fesih halinde ise o ana kadar yapılan işler korunur ve ileriye dönük yükümlülükler sona erer.

Sözleşmenin feshi halinde arsa sahipleri, gecikme tazminatı, kira kaybı tazminatı ve varsa cezai şart taleplerini dava yoluyla ileri sürebilir. Ayrıca müteahhide devredilmiş arsa paylarının iadesi için tapu iptal ve tescil davası açılabilir.