Kentsel Dönüşümde Site ve Toplu Yapılarda Uygulama

⚖️ Kentsel Dönüşümde Site ve Toplu Yapılarda Uygulama

Birden fazla bloktan oluşan siteler ve toplu yapılar, kentsel dönüşüm sürecinde tekil binalardan farklı ve daha karmaşık bir hukuki çerçeveye tabidir. Çok sayıda malik, ortak alanlar, farklı blokların farklı risk durumları ve yönetim planı gibi unsurlar, site ve toplu yapılarda kentsel dönüşümü zorlaştıran faktörlerdir. Bu makalede 6306 sayılı Kanun kapsamında site ve toplu yapılarda kentsel dönüşüm uygulamasının nasıl yürütüldüğünü inceliyoruz.

Savun Hukuk

⚖️ Toplu Yapı Kavramı ve Hukuki Çerçeve

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66-74. maddeleri arasında düzenlenen toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak birden çok yapıyı ifade eder. Siteler, konut kooperatifleri ve büyük konut projeleri bu kapsamda değerlendirilir.

Toplu yapılarda her blok ayrı bir ana yapı olarak kabul edilir ve her bloğun kendi kat malikleri kurulu bulunur. Ancak ortak alanlar ve tesisler (yüzme havuzu, otopark, yeşil alan gibi) tüm blokların ortaklaşa kullanımına açıktır ve toplu yapı yönetim planıyla düzenlenir.

⚖️ Blok Bazlı Riskli Yapı Tespiti

Site ve toplu yapılarda riskli yapı tespiti blok bazında yapılır. Her blok için ayrı bir lisanslı kuruluş tarafından riskli yapı raporu hazırlanır. Bu durum, bir sitedeki bazı blokların riskli, bazılarının ise riskli olmadığı sonucunu doğurabilir.

Riskli tespit edilen bloklar için kentsel dönüşüm süreci başlarken, riskli olmayan bloklar mevcut haliyle kalmaya devam eder. Ancak sitenin tüm bloklarının riskli tespit edilmesi halinde, süreç tüm site genelinde yürütülebilir ve bu durum daha kapsamlı bir dönüşüm projesine imkan tanır.

⚖️ Site Yönetiminde Karar Alma Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinde site ve toplu yapılarda en kritik aşamalardan biri karar alma sürecidir. 6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapı tespiti sonrasında maliklerin üçte iki çoğunlukla karar alması gerekmektedir. Ancak toplu yapılarda bu oran blok bazında mı yoksa sitenin tamamı üzerinden mi hesaplanacağı önemli bir hukuki tartışma konusudur.

Blok Bazlı Karar Alma

Yargıtay içtihatlarına göre riskli yapı tespiti blok bazında yapıldığında karar alma sürecinin de ilgili blokun malikleri arasında yürütülmesi esastır. Her blok kendi içinde bağımsız bir yapı olarak değerlendirilir ve o bloka ait bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin onayı aranır. Bu durumda sitenin diğer bloklarındaki malikler karar sürecine dahil edilmez.

Site Genelinde Uygulama

Bazı durumlarda sitenin tamamı riskli alan ilan edilebilir veya tüm bloklar riskli yapı tespiti alabilir. Bu hallerde site genelinde bir kentsel dönüşüm projesi hazırlanması daha verimli ve ekonomik olabilir. Site genelinde uygulama yapılması halinde tüm maliklerin üçte iki çoğunlukla karar alması ve tek bir müteahhitle anlaşılması mümkündür.

Ortak Alan ve Sosyal Tesis Sorunları

Toplu yapılarda yüzme havuzu, spor salonu, otopark, çocuk parkı gibi ortak alanlar ve sosyal tesisler bulunur. Kentsel dönüşüm sürecinde bu alanların yeniden inşası, maliyetin paylaşımı ve projedeki konumları sıklıkla uyuşmazlık konusu olmaktadır. Müteahhit sözleşmesinde ortak alanların niteliği, büyüklüğü ve donanımının açıkça belirtilmesi büyük önem taşır.

Azınlıkta Kalan Maliklerin Durumu

Üçte iki çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açık artırmayla satışa çıkarılır. Bu satış öncelikle diğer paydaşlara teklif edilir. Toplu yapılarda azınlıkta kalan malik sayısının fazla olması durumunda sürecin uzaması ve hukuki ihtilafların artması kaçınılmazdır.

⚖️ Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Hükümleri

Site ve toplu yapılarda müteahhit seçimi bireysel dairelere göre çok daha karmaşık bir süreçtir. Büyük ölçekli projeler nedeniyle müteahhitin mali gücü, teknik kapasitesi ve referansları titizlikle değerlendirilmelidir. Maliklerin üçte iki çoğunlukla müteahhit seçimi yapması ve sözleşme şartlarını belirlemesi gerekmektedir.

Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Toplu yapı dönüşüm sözleşmelerinde şu konuların mutlaka düzenlenmesi gerekir: her bağımsız bölümün metrekaresi ve konumu, ortak alanların niteliği ve büyüklüğü, inşaat süresi ve teslim takvimi, gecikme halinde cezai şart, kira yardımı veya taşınma desteği, yapı denetim süreci ve malzeme kalitesi standartları. Sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi ve tapu müdürlüğünde şerh edilmesi tavsiye edilir.

⚖️ Kira Yardımı ve Geçici Barınma

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere ve kiracılara kira yardımı yapılmaktadır. Toplu yapılarda çok sayıda ailenin aynı anda tahliye edilmesi gerektiğinden kira yardımı süreci ve geçici barınma çözümleri büyük önem taşır. Bakanlık tarafından belirlenen kira yardımı miktarı her yıl güncellenmektedir.

Tahliye Süreci

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra maliklere yapının tahliyesi için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapının boşaltılmaması halinde idari makamlarca zorla tahliye işlemi uygulanabilir. Toplu yapılarda tahliye takviminin koordineli şekilde planlanması tüm sakinlerin mağduriyetinin önlenmesi açısından önemlidir.

⚖️ Hukuki Destek ve Süreç Yönetimi

Site ve toplu yapılarda kentsel dönüşüm süreci bireysel başvurulara göre çok daha karmaşık hukuki meseleler içermektedir. Blok bazlı değerlendirme, ortak alan hakları, çoğunluk hesaplamaları ve müteahhit sözleşmesi gibi konularda uzman hukuki destek almak sürecin sağlıklı yürütülmesi için büyük önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinizle ilgili detaylı bilgi almak ve haklarınızı korumak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.