Türkiye, deprem kuşağında yer alan bir ülke olarak tarih boyunca büyük depremlerle karşılaşmıştır. Özellikle 1999 Marmara ve 2023 Kahramanmaraş depremleri, yapı güvenliğinin ne denli hayati önem taşıdığını bir kez daha ortaya koymuştur. Deprem sonrasında hasar gören veya yıkılan yapılar için kentsel dönüşüm süreçleri hızla gündeme gelmekte ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu sürecin temel yasal çerçevesini oluşturmaktadır.
⚖️ Deprem Sonrası Hukuki Sürecin Başlangıcı
Deprem sonrasında yapılarda oluşan hasar, bağımsız bir değerlendirme sürecini başlatır. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yerel yönetimler deprem bölgesinde hasar tespit çalışmaları yürütür. Bu çalışmalar sonucunda yapılar hasarsız, az hasarlı, orta hasarlı, ağır hasarlı veya yıkık olarak sınıflandırılır.
Hasar Tespit Raporları ve İtiraz
Hasar tespit raporları AFAD koordinasyonunda görevlendirilen teknik ekipler tarafından hazırlanır. Bu raporlara itiraz etmek isteyen vatandaşlar 30 gün içinde itiraz başvurusunda bulunabilir. İtiraz üzerine yeniden inceleme yapılır ve sonuç kesinleşir. Kesinleşen hasar tespit raporuna karşı idare mahkemesinde iptal davası açılması da mümkündür.
⚖️ Deprem Sonrası Riskli Yapı ve Riskli Alan İlanı
Deprem bölgesinde geniş çaplı hasar oluşması halinde Cumhurbaşkanlığı kararıyla riskli alan ilan edilebilir. Riskli alan ilanı, bölgedeki tüm yapıları kapsayan toplu bir dönüşüm sürecini başlatır. Bireysel düzeyde ise az veya orta hasarlı yapılar için malikler kendi başvurularıyla riskli yapı tespiti yaptırabilir.
Acele Kamulaştırma Yetkisi
Deprem sonrasında acil dönüşüm gerektiren bölgelerde Cumhurbaşkanlığı kararıyla acele kamulaştırma yapılabilir. Bu durumda normal kamulaştırma sürecindeki uzun prosedürler kısaltılır ve yapının bedeli mahkemece tespit edilerek malike ödenir. Ancak acele kamulaştırma kararına karşı da yargı yolu açıktır.
⚖️ Deprem Sonrası Karar Alma ve Dönüşüm Süreci
Deprem sonrasında kentsel dönüşüm kararı alınması için 6306 sayılı Kanun’un genel hükümleri uygulanır. 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler sonucunda dönüşüm kararı artık pay ve paydaş bazında salt çoğunlukla alınabilmektedir. Bu değişiklik deprem sonrası süreçlerde karar alma mekanizmasını önemli ölçüde hızlandırmıştır.
Karara Katılmayan Maliklerin Durumu
Dönüşüm kararına katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebligat yapılır ve 15 günlük süre içinde karara katılmaları istenir. Bu süre içinde katılmayan maliklerin arsa payları öncelikle diğer paydaşlara açık artırmayla satışa sunulur. Satışın gerçekleşmemesi halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınabilir.
Tahliye ve Yıkım Süreci
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra yapının tahliyesi için maliklere en az 60 günlük süre verilir. Deprem sonrasında acil tehlike arz eden yapılarda bu süre kısaltılabilir veya doğrudan idari yıkım kararı verilebilir. Yapının boşaltılmaması halinde mülki amirce zorla tahliye işlemi uygulanır.
⚖️ Depremzedelere Sağlanan Haklar ve Destekler
6306 sayılı Kanun kapsamında deprem sonrasında hak sahiplerine çeşitli destekler sağlanmaktadır. Kira yardımı, taşınma yardımı ve düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi bu desteklerin başında gelmektedir. Ayrıca kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak işlemlerde tapu harcı, noter harcı, belediyelerce alınan harçlar ve döner sermaye ücretleri muafiyeti uygulanır.
Kira Yardımı ve Geçici Barınma
Riskli yapısı yıkılan maliklere ve kiracılara Bakanlıkça belirlenen süre ve miktarda kira yardımı yapılır. Deprem bölgelerinde bu yardımın süresi ve miktarı artırılabilir. Ayrıca AFAD tarafından geçici barınma merkezleri ve konteyner kentler kurularak depremzedelerin acil barınma ihtiyacı karşılanır.
Kentsel Dönüşüm Kredisi
Deprem sonrasında yeniden yapılacak konutlar için hak sahiplerine düşük faizli kredi imkanı sağlanır. Bu kredi Bakanlık ile anlaşmalı bankalar aracılığıyla kullandırılır ve geri ödeme koşulları piyasa koşullarına göre avantajlıdır. Kredi başvurusu için riskli yapı tespiti ve dönüşüm kararının kesinleşmiş olması gerekmektedir.
⚖️ Deprem Sonrası Açılabilecek Davalar
Deprem sonrasında mülk sahipleri ve zarar görenler çeşitli hukuki yollara başvurabilir. Hasar tespit raporuna itiraz davası, riskli yapı tespitine itiraz, acele kamulaştırma bedeline itiraz ve müteahhitin kusurlu inşaatından kaynaklanan tazminat davaları bunların başında gelmektedir.
İdarenin Sorumluluğu ve Tazminat
Deprem sonrasında yapıların yıkılmasında idarenin hizmet kusuru bulunması halinde tam yargı davası açılabilir. İmar planlarının hatalı yapılması, denetimsiz inşaat izinlerinin verilmesi veya depreme dayanıksız yapılaşmaya göz yumulması gibi durumlar idarenin sorumluluğunu doğurabilir. Danıştay içtihatları bu konuda idarenin kusursuz sorumluluk ilkesi çerçevesinde de sorumlu tutulabileceğini kabul etmektedir.
Müteahhit ve Yapı Denetim Sorumluluğu
Depremde yıkılan veya ağır hasar gören yapılarda müteahhitin, yapı denetim kuruluşunun ve fenni mesulün hukuki ve cezai sorumluluğu gündeme gelir. Yapının depreme dayanıksız inşa edilmesi, malzeme eksikliği veya proje dışı imalat yapılması halinde ilgililer hakkında hem tazminat davası hem de ceza davası açılabilir.
⚖️ 2026 Yönetmelik Değişiklikleri ve Güncel Durum
4 Şubat 2026 tarihinde yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile deprem sonrası kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli yenilikler getirilmiştir. Karar alma ve toplantı usulleri netleştirilmiş, tebligat süreçleri hızlandırılmış ve tapu güvenliği artırılmıştır. Yıkım sonrası tapuda riskli yapı şerhi kalkmakla birlikte dönüşüm işleminin devam ettiğine dair açıklayıcı şerh konulması uygulamaya geçirilmiştir.
⚖️ Hukuki Destek
Deprem sonrası kentsel dönüşüm süreci hak sahipleri açısından karmaşık ve çok yönlü bir hukuki süreçtir. Hasar tespit itirazları, riskli yapı ve riskli alan kararları, müteahhit sözleşmeleri ve tazminat davaları gibi pek çok farklı hukuki konu bir arada değerlendirilmelidir. Deprem sonrası hukuki süreçleriniz ve kentsel dönüşüm haklarınız hakkında detaylı bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler güncel olmayabilir veya kesin olarak doğruyu içermeyebilir. Makale kullanılarak yapılan başvuru, şikayet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
