Belediye Kanununa Göre Kentsel Dönüşüm (6306 Dışı Uygulamalar)

Türkiye’de kentsel dönüşüm denildiğinde akla ilk gelen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olsa da kentsel dönüşüm uygulamaları sadece bu kanunla sınırlı değildir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi belediyelere geniş kapsamlı kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama yetkisi vermektedir. Bu iki yasal çerçeve farklı amaçlar ve farklı usullerle kentsel dönüşümü düzenler.

Savun Hukuk

⚖️ 5393 Sayılı Belediye Kanunu Madde 73

Belediye Kanunu’nun 73. maddesi belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etme yetkisi tanır. Bu maddeye göre belediyeler belediye meclisi kararıyla konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanı oluşturmak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Proje Alanının Şartları

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı en az 5 hektar ve en fazla 500 hektar olarak belirlenebilir. Ancak Cumhurbaşkanlığı kararıyla bu sınırlar değiştirilebilir. Proje alanının belirlenmesinde bölgenin fiziksel durumu, altyapı yetersizliği, çevre sorunları ve sosyo-ekonomik koşullar dikkate alınır.

⚖️ 6306 ile 5393 Arasındaki Temel Farklar

Amaç Farklılığı

6306 sayılı Kanun afet riskine karşı yapı güvenliğini sağlamak amacıyla riskli yapı ve riskli alanların dönüştürülmesini hedefler. 5393 sayılı Kanun’un 73. maddesi ise daha geniş bir perspektifle kentsel gelişim, modernizasyon ve şehircilik hedeflerini kapsar. Bir bölgenin afet riski taşıması zorunlu değildir; eskimiş, köhneleşmiş veya plansız yapılaşma bölgeleri de bu kapsamda değerlendirilebilir.

Karar Alma Mekanizması

6306 sayılı Kanun’da dönüşüm kararı maliklerin çoğunluk oyu ile alınırken 5393 sayılı Kanun’da kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı belediye meclisi kararıyla gerçekleşir. Bu durum bireysel mülkiyet hakları açısından önemli farklılıklar yaratır. Belediye meclisi kararıyla ilan edilen alanlarda malikler istemese dahi kamulaştırma yoluyla dönüşüm uygulanabilir.

Uygulama Süreci

5393 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreci şu aşamalardan oluşur: belediye meclisince proje alanının belirlenmesi, proje alanının imar planına işlenmesi, taşınmaz sahipleriyle anlaşma görüşmeleri yapılması, anlaşma sağlanamayan taşınmazlar için kamulaştırma işlemi ve projenin uygulanması. Bu süreçte belediye projeyi kendisi yapabileceği gibi TOKİ veya özel sektörle iş birliği yaparak da gerçekleştirebilir.

⚖️ Mülkiyet Hakkının Korunması

Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına almaktadır. Belediye Kanunu’na göre yapılan kentsel dönüşüm uygulamalarında mülkiyet hakkının korunması büyük önem taşır. Belediyenin kamulaştırma yetkisi kamu yararı amacıyla sınırlıdır ve kamulaştırma bedelinin rayiç bedel üzerinden ödenmesi zorunludur.

Hak Sahiplerinin Seçenekleri

Proje alanındaki taşınmaz sahiplerine genellikle şu seçenekler sunulur: proje alanı dışında eşdeğer bir taşınmaz verilmesi, proje alanında yeni yapılacak konut veya iş yerinden pay verilmesi ya da kamulaştırma bedelinin nakden ödenmesi. Hak sahiplerinin bu seçenekler arasında tercih yapma hakkı bulunmaktadır.

İdari Dava Hakkı

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Belediye meclisi kararının iptali istemiyle açılacak davalarda 60 günlük dava açma süresine dikkat edilmelidir. Ayrıca kamulaştırma işlemine karşı da asliye hukuk mahkemesinde bedel artırım davası açılabilir.

⚖️ Diğer Kanunlardaki Kentsel Dönüşüm Düzenlemeleri

5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Kanunu

5366 sayılı Kanun, sit alanlarında ve tarihi doku içinde kalan yıpranmış yapıların yenilenmesini düzenler. Bu kanun kapsamında yenileme alanı ilan edilen bölgelerde belediyeler özel koruma ve yenileme projeleri uygulayabilir. Tarihi dokuya sahip bölgelerde bu kanun 6306 sayılı Kanun’a göre daha uygun bir yasal çerçeve sunar.

3194 Sayılı İmar Kanunu

İmar Kanunu’nun çeşitli maddeleri de kentsel dönüşümle dolaylı olarak ilişkilidir. İmar planı değişiklikleri, yapı ruhsatı işlemleri ve imar uygulamaları kentsel dönüşüm süreçlerinin önemli bir parçasını oluşturur. Özellikle imar planı tadilatlarıyla emsal artışı sağlanması dönüşümün ekonomik fizibilitesini doğrudan etkiler.

⚖️ Hangi Kanun Uygulanmalı?

Kentsel dönüşüm sürecinde hangi kanunun uygulanacağı yapının ve bölgenin durumuna göre değişir. Afet riski taşıyan bireysel yapılarda 6306 sayılı Kanun en uygun yasal çerçevedir. Geniş bölgelerin planlı dönüşümünde belediye meclisi kararıyla 5393 sayılı Kanun uygulanabilir. Tarihi ve kültürel yapılar için ise 5366 sayılı Kanun devreye girer. Her durumda maliklerin hukuki haklarının korunması ve sürecin doğru yönetilmesi için profesyonel destek alınması önerilmektedir.

⚖️ Hukuki Destek

6306 sayılı Kanun dışındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında da mülkiyet haklarının korunması ve sürecin hukuka uygun yürütülmesi için uzman hukuki destek gereklidir. Belediye kararlarına itiraz, kamulaştırma bedeline itiraz ve hak sahipliği tespit süreçlerinde doğru adımlar atılması haklarınızın korunmasını sağlar. Kentsel dönüşüm süreciniz hakkında detaylı bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.