İstanbul Gayrimenkul Avukatı: tapu iptali, ortaklığın giderilmesi ve önalım

Tapu iptali ve tescil davasında dayanılan sebep, ispat yükünü ve davanın kime karşı açılacağını değiştirir. Bu yüzden İstanbul gayrimenkul avukatı olarak ilk görüşmede tapu kaydını, devrin hangi işleme dayandığını ve taşınmazın o tarihten sonra el değiştirip değiştirmediğini birlikte inceleriz.

Yolsuz tescil ve iyiniyetli üçüncü kişi

Bağlayıcı olmayan bir işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur; ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1024-1025). Sahte vekâletnameyle satış ve ehliyetsiz kişinin devri bu gruptadır. Kanun ise tapu kütüğüne iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişiyi korur (TMK m.1023); bu kişiye karşı iptal yerine çoğu zaman tazminat yolu kalır. Konuyu yolsuz tescil ve tapu sicilinin düzeltilmesi yazımızda ayrıntılı anlattık.

Muris muvazaası

Miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak için gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi muris muvazaası olarak adlandırılır. Bu davada miras payı zedelenen mirasçı, görünüşteki satışın gerçek iradeyi yansıtmadığını ispat eder; bedelin ödenip ödenmediği, alıcının ödeme gücü ve değer farkı birlikte değerlendirilir.

Satış vaadi, harici satış ve tapu sicilinden doğan zarar

Taşınmaz satışı ve taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237, TMK m.706). Tapuda yapılmayan "harici satış" ile mülkiyet geçmez; ödenen bedelin iadesi ayrı bir talep olarak ileri sürülür. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan ise Devlet sorumludur ve bu dava tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).

İstanbul'da eski binaların yenilenmesi, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında en çok uyuşmazlık çıkan alanlardan biridir. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak bu dosyalarda sözleşmenin şeklini, tapudaki şerhleri ve projenin 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığını birlikte inceleriz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının müteahhide devri vaadini içerdiği için resmî şekilde yapılmalıdır. Sözleşmeden doğan haklar tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerh verilince sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009). En sık sorunlar teslimin gecikmesi, projeye aykırı imalat ve iskânın alınmamasıdır. Ayrıntılar için kat karşılığı inşaatta arsa sahibinin hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Projeden konut alan tüketici ile müteahhit arasındaki uyuşmazlığa tüketici mahkemesi bakar (6502 s.K. m.73); taşınmazın aynından doğan tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanmaz (m.73/A).

Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun)

Riskli yapı tespit edilen parsellerde yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme ve payların satışı gibi kararlar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınır. 7471 sayılı Kanun'la 2023'te eklenen düzenlemeye göre bu karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla bildirilir; teklif on beş gün içinde kabul edilmezse arsa payı, Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır (6306 s.K. m.6). Bina yıkıldıktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava salt çoğunluk kararına engel değildir. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür.