Mirasla kalan bir ev, kardeşlerin birlikte aldığı bir arsa ya da boşanmadan sonra eşlerin ortak kaldığı bir daire… Paydaşlardan biri satmak, diğeri oturmak, bir başkası kiraya vermek istediğinde paylı mülkiyet bir çıkmaza döner. Bu çıkmazın hukuki çözümü, halk arasında izale-i şuyu olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır. 2023’ten bu yana bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; dilekçe de buna göre kurulur. Aşağıda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne verilen dava dilekçesinin örneği, eklenecek belgeler ve bölümlerin işlevi yer alıyor.
🏛️ Görevli ve Yetkili Mahkeme
HMK’nın 4. maddesi, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne bırakır. Yetki bakımından HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar başka bir yer mahkemesini seçemez. Davada birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de dava açılabilir. Örnekteki dilekçe, Kadıköy’de bulunan bir daire için İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben yazılmıştır.
Ortaklığın giderilmesinin genel çerçevesi ve aynen taksim–satış ayrımı için izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası yazımıza; kentsel dönüşüm alanındaki taşınmazlara özgü durum için kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi yazımıza bakabilirsiniz.
🤝 Davadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapmıştır. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılırsa dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir; son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir (m.18/A-2). Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Arabuluculuk sürecinin taşınmaz uyuşmazlıklarındaki işleyişi için gayrimenkul uyuşmazlıklarında arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
📄 Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, mirasla paylı hâle gelmiş tek bir konut ve arabuluculuk görüşmesinin anlaşamamayla sonuçlandığı bir dosya üzerine kurulmuştur.
Büromuzun hazırladığı dava dilekçeleri; güncel tapu kaydı, takyidat listesi, mirasçılık belgeleri, imar durumu ve arabuluculuk tutanağı tek tek incelenerek yazılır; paydaş listesi, aynen taksim ya da satış talebi, muhdesat ve satış bedelinin dağıtımı dosyanın gerçeklerine göre kurulur. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: [Ad Soyad], T.C. No: [ ], Adres: [ ]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALILAR:
1) [Ad Soyad], T.C. No: [ ], Adres: [ ] – Payı: [ ]2) [Ad Soyad], T.C. No: [ ], Adres: [ ] – Payı: [ ]3) [Ölen paydaşın mirasçıları: Ad Soyad, T.C. No, Adres] – [Mirasçılık belgesine göre payları]
DAVA KONUSU TAŞINMAZ: İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, [Mahalle], [ada] ada, [parsel] parsel, [bağımsız bölüm no] bağımsız bölüm numaralı [nitelik] (Ek-1, güncel tapu kaydı)
DAVA DEĞERİ: [Taşınmazın tahmini değeri] TL
ARABULUCULUK: İstanbul Anadolu Arabuluculuk Bürosu’nun [büro no] sayılı dosyasında [tarih] tarihli son tutanakla anlaşma sağlanamamıştır (Ek-3).
KONU: Dava konusu taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyete dayalı ortaklığın aynen taksim, bu mümkün olmadığı takdirde satış suretiyle giderilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Dava konusu taşınmaz, [muris adı]’nın [ölüm tarihi] tarihinde vefatıyla mirasçılarına intikal etmiş olup tapuda müvekkil ve davalılar adına paylı olarak kayıtlıdır. Müvekkilin payı [ ]’dir (Ek-1, Ek-2).
2. Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi ve giderlerin paylaşılması konusunda anlaşma bulunmamaktadır. Taşınmaz, [fiilen bir paydaş tarafından kullanılmakta / boş durmakta] olup paydaşlar arasında yazılı ya da fiilî bir taksim yapılmamıştır.
3. Paylı mülkiyetin devamını gerektiren bir sözleşme veya taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmesi söz konusu değildir. TMK m.698 uyarınca her paydaş malın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir.
4. Dava öncesinde 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca tüm paydaşlara karşı arabulucuya başvurulmuş, görüşmeler sonucunda anlaşma sağlanamamıştır.
5. Taşınmaz [tek bir bağımsız bölüm olduğundan / niteliği gereği] paydaşlar arasında değer kaybına uğramadan bölünmeye elverişli görülmemektedir. Bu nedenle keşif ve bilirkişi incelemesiyle aynen taksim imkânı araştırılarak, mümkün olmadığının anlaşılması hâlinde TMK m.699/3 uyarınca açık artırmayla satış yoluna gidilmesi gerekmektedir.
6. Paydaşlardan [ad]’ın [ölüm tarihi] tarihinde vefat ettiği tespit edilmiş olup mirasçılık belgesi Ek-4’te sunulmuştur; mirasçılarının tamamı davalı olarak gösterilmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 04.02.2025 tarihli, 2024/2257 E. ve 2025/460 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, ortaklığın giderilmesi davasında bütün paydaşların yer alması zorunludur ve taraf teşkili güncel tapu kaydı üzerinden denetlenir.
HUKUKİ NEDENLER: 4721 sayılı TMK m.642, 698, 699; 6100 sayılı HMK m.4/1-b, 12; 6325 sayılı Kanun m.18/A, 18/B ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi, tapu dosyası (celbi), mirasçılık belgeleri, nüfus kayıtları, arabuluculuk son tutanağı, belediyeden imar durumu ve yapı ruhsatı (celbi), keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Dava konusu taşınmazda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına,
2. Taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim, bu mümkün olmadığı takdirde açık artırma yoluyla satış suretiyle giderilmesine ve satış bedelinin paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılmasına,
3. Yargılama giderlerinin paydaşlardan payları oranında alınmasına
karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
EKLER: 1) Güncel tapu kaydı 2) Takyidat belgesi 3) Arabuluculuk son tutanağı 4) Mirasçılık belgeleri 5) Nüfus kayıt örnekleri 6) Vekâletname
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Dava tarihine yakın tarihli tapu kaydı ve takyidat belgesi (ipotek, haciz, şerh bilgileriyle).
- Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği.
- Ölen paydaşlar varsa her biri için mirasçılık belgesi; belge alınmamışsa süreç için veraset ilamı / mirasçılık belgesi talep dilekçesi örneğimiz yol gösterir.
- Paydaşların adres bilgileri; tebligat sorunları yargılamayı uzatan başlıca etkendir.
- Bir paydaşa ait bina veya eklenti iddiası varsa buna ilişkin ruhsat, fatura ve tanık bilgileri.
- Vekil aracılığıyla açılıyorsa vekâletname.
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Davalılar listesi. Bu davada eksik taraf, telafisi güç bir usul hatasıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024/2257 E., 2025/460 K. sayılı kararında, davada husumet yöneltilmeyen bir paydaşın bulunduğu ve satışın nasıl yapılacağının hükümde gösterilmediği gerekçesiyle karar bozulmuştur. Tapudaki her paydaşın, ölmüşse mirasçılarının tamamının dilekçede gösterilmesi bu yüzden zorunludur.
Arabuluculuk satırı. Son tutanağın tarihi ve numarası dilekçenin başında gösterilir; tutanak eksikse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, arabulucuya hiç başvurulmamışsa dava doğrudan usulden reddedilir.
Aynen taksim–satış talebi. TMK m.699 paylaşmada aynen bölmeyi esas alır; satış ancak bölme durum ve koşullara uygun görülmez ya da mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemezse gündeme gelir. Bu nedenle talep “aynen taksim, mümkün değilse satış” sırasıyla kurulur. Paydaşlar arasında daha önce fiilî bir paylaşım yapıldığına ilişkin iddialar yargılamanın yönünü değiştirebilir; fiilî taksimin hangi koşullarda dikkate alındığını fiilî taksim şartları kararı yazımızda inceledik.
Kullanım ve gelir meselesi. Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazı tek başına kullanan paydaştan geçmiş dönem için bedel istenmesini kapsamaz; bu talep ecrimisil davasıyla ayrıca ileri sürülür. Ecrimisilin hangi tarihten başladığına ilişkin bir örnek için miras kalan konutta ecrimisil başlangıcı yazımıza bakabilirsiniz. Dosyanıza özgü değerlendirme ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Küçük paylı bir paydaş da dava açabilir mi?
Evet. TMK m.698’e göre paydaşlardan her biri, payının büyüklüğüne bakılmaksızın paylaşmayı isteyebilir. Bu hak hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.
Miras paylaşılmadan, tapuda intikal yapılmadan dava açılabilir mi?
Mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyetinde TMK m.642, her mirasçıya terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteme hakkı tanır. Bu durumda tüm mirasçılar mirasçılık belgesine göre davaya dâhil edilir.
Satış kararı verilirse paydaşlar ihaleye girebilir mi?
Satış, kural olarak herkese açık artırmayla yapılır ve paydaşlar da ihaleye katılabilir. TMK m.699/3’e göre satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Taşınmazda ipotek veya haciz varsa dava açılabilir mi?
Açılabilir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde taşınmaz, uygulamada üzerindeki şerh ve yükümlülüklerle birlikte satışa çıkarılır; bu kayıtların satış bedelini ve paydaşlara kalacak tutarı nasıl etkileyeceği dosya bazında değerlendirilir.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her dosyada paydaş yapısı, taşınmazın niteliği, tapu kayıtları ve arabuluculuk süreci farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvuru ve taleplerden Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
