Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazın Kamulaştırılması ve Zilyedin Hakları (2942 m.19)
Tapusu bulunmayan bir taşınmaz kamulaştırıldığında, bedelin kime ödeneceği baştan belli değildir. 2942 sayılı Kanun’un 19. maddesi bu belirsizliği çözmek için ayrı bir usul kurar: önce taşınmazın kamu malı olup olmadığı araştırılır, sonra zilyetliğin niteliği tespit edilir, ardından geniş bir ilan süreci işletilir. Kamulaştırmanın en ayrıntılı düzenlenmiş maddelerinden biridir.
🧾 İlk Adım: Kadastro Kanunu m.16 Sorgusu
İdare öncelikle, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16. maddesinde sayılan kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sormak suretiyle tespit eder.
Bu soru anlamlıdır: kamu malı niteliğindeki bir yer zaten devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; kamulaştırma ve bedel ödeme gündeme gelmez. Cevap olumsuzsa, yani taşınmaz kamu mallarından değilse, zilyetlik incelemesine geçilir.
Dikkat: Bu usul yalnızca tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için geçerlidir. Tapulu taşınmazlarda bedel tespiti ve tescil 10. maddeye, mülkiyetin ihtilaflı olması hâli ise 18. maddeye tabidir.
🧭 Mahallinde Tahkikat ve Tutanak
Taşınmazın zilyedi mevcut olup da zilyetlikle iktisap iddiasında bulunulduğunun tespiti hâlinde idare, 9. madde gereğince seçilen bilirkişiler marifetiyle mahallinde tahkikat yapar, delilleri toplar ve durumu bir tutanakla belirtir. Tutanakta şunlar yer alır:
- Taşınmazın yüzölçümü
- Zilyedin kimliği
- Vergi kaydı
- Zilyetliğin başlangıç tarihi ve süresi
- Mülkiyeti kazanma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği
Bu tutanak, sonraki aşamada mahkemenin zilyedin durumunu değerlendirirken dayanacağı temel belgedir.
🔍 Üç Kanallı İlan ve Süreler
Belgeler asliye hukuk mahkemesine verildikten sonra mahkeme bedeli tespit eder ve raporları ilgililere tebliğ eder. Ayrıca taşınmazın durumu o yerin en büyük mal memuruna bildirilir ve 13/10/2022 tarihli 7418 sayılı Kanun’la güncellenen hâliyle üç ayrı kanalda ilan yapılır:
- Taşınmazın bulunduğu yerde çıkan bir yerel gazete
- Bir internet haber sitesi
- Türkiye genelinde yayımlanan bir gazete
İlanda; taşınmazın yeri, mevkii, sınırı ve miktarı, zilyedin kimliği, bedelin yatırılacağı banka, savunma ve delillerin ilan tarihinden itibaren on gün içinde yazılı olarak bildirilmesi gerektiği ve hak sahiplerinin son ilandan itibaren bir ay içinde itiraz etmemeleri hâlinde bedelin zilyede ödeneceği belirtilir.
🗂️ İtiraz Edilirse ve Edilmezse
Son ilandan itibaren otuz gün içinde Hazine veya üçüncü bir kimse tarafından itiraz edilmezse: mahkemece tespit edilen bedelin zilyet adına bankaya yatırılması için idareye on beş gün süre verilir. Makbuz ibraz edilince mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin zilyede ödenmesine karar verir.
Bu süre içinde Hazine veya üçüncü şahıslar itiraz ederse, tespit edilen bedel ileride hak sahipliğini ispat edecek kişiye ödenmek üzere muhafaza edilir; taşınmaz yine idare adına tescil edilir. Böylece kamu yatırımı bekletilmez, bedel üzerindeki uyuşmazlık ayrıca çözülür.
📌 İlgili Konular
Kadastro görmemiş yerlerdeki tespit işlemi için kamu yararı kararı ve onay mercii, bedelin hesaplanmasında uygulanacak ölçütler için bedel tespit esasları yazılarımıza bakılabilir.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Tapusuz taşınmazım kamulaştırıldı, bedeli alabilir miyim?
Zilyetlikle iktisap şartlarının gerçekleştiği kabul edilir ve süresinde itiraz gelmezse, mahkemece bedelin zilyede ödenmesine karar verilir.
Hazine itiraz ederse ne olur?
Bedel, ileride hak sahipliğini ispat edecek kişiye ödenmek üzere muhafaza edilir; taşınmaz yine idare adına tescil edilir.
İlan kaç yerde yapılır?
7418 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra yerel gazete, internet haber sitesi ve Türkiye genelinde yayımlanan bir gazetede en az birer defa ilan öngörülmüştür.
İtiraz için ne kadar sürem var?
İlanda belirtileceği üzere savunma ve deliller ilan tarihinden itibaren on gün içinde yazılı olarak bildirilir; hak sahipleri bakımından son ilandan itibaren bir aylık süre öngörülmüştür.
Taşınmaz kamu malı çıkarsa ne olur?
Kadastro Kanunu m.16 kapsamındaki kamu mallarından olduğu tespit edilirse, zilyetliğe dayalı bedel usulü işletilmez.
Zilyetlik süresini nasıl ispat ederim?
İdarece mahallinde yapılan tahkikat tutanağında zilyetliğin başlangıç tarihi, süresi ve vergi kaydı yer alır; deliller bu çerçevede değerlendirilir.
Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazın Kamulaştırılması ve Zilyedin Hakları hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma ve imar mevzuatı sık değişmekte, Anayasa Mahkemesi iptalleri yürürlük tarihine bağlı sonuç doğurmaktadır. Her taşınmaz ve her idari işlem kendine özgüdür; metin sonuç taahhüdü içermez.
