Kentsel Dönüşümde Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

⚖️ Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti halinde bulunan bir taşınmazın paydaşlar arasında paylaştırılarak ferdi mülkiyete geçişin sağlanması amacıyla açılan bir davadır. Halk arasında izale-i şüyu davası olarak da bilinen bu dava, kentsel dönüşüm sürecinde özel bir önem taşır.

Savun Hukuk

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti yapılıp bina yıkıldıktan sonra arsa halindeki taşınmaz üzerinde birden fazla malik bulunabilir. Maliklerin yeni inşaat konusunda anlaşamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası, çıkış yollarından biri olarak gündeme gelir.

⚖️ Kentsel Dönüşümde Ortaklığın Giderilmesi Ne Zaman Gündeme Gelir?

Salt Çoğunluk Sağlanamadığında

Kentsel dönüşümde yeni inşaat için maliklerin salt çoğunluğu (P+1) ile karar alınması gerekir. Maliklerin yarıdan fazlasının anlaşamaması durumunda süreç tıkanır. Bu noktada paydaşlardan biri veya birkaçı, ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın satış yoluyla paylaştırılmasını talep edebilir.

Malikler Arası Uyuşmazlıklarda

Müteahhit seçimi, proje detayları veya pay dağılımı konularında uzlaşma sağlanamaması halinde ortaklığın giderilmesi bir çözüm yolu olarak değerlendirilebilir. Özellikle küçük payları olan malikler, paylarını değerinde satarak süreçten ayrılmak isteyebilir.

Miras Yoluyla Paylaşılamayan Hisselerde

Kentsel dönüşüm alanındaki taşınmazın miras yoluyla çok sayıda mirasçıya intikal ettiği durumlarda, mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası kaçınılmaz hale gelebilir.

⚖️ Ortaklığın Giderilmesinde Paylaşma Yöntemleri

1. Aynen Taksim (Bölüştürme)

Mahkeme, taraflardan birinin talebi halinde öncelikle taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırır. Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünebilecek nitelikte olması ve bölünme sonucunda ciddi bir değer kaybı yaşanmaması koşuluna bağlıdır. Kentsel dönüşümde yıkım sonrası arsa halindeki taşınmazlarda, imar durumu uygunsa aynen taksim mümkün olabilir.

2. Satış Yoluyla Taksim

Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmaması veya bölünme halinde ciddi değer kaybı yaşanacak olması durumunda, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılır.

⚖️ Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin yetki niteliğindedir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.

⚖️ Davanın Tarafları

Davacı

Paydaşlardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Tek bir paydaşın başvurusu dahi yeterlidir. Davacının pay oranının büyüklüğü veya küçüklüğü dava açma hakkını etkilemez.

Davalı

Davacı dışındaki tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Herhangi bir paydaşın davaya dâhil edilmemesi halinde dava usulden reddedilir. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kayıtlarının güncel olarak incelenmesi ve tüm paydaşların tespit edilmesi gerekir.

⚖️ Kentsel Dönüşüm Sürecinde Bekletici Mesele

Kentsel dönüşüm sürecinde ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, eş zamanlı olarak salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin paylarının açık artırma ile satışı süreci de devam ediyor olabilir. Bu durumda mahkeme, açık artırma sürecinin sonucunu bekletici mesele yapmalıdır.

Bunun nedeni, açık artırma sonucunda tapudaki malik sıfatının değişecek olmasıdır. Ortaklığın giderilmesi davasında tarafların doğru belirlenmesi zorunlu olduğundan, malik sıfatı kısa süre içinde değişecekse ihale sonucu beklenmeden karar verilmesi uygun olmaz.

⚖️ Dava Süreci ve Aşamaları

Ortaklığın giderilmesi davası belirli aşamalardan geçerek sonuçlanır.

İlk olarak dava dilekçesi hazırlanarak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur. Dilekçede taşınmazın tapu bilgileri, tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri ile talep edilen paylaşma yöntemi belirtilir.

Mahkeme, tapu kayıtlarını getirterek paydaşları ve pay oranlarını doğrular. Tüm paydaşlara tebligat yapılır ve tarafların beyanları alınır.

Aynen taksim talebi varsa mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın bölünebilirliğini, imar durumunu ve bölünme halindeki değer kaybını araştırır. Aynen taksim mümkünse bu yönde, değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

Satış kararı verilmesi halinde taşınmaz, satış memurluğu aracılığıyla açık artırma usulüyle satılır. Elde edilen bedel, paydaşlara pay oranlarına göre dağıtılır.

⚖️ Ortaklığın Giderilmesinin Kentsel Dönüşüme Etkileri

Sürecin Hızlanması veya Yavaşlaması

Ortaklığın giderilmesi davası, uyuşmazlık yaşayan paydaşların ayrılmasını sağlayarak kentsel dönüşüm sürecinin hızlanmasına katkıda bulunabilir. Öte yandan dava süreci boyunca belirsizlik devam edeceğinden sürecin gecikmesine de neden olabilir.

Taşınmaz Değerinin Korunması

Açık artırma yoluyla satış yapılması halinde taşınmazın gerçek piyasa değerinde satılıp satılmayacağı önemli bir endişe konusudur. Kentsel dönüşüm alanındaki bir arsanın potansiyel değeri, inşaat yapılacak olmasından kaynaklanır. Paydaşlar arasındaki anlaşmazlık nedeniyle satışa çıkarılan taşınmaz, potansiyel değerinin altında el değiştirebilir.

Üçüncü Kişilerin Devreye Girmesi

Açık artırmada taşınmazı üçüncü bir kişi satın alabilir. Bu durumda mevcut malikler taşınmaz üzerindeki haklarını yitirirken, yeni malik kentsel dönüşüm sürecini kendi koşullarıyla yeniden başlatabilir. Ancak paydaşlara açık artırmada önalım hakkı tanınmaktadır.

⚖️ Alternatif Çözüm Yolları

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce değerlendirilebilecek alternatif yollar bulunmaktadır.

Arabuluculuk

Paydaşlar arasındaki uyuşmazlığın arabuluculuk yoluyla çözülmesi, sürecin daha hızlı ve daha az maliyetli sonuçlanmasını sağlayabilir. Arabuluculuk sürecinde tarafların ortak bir müteahhit üzerinde anlaşması veya pay devri konusunda uzlaşması mümkündür.

Paydaşlar Arası Pay Devri

Süreçte yer almak istemeyen paydaşın, payını diğer paydaşlara veya üçüncü kişilere satarak ayrılması da bir çözüm yoludur. Ancak kentsel dönüşümde pay satışı, diğer paydaşların önalım hakkına tabi olabilir.

⚖️ Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Evet, 7471 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme sonrasında kentsel dönüşümde yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür. Bu konuda hukuki değerlendirme için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi davası kentsel dönüşüm sürecini durdurur mu?

Hayır, ortaklığın giderilmesi davası açılması kentsel dönüşüm sürecini durdurmaz. Her iki süreç paralel olarak devam eder. Ancak mahkeme, devam eden açık artırma sürecini bekletici mesele yapabilir.

Ortaklığın giderilmesinde taşınmaz piyasa değerinden satılır mı?

Açık artırma yoluyla satışta taşınmazın piyasa değerinde satılması hedeflenir ancak garanti edilemez. Satış bedeli, artırmaya katılan alıcıların tekliflerine bağlıdır. Taşınmazın kentsel dönüşüm potansiyeli, satış fiyatını olumlu etkileyebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında avukat tutmak zorunlu mu?

Avukat tutmak hukuken zorunlu olmasa da sürecin teknik ve hukuki karmaşıklığı göz önüne alındığında profesyonel destek alınması önerilir. Özellikle kentsel dönüşüm süreciyle eş zamanlı yürüyen davalarda hukuki stratejinin doğru belirlenmesi kritik önem taşır. Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.