🏗️ Riskli Alan Nedir?
Riskli alan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alanları ifade etmektedir. Riskli alan kavramı, tek bir yapıyı değil belirli bir bölgedeki tüm yapıları kapsayan geniş çaplı bir kentsel dönüşüm uygulamasıdır.
Riskli alan ilanı ile riskli yapı tespiti birbirinden farklı süreçlerdir. Riskli yapı tespiti bireysel başvuru ile tek bir bina için yapılırken, riskli alan ilanı Cumhurbaşkanı kararı gerektiren ve geniş bir bölgeyi etkileyen idari bir işlemdir. Riskli alan ilan edilen bölgedeki tüm yapılar, ayrıca riskli yapı tespiti yapılmasına gerek kalmaksızın kentsel dönüşüm kapsamına alınmaktadır.
🏗️ Riskli Alan İlanının Şartları
6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği çerçevesinde bir bölgenin riskli alan ilan edilebilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir.
Zemin Yapısından Kaynaklanan Risk
Bir bölgenin zemin yapısının can ve mal kaybına yol açma riski taşıması, riskli alan ilanının temel gerekçelerinden biridir. Heyelan, sıvılaşma, çökme veya sel riski bulunan bölgeler zemin yapısı nedeniyle riskli alan ilan edilebilmektedir.
Yapılaşmadan Kaynaklanan Risk
Bir bölgedeki mevcut yapılaşmanın can ve mal kaybına yol açma riski taşıması da riskli alan ilanı için yeterli bir gerekçedir. Kaçak yapılaşma, imar mevzuatına aykırı inşaat, altyapı yetersizliği veya yapıların genel olarak ekonomik ömrünü tamamlamış olması bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Kamu Düzeninin Bozulması
7471 sayılı Kanun ile eklenen düzenlemeye göre, kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar da riskli alan olarak ilan edilebilmektedir.
🏗️ Riskli Alan İlan Süreci
Hazırlık Aşaması
Riskli alan ilanı süreci, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının hazırlık çalışmaları ile başlamaktadır. Başkanlık, riskli alan ilan edilmesi düşünülen bölgede gerekli teknik incelemeleri yapar, zemin etüdü ve yapı envanter çalışmalarını gerçekleştirir. Ayrıca belediyeler, il özel idareleri veya TOKİ de riskli alan teklifi yapabilmektedir.
Cumhurbaşkanı Kararı
Hazırlık çalışmalarının tamamlanmasının ardından riskli alan ilanı için dosya Cumhurbaşkanlığına sunulur. Riskli alan ilanı, Cumhurbaşkanı kararı ile gerçekleşmektedir. Karar Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girer.
Uygulama Aşaması
Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete’de yayımlanmasının ardından uygulama süreci başlamaktadır. Bölgedeki yapıların tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası için gerekli planlama çalışmaları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonunda yürütülmektedir.
🏗️ Riskli Alan İlanının Hukuki Sonuçları
Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi, o bölgedeki tüm malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahiplerini doğrudan etkileyen önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Tüm Yapılar Dönüşüm Kapsamına Alınır
Riskli alan ilan edilen bölgedeki tüm yapılar, ayrıca bireysel riskli yapı tespiti yapılmasına gerek kalmaksızın kentsel dönüşüm kapsamına girmektedir. Bu durum, bölgedeki sağlam yapıları da etkileyebilmektedir.
Tahliye ve Yıkım Zorunluluğu
Riskli alan içindeki yapıların belirlenen süre içinde tahliye edilmesi ve yıktırılması gerekmektedir. Maliklere tahliye için süre verilir; bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse zorunlu tahliye uygulanabilmektedir. Yıkım sürecinde de benzer şekilde idari yoldan yıkım yapılabilmektedir.
Altyapı Hizmetlerinin Kesilmesi
6306 sayılı Kanun uyarınca, riskli alan içindeki yapılara verilen elektrik, su ve doğalgaz gibi altyapı hizmetleri kesilebilmektedir. Bu uygulama, tahliye sürecini hızlandırmak amacıyla kullanılan idari bir araçtır.
Mali Haklar ve Destekler
Riskli alan içindeki hak sahipleri, kira yardımı, taşınma yardımı, kredi desteği ve faiz desteği gibi mali haklardan yararlanabilmektedir. Ayrıca kentsel dönüşüm kapsamında tapu harcı, noter harcı, belediyelerce alınan harçlar ve döner sermaye ücretlerinden muafiyet sağlanmaktadır.
İmar Planı Değişikliği
Riskli alan ilan edilen bölgelerde, dönüşüm projesinin gerçekleştirilmesi için gerekli imar planı değişiklikleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılabilmektedir. Bu değişiklikler emsal artışı, yapı yüksekliği değişikliği ve alan kullanım kararı revizyonlarını kapsayabilmektedir.
Acele Kamulaştırma İmkânı
Riskli alan içinde kalan ve dönüşüm sürecini engelleyen taşınmazlar için acele kamulaştırma prosedürü uygulanabilmektedir. Bu yetki, dönüşüm sürecinin tıkanmasını önlemek amacıyla Kanun tarafından tanınmıştır.
🏗️ Riskli Alan Kararına İtiraz ve Dava Yolu
Riskli alan ilanı bir idari işlem niteliğinde olduğundan, bu karara karşı idari yargı yoluna başvurulabilmektedir.
Dava Açma Süresi
Cumhurbaşkanı kararı ile ilan edilen riskli alan kararına karşı, kararın Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren 30 gün içinde Danıştay’da iptal davası açılabilmektedir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve sürenin kaçırılması durumunda dava hakkı ortadan kalkmaktadır.
Yürütmeyi Durdurma Talebi
Riskli alan kararına karşı açılan iptal davasında yürütmeyi durdurma talebinde bulunulabilmektedir. Mahkemenin yürütmeyi durdurma kararı vermesi halinde, dava sonuçlanana kadar riskli alan kararının uygulanması durdurulmaktadır.
🏗️ Riskli Alan ile Rezerv Yapı Alanı Arasındaki Fark
Riskli alan, mevcut yapılaşmanın veya zeminin risk taşıdığı ve dönüştürülmesi gereken bölgelerdir. Rezerv yapı alanı ise riskli alan ve riskli yapılardaki hak sahiplerinin yerleştirilmesi için belirlenen yeni yapılaşma alanlarıdır. Rezerv yapı alanları, dönüşüm sonrasında hak sahiplerine konut veya iş yeri sağlanması amacıyla planlanmaktadır.
Bu makalede yer alan bilgiler güncel olmayabilir veya kesin olarak doğruyu içermeyebilir. Makale kullanılarak yapılan başvuru, şikayet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
