🏗️ 7471 Sayılı Kanun Nedir?
7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da köklü değişiklikler yapan düzenlemedir. 9 Kasım 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu değişiklikler, özellikle 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması ve etkinleştirilmesi amacıyla gerçekleştirilmiştir.
Kanun, karar alma oranlarından sözleşme feshi yetkisine, riskli yapı tespitinden kurumsal yapılanmaya kadar birçok alanda önemli yenilikler getirmiştir. Bu makalede 7471 sayılı Kanun ile gelen tüm değişiklikleri detaylı olarak ele alacağız.
🏗️ Karar Alma Oranı: 2/3’ten Salt Çoğunluğa
7471 sayılı Kanun’un getirdiği en önemli değişiklik, kentsel dönüşüm kararı için aranan çoğunluk oranının düşürülmesidir. Eski düzenlemede hisseleri oranında maliklerin en az üçte ikisinin (2/3) onayı aranırken, yeni düzenlemede salt çoğunluk (yarıdan bir fazla, P+1) yeterli hâle getirilmiştir.
Bu değişiklik, dönüşüm sürecini önemli ölçüde hızlandırmıştır. Ancak azınlık maliklerinin mülkiyet hakkının korunması konusunda tartışmalara da yol açmıştır. Anayasa Mahkemesi’ne yapılan bireysel başvurularda bu konunun değerlendirilmesi beklenmektedir.
🏗️ Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın Kurulması
7471 sayılı Kanun ile birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur. Daha önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde yürütülen kentsel dönüşüm iş ve işlemleri artık bu Başkanlık tarafından koordine edilmektedir.
Başkanlık, riskli yapı tespitinden yıkım sürecine, kira yardımından kredi desteğine kadar kentsel dönüşümün tüm aşamalarında yetkili ve sorumlu kurum olarak görev yapmaktadır.
🏗️ Resen Riskli Yapı Tespiti Yetkisi
Eski düzenlemede riskli yapı tespiti yalnızca maliklerin başvurusu ile yapılabiliyordu. 7471 sayılı Kanun ile birlikte, maliklerin riskli yapı tespiti yaptırmaması hâlinde idarece resen tespit yaptırılabilmesi imkânı getirilmiştir. Bu değişiklik, özellikle maliklerin anlaşamadığı veya tespit yaptırmaktan kaçındığı durumlarda sürecin tıkanmasını önlemeyi amaçlamaktadır.
🏗️ Müteahhit Sözleşmesinin Resen Feshi
Kanunun en önemli yeniliklerinden biri, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde sözleşmenin idare tarafından resen feshedilebilmesi imkânıdır. Eski düzenlemede yalnızca gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri idari fesih kapsamındayken, yeni düzenlemede inşaat yapımına ilişkin tüm sözleşmeler bu kapsama alınmıştır.
Bu düzenleme, müteahhidin inşaata başlamaması, inşaatı yarım bırakması veya süresinde teslim etmemesi gibi durumlarda maliklerin mağduriyetini önlemeyi amaçlamaktadır.
🏗️ Rezerv Yapı Alanlarında Değişiklik
Eski düzenlemede rezerv yapı alanı olarak yalnızca boş araziler belirlenebiliyordu. 7471 sayılı Kanun ile birlikte üzerinde mevcut yapılar bulunan arazilerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi mümkün hâle gelmiştir. Bu değişiklik, özellikle büyükşehirlerde boş arazi bulmanın zorluğu nedeniyle getirilmiştir.
🏗️ Tahliye Süresinde Değişiklik
Riskli yapı tespiti kesinleşen yapılarda maliklere ve kiracılara verilen tahliye süresi yeniden düzenlenmiştir. Yapının boşaltılması için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilmektedir. Süre sonunda yapı tahliye edilmezse mülki amir tarafından zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Tahliye öncesinde yapının elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi de bu süreçte uygulanan idari tedbirler arasındadır.
🏗️ Azınlık Paylarının Satışında Değişiklik
Çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının satış usulünde de değişiklikler yapılmıştır. Yeni düzenlemede, azınlık maliklerinin payları öncelikle diğer paydaşlara teklif edilir. Paydaşlar satın almaz ise Bakanlık tarafından rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılır. Satış sürecinde bedel tespiti, SPK lisanslı değerleme kuruluşları tarafından yapılmaktadır.
🏗️ Yapı Kayıt Belgeli Yapılar
7471 sayılı Kanun ile yapı kayıt belgesi almış yapıların kentsel dönüşüm sürecine dahil edilmesi konusunda da düzenleme yapılmıştır. Yapı kayıt belgeli yapıların riskli yapı tespiti yapılabilmekte ve dönüşüm sürecine tabi tutulabilmektedir.
🏗️ Değişikliklerin Hukuki Değerlendirmesi
7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırma amacı taşımakla birlikte bazı hukuki tartışmalara da yol açmıştır. Özellikle salt çoğunluk ile karar alınabilmesi, azınlık maliklerinin mülkiyet hakkı açısından eleştirilmektedir. İstanbul Barosu başta olmak üzere çeşitli hukuk kuruluşları, bu düzenlemenin Anayasa’nın mülkiyet hakkını güvence altına alan hükümlerine aykırılık teşkil edebileceğini ifade etmiştir.
Bununla birlikte kanun koyucunun amacı, deprem riskinin yüksek olduğu ülkemizde riskli yapıların bir an önce dönüştürülmesini sağlayarak can güvenliğini korumaktır. Bu iki değer arasındaki dengenin nasıl kurulacağı, yargı kararlarıyla şekillenmeye devam etmektedir.
🏗️ Hukuki Destek
7471 sayılı Kanun ile gelen değişiklikler, kentsel dönüşüm sürecini daha karmaşık bir hâle getirmiştir. Özellikle salt çoğunluk hesaplaması, azınlık haklarının korunması, müteahhit sözleşmelerinin feshi ve idari başvuru süreçleri konusunda uzman bir avukattan destek almak büyük önem taşımaktadır.
🏗️ Sıkça Sorulan Sorular
7471 sayılı Kanun ne zaman yürürlüğe girdi?
9 Kasım 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Kentsel dönüşümde artık kaç kişinin onayı gerekiyor?
Hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (yarıdan bir fazla, P+1) ile karar alınabilmektedir. Eski düzenlemedeki 2/3 çoğunluk şartı kaldırılmıştır.
Müteahhit inşaata başlamazsa ne olur?
7471 sayılı Kanun ile idareye sözleşmeyi resen feshetme yetkisi tanınmıştır. Müteahhide süre verilir, bu sürede yükümlülüklerini yerine getirmezse sözleşme feshedilebilir.
Riskli yapı tespiti yaptırmak zorunlu mu?
Malikler tespit yaptırmazsa idare tarafından resen tespit yaptırılabilir. Bu yetki 7471 sayılı Kanun ile getirilmiştir.
Bu makalede yer alan bilgiler güncel olmayabilir veya kesin olarak doğruyu içermeyebilir. Makale kullanılarak yapılan başvuru, şikayet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
