Kentsel Dönüşümde Kamulaştırma ve Acele Kamulaştırma

⚖️ Kentsel Dönüşümde Kamulaştırma Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinde kamulaştırma, riskli alan veya riskli yapı kapsamındaki taşınmazların, kamu yararı gerekçesiyle idare tarafından bedeli ödenerek mülkiyetinin devralınmasıdır. 6306 sayılı Kanun, kamulaştırma yetkisini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na, TOKİ’ye ve ilgili idareye (belediye veya il özel idaresi) tanımıştır.

Savun Hukuk

Kamulaştırma, maliklerin kendi aralarında veya idare ile uzlaşma sağlayamadığı durumlarda son çare olarak devreye giren zorunlu bir yöntemdir. Bu süreç, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yürütülür.

📋 Kamulaştırmanın Uygulanma Koşulları

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca kamulaştırma yoluna başvurulabilmesi için belirli koşulların gerçekleşmesi gerekir:

Riskli Yapılarda Kamulaştırma

Riskli yapı tespiti kesinleşip bina yıkıldıktan sonra, arsa üzerindeki maliklere tebligat yapılır. Tebligatı takip eden 30 gün içinde maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaşma sağlayamaması halinde, idare tarafından kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Riskli Alanlarda Kamulaştırma

Cumhurbaşkanı kararıyla riskli alan ilan edilen bölgelerde, hak sahipleri ile uzlaşma görüşmeleri yapılır. Uzlaşma sağlanamaması halinde idare, riskli alandaki taşınmazları kamulaştırma yoluyla devralabilir. Riskli alanlarda kamulaştırma yetkisi daha geniş kapsamlıdır.

Rezerv Yapı Alanlarında Kamulaştırma

Kentsel dönüşüm projelerinde kullanılmak üzere belirlenen rezerv yapı alanlarındaki özel mülkiyete ait taşınmazlar da kamulaştırma yoluyla idareye devredilebilir.

⚡ Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma sürecinden farklı olarak, taşınmaza önce el konulup bedelin sonradan belirlenmesi usulüne dayanan istisnai bir kamulaştırma yöntemidir. 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi, acele kamulaştırmanın şartlarını düzenlemektedir.

6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm kapsamında acele kamulaştırma yetkisini açıkça tanımıştır. Bu yetki, özellikle afet riski bulunan ve acil müdahale gerektiren alanlarda kullanılmaktadır.

Acele Kamulaştırmanın Şartları

Acele kamulaştırma kararı alınabilmesi için aşağıdaki koşullardan birinin mevcut olması gerekir:

• Yurt savunması ihtiyacı: Milli güvenliği tehdit eden acil durumlar
• Olağanüstü hal: OHAL ilan edilen dönemlerde kamu düzeninin korunması
• Özel kanunla yetkilendirme: 6306 sayılı Kanun gibi özel kanunların verdiği yetki

Acele Kamulaştırma Süreci

Acele kamulaştırma şu aşamalarla yürütülür:

• Cumhurbaşkanı kararı: Acele kamulaştırma kararı Cumhurbaşkanı tarafından alınır
• Kıymet takdiri: Taşınmazın acil değer tespiti yapılır
• Mahkemeye başvuru: İdare, asliye hukuk mahkemesine başvurarak taşınmaza el koyma kararı alır
• Taşınmaza el koyma: Mahkeme kararıyla taşınmaza derhal el konulur
• Bedel tespiti davası: Taşınmazın gerçek bedeli ayrı bir yargılama süreciyle belirlenir

📊 Olağan Kamulaştırma ile Acele Kamulaştırma Karşılaştırması

⚖️ Kamulaştırmaya Karşı Hukuki Başvuru Yolları

1. Kamulaştırma İşleminin İptali Davası

Kamulaştırma kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Acele kamulaştırmada ise Cumhurbaşkanı kararına karşı Danıştay’da iptal davası açılmalıdır.

2. Bedel Artırım Davası

Kamulaştırma bedelinin düşük tespit edilmesi halinde, malik asliye hukuk mahkemesinde bedel artırım davası açabilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın gerçek değerini tespit eder ve aradaki farkın maliğe ödenmesine karar verir.

3. Kamulaştırmasız El Atma Davası

İdare, kamulaştırma kararı almadan veya usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el koymuşsa, malik kamulaştırmasız el atma davası açarak tazminat talep edebilir. Bu dava asliye hukuk mahkemesinde görülür.

4. Geri Alım (Geri Alma) Hakkı

Kamulaştırılan taşınmaz, kamulaştırma amacına uygun olarak kullanılmazsa veya ihtiyaç kalmadığı anlaşılırsa, eski malik taşınmazı geri alma hakkına sahiptir. Bu hak, 2942 sayılı Kanun’un 23. maddesinde düzenlenmiştir.

🔔 Sık Sorulan Sorular

Kamulaştırmada uzlaşma zorunlu mu?

Evet, olağan kamulaştırmada idare öncelikle malik ile uzlaşma görüşmesi yapmak zorundadır. Uzlaşma sağlanamazsa idare, asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Ancak acele kamulaştırmada uzlaşma aşaması aranmaz.

Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?

Olağan kamulaştırmada bedel, uzlaşma ile belirlenir ve taşınmazın devri öncesinde ödenir. Mahkeme yoluyla bedel tespiti yapılırsa, mahkemece belirlenen bedel bankaya depo edildikten sonra tescil kararı verilir. Acele kamulaştırmada ise kıymet takdiri bedeli peşin ödenir, gerçek bedel ise sonradan mahkemece belirlenir.

Kamulaştırma kararına itiraz süresi nedir?

6306 sayılı Kanun kapsamında kamulaştırma kararına karşı 30 gün içinde dava açılmalıdır. Bedel artırım davası için de kamulaştırma işleminin tebliğinden itibaren 30 gün süre vardır.

Kiracılar kamulaştırmadan etkilenir mi?

Evet, kamulaştırma sonucu kiracılar taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Ancak kiracılara taşınma masrafı ödenmesi gerekir. Kiracılar, kamulaştırma bedelinden doğrudan pay alamazlar; ancak kira sözleşmesinden doğan haklarını kiraya verenden talep edebilirler.

💵 Hukuki Destek

Kentsel dönüşümde kamulaştırma ve acele kamulaştırma, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ciddi hukuki süreçlerdir. Kamulaştırma kararının iptali, bedel artırım davası ve yürütmeyi durdurma talebi gibi konularda uzman bir avukattan hukuki destek almak, mülkiyet haklarının korunması açısından büyük önem taşır.

Kamulaştırma sürecinde haklarınız konusunda hukuki destek almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.