Pasajda börekçi olarak dükkân kiralarsınız; altı ay sonra kiraya veren yan boşluğu başka bir börekçiye verir. Ya da tersinden: AVM’den ayrılan mağazanız, sözleşmedeki ‘iki yıl boyunca üç kilometre içinde şube açamazsınız’ maddesiyle karşılaşır. İşyeri kirasında rekabet meselesi iki yönlü işler ve her iki yönde de sınırları sözleşme çizer.
🏪 Kiraya Verenin Rakip Kiralama Serbestisi ve Sınırı
Kural serbestidir: kiraya veren, aynı binadaki veya yakındaki başka bir taşınmazı kiracının rakibine kiralayabilir; kanun kiracıya kendiliğinden bir bölge koruması vermez. Koruma isteyen kiracı bunu sözleşmeye yazdırmalıdır: ‘kiraya veren aynı pasajda aynı iş kolunda başka kiralama yapamaz’ türü münhasırlık (tekel) hükümleri ticari kira serbestisi içinde geçerlidir ve ihlali, sözleşmeye aykırılıktan tazminat ile koşullarına göre fesih doğurur. AVM kiralamalarında marka karması (tenant mix) hükümleri bu dengeyi kurumsallaştırır; kiracı, karma taahhüdüne aykırı yerleşimlere itiraz edebilir.
Not: Münhasırlık pazarlığının en güçlü anı imza öncesidir: ‘aynı iş kolunda kiralama yapılmayacağı’ tek cümlesi, yıllarca sürecek ciro tartışmalarını baştan bitirir.
⛔ Kiracıya Yüklenen Rekabet Yasakları
Ters yönde, sözleşmeler kiracıya da yasaklar yükleyebilir: kira süresince veya sonrasında belirli mesafede aynı işi yapmama, devir sonrası müşteri çevresini kullanmama gibi. Bu hükümler geçerli olabilir; ancak ölçülülük denetimine tabidir: süre, coğrafya ve iş kolu yönünden sınırsız yasaklar, çalışma özgürlüğüne ölçüsüz müdahale sayılarak daraltılabilir veya geçersiz kılınabilir. Yasağa bağlanan cezai şartlar da mahkemece indirime konu olabilir. İmzadan önce bu maddelerin kapsamı; süre-mesafe-faaliyet üçgeninde netleştirilmelidir.
🧭 İhlal Hâlinde İzlenecek Yol
Münhasırlık ihlalinde kiracının ilk işi belgelemedir: rakip kiralamanın varlığı, tarihî ve ciroya etkisi (tespit ve mali kayıtlarla) ortaya konur; ardından yazılı ihtar, arabuluculuk ve dava sırası işler. Talepler; aykırılığın giderilmesi, bedel indirimi, tazminat ve ağır hâllerde fesih olarak kurgulanır. Kiracıya yönelik yasak ihlallerinde ise kiraya veren cezai şartı ve zararını ister; kiracı ölçüsüzlük savunmasıyla karşılık verir. Her iki senaryoda da sözleşme metni davanın yarısıdır.
📌 İlgili Konular
Konu işyeri devri ve franchise ilişkisinde kira ile yakından bağlantılıdır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kiraya veren yan dükkânı rakibime verdi; engelleyebilir miyim?
Sözleşmenizde münhasırlık hükmü varsa evet: aykırılığın giderilmesi, tazminat ve koşullarına göre fesih istenebilir. Hüküm yoksa kanun kendiliğinden bölge koruması sağlamaz.
Sözleşmede ‘çıktıktan sonra 5 yıl bu semtte aynı işi yapamaz’ yazıyor; geçerli mi?
Bu tür yasaklar ölçülülük denetimine tabidir; süre ve kapsam ölçüsüzse daraltılması veya geçersiz sayılması gündeme gelir. Metnin bütünüyle değerlendirilmesi gerekir.
AVM, kiralarken ‘katta tek kuyumcu siz olacaksınız’ demişti; şimdi ikincisi açılıyor.
Taahhüt sözleşme veya eklerinde yazılıysa ihlali tazminat ve indirim taleplerine dayanak olur; yazılı değilse ispat güçleşir, e-posta ve broşürler delil olabilir.
Rekabet yasağına aykırılıkta cezai şartın tamamını ödemek zorunda mıyım?
Ölçüsüz cezai şartın indirilmesi mahkemeden istenebilir; tacirler yönünden indirim daha istisnai olsa da imkânsız değildir.
İşyeri kiranızdaki rekabet ve münhasırlık uyuşmazlıkları için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Her somut olay kendine özgüdür; sonuç taahhüdü içermez.
