Birden fazla taşınmazı olan malikler ve yurt dışında yaşayan ev sahipleri için mülk yönetim şirketleri cazip bir çözüm: kiracı bulma, tahsilat, bakım ve hukuki takip tek pakette. Ancak araya giren bu üçüncü halka, kiracı ve malik için yeni sorular doğurur: sözleşmenin tarafı kim, şirket batarsa kiralar ne olur, kiracı kime muhatap?
🏢 Yönetim Modelleri ve Tarafların Konumu
Uygulamada iki model öne çıkar. Birincisi vekâlet-yönetim modeli: şirket, malik adına hareket eder; kira sözleşmesi malik ile kiracı arasında kurulur, şirket vekil konumundadır. İkincisi kirala-devret (garantili kira) modeli: şirket taşınmazı malikten kendisi kiralar, kiracıya alt kira ile devreder; malike sabit bedel öder, farkı ve boşluk riskini üstlenir. Kiracının ilk yapması gereken, karşısındakinin hangi sıfatla imza attığını netleştirmektir: vekilse asıl muhatap malik, alt kiraya verense muhatap şirkettir ve şirketin malikle ilişkisi kiracının kaderini etkiler.
Not: Malik için altın soru şudur: ‘Şirket batarsa kiracımla aramda ne kalır?’ Bu sorunun cevabı sözleşmede yazmıyorsa, garantili kira modelinin garantisi de yok demektir.
⚠️ Riskler: Tahsilat Zinciri ve Şirketin Batması
Vekâlet modelinde ana risk yetki aşımıdır: şirketin tahliye taahhüdü alma, depozitoyu tutma veya sözleşmeyi feshetme yetkisi vekâletnamesiyle sınırlıdır; kiracı önemli işlemlerde yetki belgesini istemelidir. Garantili kira modelinde ise zincir riski vardır: şirket malike ödemeyi keserse malik, asıl kira ilişkisini feshedip alt kiracının kullanımını sorgulayabilir; şirketin iflası veya konkordatosu hâlinde kiracının ödediği kiralar ile malike ulaşan tutarlar arasındaki boşluk uyuşmazlığa dönüşür. Kiracının ödemeleri her modelde sözleşmede yazan hesaba, açıklamalı yapması; malikin ise tahsilat raporlarını düzenli istemesi bu riskleri küçültür.
🧭 Sözleşme Kurgusu ve Uyuşmazlık Yolu
Malik-şirket sözleşmesinde asgari içerik: yetkilerin listesi, tahsilat ve raporlama takvimi, bakım-onarım harcama limiti, komisyon-ücret düzeni ve fesih koşulları. Kiracı-şirket ilişkisinde ise sözleşmeye şirketin sıfatının açıkça yazılması (vekil mi, kiraya veren mi) sonraki tüm tartışmaları önler. Uyuşmazlıklar sıfata göre dağılır: kira ilişkisinden doğanlar kira arabuluculuğu ve sulh hukukta; malik-şirket arasındaki vekâlet ve yönetim uyuşmazlıkları genel hükümlerde görülür. Şirket kaynaklı gecikmelerde malikin kiracıya, kiracının da malike karşı iyi niyetli konumunu ödeme belgeleri korur.
📌 İlgili Konular
Konu vekâletle kiraya verme ve alt kira ve devir ile yakından bağlantılıdır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim şirketiyle sözleşme imzaladım; ev sahibim kim oluyor?
Şirket vekil sıfatıyla imzaladıysa kiraya vereniniz maliktir; şirket kendi adına kiralayıp size devrettiyse muhatabınız şirkettir. Sözleşmedeki sıfat kaydı belirleyicidir.
Şirket kiraları malike aktarmamış; benden tekrar istenebilir mi?
Sözleşmenizdeki hesaba açıklamalı ödediyseniz borcunuz ifa edilmiştir; malik-şirket arasındaki aktarım sorunu size rücu edilemez.
Garantili kira veren şirket battı; evimdeki kiracı ne olacak?
Alt kira zinciri şirketin tasfiyesine takılır; malik olarak asıl sözleşmeyi sona erdirip kiracıyla doğrudan ilişki kurmak çoğu zaman en pratik çözümdür, ancak kurgu dosya bazında incelenmelidir.
Şirket benden tahliye taahhüdü istiyor; imzalamalı mıyım?
Önce şirketin bu işlem için yetkisini belgelemesini isteyin; yetkisiz alınan taahhüt tartışmalı olur, metni imzalamadan inceletmeniz uygundur.
Mülk yönetimi kaynaklı kira uyuşmazlıklarınız için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Her somut olay kendine özgüdür; sonuç taahhüdü içermez.
