Beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken en çok emsal kira verilerine dayanır. Emsalin nasıl toplandığı, hangi taşınmazların karşılaştırılabilir sayıldığı ve bilirkişi raporuna nasıl itiraz edileceği, kira tespit davasının sonucunu doğrudan etkiler.
🏘️ Emsal Neye Göre Seçilir?
Karşılaştırılabilir emsal; aynı bölgede, benzer büyüklük, yaş, kat ve donanımda, serbestçe kiralanmış taşınmazdır. Akraba arası ya da piyasa dışı bedelle kurulmuş sözleşmeler emsal niteliği taşımaz. Mahkeme genellikle mahallinde keşif yapar; bilirkişi, emsal sözleşmeleri ve bölge rayicini birlikte değerlendirerek boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli tespit eder.
Not: Emsal araştırması dosyaya girmeden önce toplanan her belgenin tarihli ve doğrulanabilir olması, bilirkişi aşamasında ağırlık kazandırır.
📋 Bilirkişi Raporu ve İtiraz
Rapor; emsallerin adresleri, sözleşme tarihleri ve metrekare karşılaştırması yönünden denetlenebilir olmalıdır. Soyut, emsal göstermeyen raporlara süresi içinde itiraz edilebilir ve ek rapor ya da yeni bilirkişi incelemesi istenebilir. Tespit edilen bedelden eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması yerleşik uygulamadır.
🗂️ Tarafların Delil Hazırlığı
Kiraya veren; çevredeki güncel kiralamalara ilişkin ilan kayıtları ve yönetim aidat listeleri gibi verileri toplayabilir. Kiracı ise taşınmazın yaşını, kusurlarını ve uzun süreli kiracılık olgusunu belgeleyebilir. Dava öncesi arabuluculuk aşaması zorunludur; toplanan veriler bu masada da pazarlık zemini oluşturur.
📌 İlgili Konular
Konu 2026 kira artış oranı ve kira davalarında ıslah ile yakından bağlantılıdır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Emsal olarak internet ilanları yeterli mi?
Tek başına yeterli görülmez; ilan bedeli istem fiyatıdır. Ancak keşif ve bilirkişi incelemesini destekleyen yardımcı veri olabilir.
Mahkeme TÜFE’ye göre mi karar verir?
Beş yıldan sonraki tespitte esas ölçüt emsal ve taşınmazın durumudur; TÜFE verisi birlikte değerlendirilen unsurlardan biridir.
Rapordaki emsaller başka mahalleden seçilmiş; itiraz edebilir miyim?
Evet; karşılaştırılabilirlik emsalin temel şartıdır. Farklı bölge emsaline dayanan rapora gerekçeli itiraz edilebilir.
Tespit kararı hangi tarihten itibaren uygulanır?
Kural olarak dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış ya da bu süre içinde bildirim yapılmışsa yeni dönem başından itibaren etkili olur.
Kira tespit davası ve emsal araştırması süreçleri için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Her somut olay kendine özgüdür; sonuç taahhüdü içermez.
