Sözleşme kurulduktan sonra koşullar öngörülemez biçimde değiştiyse — olağanüstü kur ve maliyet şokları, pandemi tipi kapanmalar — taraflardan biri kiranın yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu, kira tespit davasından farklı ve daha istisnai bir yoldur.
📉 Aşırı İfa Güçlüğünün Şartları
TBK 138 uyarınca uyarlama için dört şart birlikte aranır: sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı, bu durum borçludan kaynaklanmamalı, ifayı talep etmek dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde dengeyi bozmalı ve borç ifa edilmemiş ya da ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olmalıdır. Enflasyonun kendisi tek başına yetmez; sözleşmede öngörülen artış düzeninin ekonomik gerçeklikten tamamen kopması gibi ağır dengesizlik aranır. Uyarlamayı her iki taraf da isteyebilir: kiracı indirim, kiraya veren artış yönünde.
Not: Uyarlama istisnai bir emniyet supabıdır: kural endeks artışı ve beş yılda tespittir; supap ancak olağanüstü sarsıntıda açılır.
⚖️ Kira Tespitinden Farkı ve Usul
Kira tespit davası beş yıllık dönem esasına bağlıdır ve endeks-emsal üzerinden yürür; uyarlama davası ise süre beklemez, olağanüstü değişikliğe dayanır ve kural olarak ileriye etkili sonuç doğurur — dava tarihinden önceki dönem uyarlanmaz. Dava öncesi arabuluculuk dava şartı geçerlidir; yargılamada bilirkişi, endeks verileri ve emsal kiralarla yeni dengeyi hesaplar. İhtiyati tedbirle dava süresince ödenecek kiranın belirlenmesi talep edilebilir.
📌 İlgili Konular
Bu konu kira tespit davası ve kira artış oranı ile bağlantılıdır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kiracıyım, kira piyasanın çok üstünde kaldı; uyarlama isteyebilir miyim?
Olağanüstü ve öngörülemez bir değişiklik varsa evet; salt pahalılık yetmez, dengenin ağır bozulması ispatlanmalıdır.
Uyarlama geçmişteki kiraları da değiştirir mi?
Kural olarak hayır; uyarlama dava tarihinden ileriye doğru hüküm ifade eder.
Beş yıl dolmadan kirayı mahkemeyle artırmak mümkün mü?
Tespit davası için kural beş yıldır; ancak şartları varsa uyarlama davası süre şartı olmaksızın açılabilir.
Kirayı ihtirazi kayıt koymadan ödedim; uyarlama hakkım gider mi?
Ödenmiş dönem yönünden hakkı zayıflatabilir; ileriye dönük talep için değerlendirme gerekir. Detay için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Kira uyarlama davası süreçleriniz için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Her somut olay kendine özgüdür; sonuç taahhüdü içermez.
