Kentsel Dönüşümde İmar Planı Değişikliği ve Emsal Artışı

⚖️ Kentsel Dönüşümde İmar Planı Değişikliği Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinde imar planı değişikliği, riskli yapıların bulunduğu alanlarda yeni yapılaşma koşullarının belirlenmesi amacıyla mevcut imar planında yapılan revizyon işlemidir. Bu değişiklik genellikle emsal artışı, kat yüksekliği değişikliği, yapı yoğunluğu artışı veya kullanım türü dönüşümü şeklinde gerçekleşir.

Savun Hukuk

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan veya riskli yapı olarak tespit edilen bölgelerde, kentsel dönüşümün ekonomik olarak uygulanabilir kılınması için imar planı değişikliklerine sıklıkla başvurulur. Emsal artışı, yeni binanın daha büyük inşaat alanına sahip olmasını sağlayarak hem maliklerin hem de müteahhidin projeyi sürdürmesini mümkün kılar.

⚖️ 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Emsal Artışı

Riskli Alanlarda Emsal Artışı

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan edilen bölgelerde, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından imar planı değişikliği yapılabilir. Bu değişiklik mevcut emsali artırarak dönüşüm projesinin ekonomik sürdürülebilirliğini sağlar. Riskli alanlarda emsal artışı için değer artış payı alınmaz.

Riskli Yapı Parsellerinde Emsal Artışı

İçerisinde riskli yapı bulunan parsellerde de imar planı değişikliği yoluyla emsal artışı yapılabilir. Ancak mevcut imar planıyla verilmiş emsali aşan kısım için değer artış payı ödemesi gerekebilir. Riskli yapı tespiti yapılmış parsellerde emsal artışı, belediye meclisi kararıyla gerçekleştirilir.

Rezerv Yapı Alanlarında Emsal Artışı

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere ayrılan rezerv yapı alanlarında da emsal artışı uygulanabilir ve bu alanlardan değer artış payı alınmaz.

⚖️ Emsal Artışının Maliklere Etkisi

Daha Büyük Daire İmkânı

Emsal artışı, toplam inşaat alanını büyüttüğünden maliklerin yeni projede daha büyük daireler alması mümkün hale gelir. Eski binadaki dairenin metrekaresinin korunması veya artırılması, emsal artışıyla doğrudan ilişkilidir.

Müteahhidin Kâr Marjı ve Proje Fizibilitesi

Emsal artışı, müteahhide ek bağımsız bölüm üretme imkânı verir. Bu ek bölümler müteahhidin proje maliyetlerini karşılamasını sağlar. Emsal artışı olmadan birçok kentsel dönüşüm projesi ekonomik olarak uygulanabilir olmaktan çıkar.

Arsa Payı ve Değer Değişimi

Emsal artışıyla toplam inşaat alanı büyüdüğünde arsa payları da yeniden hesaplanır. Bu hesaplamada maliklerin hak kaybına uğramaması için arsa paylarının adil biçimde belirlenmesi kritik önem taşır.

⚖️ İmar Planı Değişikliğine İtiraz ve Dava Yolu

Askı İtirazı

İmar planı değişiklikleri, belediye meclisi kararıyla kabul edildikten sonra otuz gün süreyle askıya çıkarılır. Bu süre içinde ilgili kişiler itiraz edebilir. Askı süresi içinde yapılmayan itirazlar, plan değişikliğinin kesinleşmesiyle sonuçlanır.

İdari İptal Davası

İmar planı değişikliğinin hukuka aykırı olduğunu düşünen malikler, kesinleşen plan değişikliğine karşı altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Dava sürecinde yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.

İtiraz ve Dava Nedenleri

İmar planı değişikliğine itiraz veya dava nedenleri arasında şu hususlar sayılabilir: planlama ilkelerine aykırılık, yoğunluk artışının altyapı kapasitesini aşması, çevresel etki değerlendirmesi yapılmamış olması, komşu parsellerin mülkiyet haklarının ihlali ve plan değişikliğinin kamu yararı taşımadığı iddiası.

⚖️ İmar Hakkı Transferi

İmar hakkı transferi, bir parseldeki imar hakkının başka bir parsele aktarılmasını sağlayan bir uygulamadır. Türkiye’de 2025 yılında yayımlanan yönetmelikle yasal zemine kavuşturulan bu uygulama, kentsel dönüşüm süreçlerinde de gündeme gelebilir.

Kamu hizmeti alanında kalan parsellerin sahipleri, imar haklarını başka parsellerde kullanabilir. Bu mekanizma, kentsel dönüşüm kapsamında kamulaştırma yerine alternatif bir çözüm sunarak maliklerin hak kaybını önlemeyi amaçlar.

⚖️ Değer Artış Payı

İmar planı değişikliğiyle değer artışı sağlanan taşınmazlar için değer artış payı ödenmesi gerekebilir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarından değer artış payı alınmaz.

Riskli yapı parsellerinde ise mevcut imar planıyla verilmiş emsali aşan kısım değer artış payına tabidir. Değer artış payı, plan değişikliği öncesi ve sonrası arasındaki değer farkının belirli bir oranı olarak hesaplanır.

⚖️ Emsal Artışı ve Sözleşme İlişkisi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde emsal artışının nasıl değerlendirileceği mutlaka düzenlenmelidir. Sözleşme imzalandıktan sonra emsal artışı olursa, ek inşaat alanının malik ile müteahhit arasında nasıl paylaşılacağı uyuşmazlık konusu olabilir.

Sözleşmede emsal artışına ilişkin hüküm bulunmaması halinde, emsal artışından kaynaklanan ek bağımsız bölümler kural olarak arsa payı oranında maliklere ait olur. Müteahhidin emsal artışını tek taraflı olarak sahiplenmesi hukuka aykırıdır.

⚖️ Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde emsal artışı nasıl olur?

Emsal artışı, belediye meclisi kararıyla imar planı değişikliği yapılarak gerçekleştirilir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan veya riskli yapı parsellerinde emsal artışı uygulanabilir. Emsal artışı, toplam inşaat alanının büyümesi anlamına gelir ve maliklere daha büyük daire imkânı sağlar.

Emsal artışından kim yararlanır?

Emsal artışından hem malikler hem de müteahhit yararlanır. Sözleşmedeki paylaşım oranına göre ek bağımsız bölümler taraflar arasında dağıtılır. Sözleşmede emsal artışına ilişkin hüküm bulunmaması halinde ek alan kural olarak arsa payı oranında maliklere aittir. Bu konuda hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.

İmar planı değişikliğine itiraz edebilir miyim?

Evet, imar planı değişikliği askıya çıkarıldığında otuz gün içinde itiraz edebilirsiniz. İtirazınız reddedilirse altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Hukuki süreciniz hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.

Kentsel dönüşümde değer artış payı ödenmeli mi?

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarından değer artış payı alınmaz. Riskli yapı parsellerinde ise mevcut emsali aşan kısım için değer artış payı ödenebilir. Durumunuza özel bilgi için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.