Kentsel Dönüşüm Karar Toplantısı: Usul, Çağrı ve Geçerlilik
🏗️ Kentsel Dönüşüm Karar Toplantısı Nedir?
Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapının yeniden inşası, güçlendirilmesi veya müteahhit ile sözleşme yapılması gibi kritik kararlar, maliklerin katılımıyla düzenlenen karar toplantısında alınır. Bu toplantı, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ile detaylı şekilde düzenlenmiş olup, toplantının geçerliliği belirli usul kurallarına bağlanmıştır.
7471 sayılı Kanun ve 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği ile toplantı usulleri yeniden şekillendirilmiştir. Artık maliklerden birinin talebi bile toplantı düzenlenmesi için yeterli olmakta, çağrı usulü ve karar tutanağının geçerlilik şartları daha ayrıntılı biçimde belirlenmiş bulunmaktadır.
📣 Toplantıya Çağrı Usulü
Kim Toplantı Çağrısı Yapabilir?
Riskli yapının bulunduğu parseldeki maliklerden herhangi birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılabilir. Bu hak, 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği ile netleştirilmiş olup, tek bir malikin talebi dahi toplantı düzenlenmesi için yeterlidir.
Çağrı Nasıl Yapılır?
Toplantıya çağrı, Uygulama Yönetmeliği’nin ekindeki EK-12 formu kullanılarak yapılır. Çağrının maliklere ulaştırılması için iki yöntem öngörülmüştür:
- İlan yoluyla: İlgili muhtarlıkta veya riskli yapının henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün süreyle asılarak ilan edilir. İlanın askıdan indirildiği son gün, tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.
- Noter vasıtasıyla: Maliklere noter aracılığıyla bireysel bildirim yapılarak toplantıya davet edilir.
Çağrıda Bulunması Gereken Bilgiler
Toplantı çağrısında aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunludur:
- Toplantının tarihi, saati ve yeri
- Toplantının gündemi (yeniden inşa, güçlendirme, müteahhit seçimi vb.)
- Riskli yapı tespit raporu bilgileri
- Maliklerin toplantıya katılımının önemi ve katılmamanın sonuçları
📋 Toplantının Yapılış Usulü
Toplantı Yeter Sayısı
Kentsel dönüşüm karar toplantısında belirli bir toplantı yeter sayısı (nisap) aranmaz. Önemli olan, alınacak kararın salt çoğunluk (arsa payı toplamının yarıdan fazlası) ile desteklenmesidir. Toplantıya katılmayan malikler, karar sonrasında ayrıca bilgilendirilir ve karara katılmaları istenir.
Karar Alma Şekli
Toplantıda alınan kararlar, katılan maliklerin imzalarıyla karar tutanağına bağlanır. Tutanakta şu hususların yer alması gerekir:
- Toplantı tarihi, saati ve yeri
- Katılan maliklerin ad-soyad ve arsa payı bilgileri
- Görüşülen konular ve alınan kararlar
- Oy kullanan maliklerin imzaları
- Karara katılmayan veya muhalif kalan maliklerin beyanları
Karar Tutanağının Geçerlilik Şartları
4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği ile karar tutanağının geçerlilik şartları daha bağlayıcı hale getirilmiştir. Tutanağın geçerli sayılabilmesi için:
- Toplantıya çağrının usulüne uygun yapılmış olması
- Karara katılan maliklerin arsa payı toplamının salt çoğunluğu sağlaması
- Tutanağın imzalanmış ve noter onayına sunulmuş olması
- Karara katılmayan maliklere bildirim yapılmış olması
⚖️ Karar Sonrası Süreç
Karara Katılmayan Maliklere Bildirim
Toplantıda alınan karar, karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen maliklere tebliğ edilerek 15 gün içinde karara katılmaları istenir. Bu süre içinde karara katılmayan maliklerin arsa payları, açık artırma ile satışa çıkarılabilir.
Kararın İdareye Bildirilmesi
Alınan karar ve noter onaylı tutanak, ilgili Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne veya idareye sunulur. İdare, kararın usulüne uygun alınıp alınmadığını denetler ve süreci yürütmeye devam eder.
🚫 Toplantı Usulsüzlüğü ve Hukuki Sonuçları
Toplantı usulüne uyulmaması, alınan kararları ve bu kararlara dayanan tüm işlemleri geçersiz kılabilir. Sık karşılaşılan usulsüzlükler şunlardır:
- Çağrı usulsüzlüğü: EK-12 formu kullanılmadan veya ilan süresi tamamlanmadan toplantı yapılması
- Tüm maliklerin çağrılmaması: Bazı maliklerin bilerek veya bilmeyerek toplantıya davet edilmemesi
- Gündem dışı karar alınması: Çağrıda belirtilmeyen konularda karar alınması
- Çoğunluk hesaplama hatası: Arsa payı oranlarının yanlış hesaplanarak salt çoğunluğun sağlanmadığı halde karar alınması
- Tutanak eksikliği: Karar tutanağının düzenlenmemesi veya imzaların eksik olması
📅 Toplantı Sürecinin Özeti
| Aşama | Süre / Koşul |
|---|---|
| Toplantı çağrısı (ilan) | 15 gün askıda kalma süresi |
| Toplantı çağrısı (noter) | Tebligat süresi |
| Karar yeter sayısı | Salt çoğunluk (arsa payı P+1) |
| Karar tutanağı | İmza + noter onayı |
| Katılmayan maliklere bildirim | 15 gün karara katılma süresi |
📚 Sıkça Sorulan Sorular
Toplantıya katılmak zorunda mıyım?
Toplantıya katılmak zorunlu değildir. Ancak toplantıya katılmamanız, karar alma sürecini etkilemez. Çoğunluk kararı alındıktan sonra size ayrıca bildirim yapılır ve karara katılmanız için 15 gün süre tanınır. Katılmamanız halinde arsa payınız satışa çıkarılabilir.
Toplantı çağrısı almadım, ne yapabilirim?
Usulüne uygun çağrı yapılmadan alınan kararlar geçersizdir. Çağrı almadığınızı ispatlayarak, alınan karara ve buna bağlı işlemlere karşı idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.
Toplantıda alınan karara itiraz edebilir miyim?
Evet, kararın usul veya esasa aykırı olduğunu düşünüyorsanız, işlemin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Ayrıca yürütmeyi durdurma talebinde de bulunabilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler güncel olmayabilir veya kesin olarak doğruyu içermeyebilir. Makale kullanılarak yapılan başvuru, şikayet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
