Yüzde 87 İnşaatta Geriye Fesih – Yargıtay HGK 2026/231

Kaba ve ince işleri bitmiş, içinde yıllardır oturulan bir bina düşünülsün. Eksik kalan tek şey yapı ruhsatı ile iskân ruhsatıdır ve bilirkişi bu eksikliği yüzde 13 olarak hesaplamıştır. Arsa sahibinin mirasçıları sözleşmenin geriye etkili feshini ve yükleniciye devredilen parselin tapusunun iptalini istemektedir. Dosya üç bozma kararından ve bir direnme kararından sonra Hukuk Genel Kurulunun önüne gelmiştir. Kurulun cevapladığı soru şudur: Bozma kararının dayandığı tespit dosyayla açıkça çelişiyorsa, o bozmaya uyulmuş olması yine de bağlayıcı mıdır?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.04.2026 tarihli ve E.2025/72, K.2026/231 sayılı kararıyla, açık bir maddi hataya dayanan bozma kararına uyulmasının usulî kazanılmış hak doğurmayacağını belirtmiş ve ilk derece mahkemesinin direnme kararını oy birliğiyle bozmuştur.

🏗️ Sözleşme, devir ve dava

Karar metnine göre davacıların murisi ile davalı yüklenici şirket arasında 20.07.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmenin 4. maddesinde, işlerin tamamlanması ve nakit 20.000,00 TL ödenmesi karşılığında arsa sahibinin bir parseli yükleniciye devredeceği kararlaştırılmıştır. Ancak parsel, işler tamamlanmadan yüklenici şirketin ortaklarından diğer davalıya devredilmiştir.

Mirasçılar, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğini, murisin yaşlılığından ve tecrübesizliğinden yararlanılarak devrin yaptırıldığını ileri sürmüş; sözleşmenin feshini, tapu kaydının iptalini ve kendi adlarına tescili istemiştir. Tazminat talebinden 26.03.2016 tarihinde feragat edilmiştir. Davalılar ise hata ve hile iddiaları yönünden zamanaşımı savunmasında bulunmuş, inşaatın arsa sahibinin talebiyle ruhsat beklenmeden yapıldığını ve fesih talebinin kötüniyetli olduğunu savunmuştur.

🔄 Üç bozma, bir direnme: Dosyanın seyri

Kayseri 2. Asliye Hukuk Mahkemesindeki süreç şöyle ilerlemiştir:

Üçüncü bozmada Özel Daire, belediye yazılarına göre ruhsatın verilmemesinin tek nedeninin bitişikteki arkın tevhit edilmemesi olduğunu, Hazine adına tescil edilen 16 m²’lik bu alanın 25.12.2013 tarihinde satışa çıkarılıp yüklenici şirket tarafından satın alındığını, yüklenicinin ayrıca resmî işlemleri tamamlamak için yetki ve izin davası açtığını tespit etmiştir. Karar düzeltme aşamasında ise üçüncü bozmadaki “arsa sahiplerinin yükleniciyi vekâletten azlettiği” tespitinin de dosyada azilname bulunmadığından maddi hata olduğu belirtilerek bozma gerekçesinden çıkarılmıştır.

⚖️ Hukuk Genel Kurulunun cevabı

Kurul önündeki uyuşmazlık, ikinci bozma kararına uyulduktan sonra verilen geriye etkili fesih ve tapu iptali hükmünün davacılar lehine usulî kazanılmış hak oluşturup oluşturmadığıdır. Kurul, olgulara tek tek dönerek şu tabloyu ortaya koymuştur:

Bilirkişi raporlarına göre yapının tüm kaba ve ince işleri tamamlanmış, yapıda ikamet edilmektedir. Yalnızca bahçe duvarında bazı eksiklikler vardır; yüzde 13’lük eksiklik yapı ve iskân ruhsatının alınmamasından kaynaklanmaktadır ve yapı kayıt belgesi bulunmaktadır. Belediye yazısında tevhit işlemleri tamamlandığında yapı ruhsatı verilmesine engel bulunmadığı bildirilmiştir. Yüklenici, tevhit için gerekli alanı satın almış ve bu konuda dava açmıştır.

Bu tablo karşısında Kurul, ikinci bozmadaki “yüklenicinin inşaatı bitirmeye yönelik eylemi olmadığı” tespitinin maddi hataya dayalı olduğunu kabul etmiştir. Kurula göre yerel mahkemenin yapması gereken, yükleniciye eksikliklerin giderilmesi için gerekli tüm yetki, izin ve süreleri vermek; yapının yasal hâle getirilmesi ve arsa sahiplerinin yapı kayıt belgesi için yaptığı masrafların depo edilmesi hâlinde geriye etkili fesih talebini reddetmek, aksi hâlde kabul etmektir. Bozmaya uyulduğu gerekçesiyle verilen direnme kararı bu nedenle yerinde görülmemiştir.

📌 Usulî kazanılmış hakkın yedi istisnası

Kararın genel değeri, usulî kazanılmış hak kurumunu ve istisnalarını derli toplu biçimde sıralamasıdır. Kurul, 09.05.1960 tarihli ve 1960/21 Esas, 1960/9 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına atıfla, bozma kararına uyulmasıyla lehine bozma yapılan taraf yararına usulî kazanılmış hak doğduğunu, bu kurumun kamu düzeniyle ilgili olduğunu ve HMK döneminde de geçerliliğini koruduğunu hatırlatmıştır. Bozma kapsamı dışında kalan kısımların kesinleşmesinin de aynı sonucu doğurduğunu, 04.02.1959 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararıyla açıklamıştır.

Kurulun saydığı istisnalar şunlardır:

Maddi hata kavramı kararda dar tutulmuştur: Hukuki değerlendirme veya delil takdiri dışında kalan, tamamen maddi olgulara ilişkin, ilk bakışta yanılgı olduğu açık olan ve sonucu çoğu kez tersine çeviren yanlışlıklar bu kapsamdadır. Kurul, 30.11.1988 tarihli ve 1988/2-776 Esas, 1988/985 Karar sayılı kendi kararından aktararak, bu kuralın açık bir maddi hata hâlinde dahi katı biçimde uygulanmasının adalet duygusu ve maddi olgularla bağdaşmayacağını vurgulamıştır. 21.01.2026 tarihli ve 2025/10-386 Esas, 2026/21 Karar sayılı kararı da aynı doğrultuda anılmıştır.

Kurul, hükümdeki açık hataların düzeltilmesine ilişkin HMK 304’e de değinerek benzer yanlışlıkların Yargıtay denetiminde de ortaya çıkabileceğini belirtmiştir. Usulî kazanılmış hakka ilişkin farklı açılardan verilmiş kararlar için projeden dairede değer farkı yazısına bakılabilir.

👥 Mirasçılardan birine yapılan ödeme

Kurul, Özel Dairenin üçüncü bozmasındaki tespitleri doğru bulduğundan, bu bozmada yer alan ikinci bir değerlendirme de önem taşımaktadır. Sözleşmeye göre parselin devri için yüklenicinin 20.000,00 TL ödemesi gerekiyordu. Yüklenici 5.000,00 TL ödediğini ve başka borcu kalmadığını savunmuş, ancak bu ödemeyi kök murisin mirasçılarından yalnızca birine yapmıştır.

Özel Dairenin değerlendirmesine göre miras payı 3/20 olan bu mirasçı ancak kendi payı kadar tahsile yetkilidir ve diğer mirasçılar adına yükleniciyi ibra edemez. Yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi için tüm arsa sahiplerinin paylarını ödemiş olması gerekir. Dava tarihinde bu ödeme yapılmadığından tapu devri 6098 sayılı TBK’nın 96. maddesi anlamında erken ifa niteliğindedir. Yine de usul ekonomisi gereği talep hemen reddedilmeyecek; yükleniciye diğer mirasçıların paylarını mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilecek, ödeme yapılırsa tapu iptali ve tescil istemi reddedilecektir. Bu ihtimalde davacıların dava tarihi itibarıyla haklı oldukları gözetilerek yargılama giderleri ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiği de belirtilmiştir.

Yükleniciden bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin konumu için yükleniciden pay alanın iyiniyeti yazısı da bu kararla birlikte okunabilir.

🧭 Uygulamaya yansıması

Karar, arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında iki ayrı noktayı netleştirmektedir. Birincisi, geriye ya da ileriye etkili fesih tartışmasında yalnızca yüzdelik inşaat seviyesi değil, eksikliğin niteliği de belirleyicidir. Yapı tamamlanmış ve kullanılıyorsa, eksiklik ruhsat ve iskândan ibaretse ve bu eksiklik arsa tarafındaki bir engelden kaynaklanıyorsa, yükleniciye yetki ve süre verilmesi gündeme gelmektedir.

İkincisi, bozmaya uyma kararı her durumda kesin bir kilit değildir. Bozma kararı dosyayla açıkça çelişen bir olgu tespitine dayanıyorsa, yerel mahkemenin bu bozmaya bağlı kalarak verdiği hüküm Hukuk Genel Kurulunda korunmayabilir. Hukuki değerlendirme farklılıkları ve delil takdiri ise maddi hata sayılmaz.

Dosyanın eski tarihli olması nedeniyle temyiz incelemesi 1086 sayılı HUMK’nın 429. maddesi uyarınca yapılmış, karar düzeltme yolu açık bırakılmıştır.

❔ Merak edilenler

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer karar değerlendirmeleri ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.