Tapuda “satış” olarak görünen bir pay devri, gerçekte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir parçası olabilir mi? Olabilirse, yükleniciden bu payları kısa süre içinde satın alan kişilerin tapuları kendiliğinden mi iptal edilir, yoksa bu kişilerin iyiniyeti ayrıca mı araştırılır? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Konya’daki bir arsaya ilişkin direnme kararında bu iki soruyu birlikte ele almış ve iki önceki görüşten farklı bir yol izlemiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 06.05.2026 tarihli ve E.2025/31, K.2026/300 sayılı kararıyla, davanın reddinde direnen ilk derece mahkemesi kararını değişik gerekçe ile bozmuştur. Karar oy birliğiyle verilmiştir.
🏗️ Arsa, iki sözleşme nüshası ve bir pay devri
Davacı bir bilişim şirketidir. Şirket ile dava dışı bir yatırım ve yapı anonim şirketi, 04.10.2017 tarihinde satış ve birleştirme yoluyla aynı arsada paydaş olmuştur. Davacının payı 337,60 m²’dir. Davacıya göre, kendisi ile yüklenici arasında 30.09.2017 başlangıç tarihli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, bu sözleşme gereğince payını 09.10.2017 tarihinde yükleniciye devretmiştir.
Davacının dayandığı sözleşmenin 15/A maddesinde, yüklenicinin arsa sahibinin muvafakati olmadan taşınmazı başkasına devredemeyeceği ve satamayacağı kararlaştırılmıştır. Davacıya göre yüklenici, buna rağmen yaklaşık iki ay içinde payı diğer davalılara devretmiş, sözleşmeden bu yana dokuz ay geçmesine karşın inşaat ruhsatı almamış ve inşaata hiç başlamamıştır.
Yüklenici ise davacıyla imzalanmış bir sözleşme bulunmadığını, payı davacıdan bedelini ödeyerek satın aldığını savunmuştur. Payları yükleniciden alan davalılar da tapu kütüğüne güvenerek iyiniyetle satın aldıklarını, tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını ileri sürmüştür.
Yargılamada dikkat çeken olgu, dosyaya içeriği aynı fakat imza kısmı farklı iki ayrı sözleşme aslının sunulmasıdır. Davacının sunduğu nüshada davacı şirket, dava dışı anonim şirket ve yüklenici yer almaktadır. Yüklenicinin sunduğu nüshada ise yalnızca dava dışı anonim şirket ile yüklenici bulunmakta, davacının kaşe ve imzası yer almamaktadır.
🔄 Dosyanın mahkemeler arasındaki yolculuğu
- İlk derece mahkemesi (08.06.2021, E.2021/11, K.2021/225): Bölge adliye mahkemesinin kaldırma kararından sonra yeniden yapılan yargılamada davayı reddetmiştir. Gerekçe, payın resmî senetle 175.000,00 TL bedelle satılıp faturalandırılması ve diğer davalıların kötüniyetinin tespit edilmemesidir.
- Bölge adliye mahkemesi (23.06.2022, E.2022/1030, K.2022/958): Davacının, yüklenicinin sunduğu nüsha karşısında kendi sözleşmesinin geçerli olduğunu ispatlayamadığı gerekçesiyle istinaf başvurularını oy çokluğuyla esastan reddetmiştir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (01.02.2024, E.2022/3990, K.2024/471): Kararı oy çokluğuyla bozmuştur. Daireye göre davacı sözleşme ilişkisini ispatlamıştır; devir avans niteliğindedir ve yüklenici edimini yerine getirmediğinden yükleniciden pay alanların iyiniyetinin korunması mümkün değildir. Bu nedenle sözleşmenin geriye etkili feshine ve tapu iptaline karar verilmesi gerekir.
- Direnme kararı (E.2024/241, K.2024/428): İlk derece mahkemesi, önceki gerekçesini ve bozma kararındaki karşı oyu tekrarlayarak direnmiştir.
- Hukuk Genel Kurulu: Direnme kararını, Özel Daireninkinden kısmen farklı bir gerekçeyle bozmuştur.
🔍 Satış mı, sözleşmenin ifası mı?
Genel Kurulun önündeki ilk soru, davacı ile yüklenici arasında gerçekten bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığıdır. Tapuda işlem “satış” olarak görünse de Genel Kurul, dosyadaki üç delili birlikte değerlendirmiştir:
- Tedavüllü tapu kaydı: Davacı ve dava dışı anonim şirket, pay devrinden yalnızca birkaç gün önce taşınmazda paydaş olmuştur. Yüklenici, dava dışı anonim şirketle de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını kabul etmektedir.
- Bilirkişi raporu: 09.05.2019 tarihli keşif sonrası alınan 23.05.2019 tarihli raporda, taşınmazın davacının defterlerinde arsalar hesabından diğer ortak maliyetler hesabına aktarıldığı, kat karşılığı devirlerde KDV kaybı olmaması için fatura düzenlendiği ve devir karşılığında davacının banka hesaplarına herhangi bir ödeme girmediği belirtilmiştir.
- Tanık beyanı: Yüklenicinin eşi, 03.12.2019 tarihli duruşmada, sözleşmede kefil olarak yer aldığını, inşaat işlerini eşi adına kendisinin yürüttüğünü ve ruhsat projesinin belediyece onaylandığını beyan etmiştir.
Bu deliller ışığında Genel Kurul, sözleşmenin varlığının ispatlandığı, yükleniciye yapılan devrin gerçekte bir satış olmayıp arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapıldığı sonucuna ulaşmıştır. Faturanın, ödeme yapıldığını değil, vergisel bir gerekliliği karşılamak için düzenlendiği bilirkişi raporuyla ortaya konmuştur.
📜 Şekil eksikliği ve paydaşların katılımı
Genel Kurula göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi ile eser sözleşmesini birleştiren karma nitelikte bir sözleşmedir. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlar. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinin ikinci fıkrası da taşınmaz satışı vaadinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını öngörür. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Genel Kurul, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararına dayanan istisnayı da hatırlatmıştır: Arsa payı tapuda yükleniciye devredilmişse veya yüklenici edimini büyük ölçüde yerine getirmişse şekil eksikliği ileri sürülemez.
Paylı mülkiyet bakımından ise TMK’nın 692. maddesi önemlidir. Bu maddeye göre paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanımı aşan yapı işlerine girişilmesi ve malın tamamı üzerinde tasarruf, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Genel Kurul, kat karşılığı inşaatın bu nitelikte olduğunu, tüm paydaşların sözleşmeyi aynı anda imzalaması zorunlu olmasa da makul sürede icazet vermeleri veya ek sözleşmelerle katılmaları gerektiğini belirtmiştir. Somut olayda yüklenicinin her iki paydaşla da sözleşme yaptığı, Özel Dairenin bozma kararında aktarıldığı üzere dava dışı anonim şirket yetkilisinin de yazılı beyanında sözleşmenin davacı şirket, kendisi ve yüklenici arasında yapıldığını kabul ettiği görülmektedir.
🛡️ Üçüncü kişiler: TMK 1023 ve ispat yükü
Kararın Özel Daire bozmasından ayrıldığı nokta burasıdır. Özel Daire, yüklenici edimini yerine getirmediği için ondan pay alanların iyiniyetinin korunamayacağını kabul etmişti. Hukuk Genel Kurulu bu sonuca doğrudan ulaşmamıştır.
TMK’nın 1023. maddesi, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağını düzenler. TMK’nın 3. maddesi ise iyiniyetin asıl olduğunu, ancak durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını belirtir. Genel Kurula göre yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı, tapu siciline güven ilkesi gereğince korunur; bu ilkeden ancak üçüncü kişinin satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması hâlinde vazgeçilebilir.
Genel Kurul, yükleniciye yapılan her tescili “yolsuz tescil” saymanın adalet duygusunu zedeleyeceğini vurgulamıştır. Arsa sahibinin elinde bir koruma aracı da vardır: TMK’nın 1009. maddesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini ve şerh verilmekle sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebileceğini düzenler. Kararda, aynı hususların İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararında da vurgulandığı belirtilmiştir.
Somut olayda yükleniciden pay alan davalılar, sözleşmeden haberdar olmadıklarını ve iyiniyetle satın aldıklarını savunmuştur. Genel Kurula göre yapılması gereken; bu davalıların tescil anında TMK 1023 anlamında korunmaya değer iyiniyete sahip olup olmadıklarının araştırılması, bunun için kötüniyetin ispatı konusunda davacı arsa sahibinden delillerinin istenmesi ve tüm delillerin birlikte değerlendirilerek her bir davalının hisselerin tapusuna hak kazanıp kazanamayacağının belirlenmesidir. Direnme kararı bu nedenle HMK’nın 371. maddesi uyarınca bozulmuştur.
🧩 Kararın uygulamaya etkisi
Karar, kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında iki ayrı soruyu birbirinden ayırması bakımından öğreticidir:
- Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişki: Tapuda satış görünümündeki devir, ödeme yapılmadığına ilişkin defter incelemesi, tapu kaydının seyri ve tanık beyanlarıyla sözleşmenin ifası olarak nitelendirilebilir.
- Yükleniciden pay alanların durumu: Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi, ondan pay alan üçüncü kişilerin tapusunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Belirleyici olan, her bir alıcının tescil anındaki iyiniyetidir ve kötüniyetin ispatı arsa sahibine düşer.
Kararın sınırlarını da belirtmek gerekir. Genel Kurul, davalıların iyiniyetli olduğuna veya olmadığına dair bir sonuca varmamıştır; yalnızca bu konunun araştırılmasını istemiştir.
Yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişinin korunmasına farklı bir açıdan bakan yükleniciden daire alanın tapusu yazısı ile TMK 1023’ün aile konutu bağlamındaki uygulamasını ele alan aile konutunda iyiniyetli alıcı yazısı da incelenebilir.
❓ Merak edilenler
Tapuda “satış” yazması, devrin gerçekten satış olduğunu gösterir mi?
Bu kararda göstermemiştir. Hukuk Genel Kurulu; davacının banka hesaplarına devir karşılığı ödeme girmediğini tespit eden bilirkişi raporunu, tapu kaydının seyrini ve tanık beyanını birlikte değerlendirerek devrin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapıldığını kabul etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu ile 6. Hukuk Dairesi arasındaki fark nedir?
Özel Daire, yüklenici edimini yerine getirmediği için ondan pay alanların iyiniyetinin korunamayacağını ve doğrudan tapu iptaline karar verilmesi gerektiğini kabul etmişti. Genel Kurul ise sözleşmenin ispatlandığı noktasında Daireyle birleşmiş, ancak üçüncü kişilerin iyiniyetinin ayrıca araştırılması gerektiğini belirterek kararı değişik gerekçeyle bozmuştur.
Üçüncü kişinin kötüniyetini kim ispatlar?
Kararda, hisselerin tescili anında davalıların kötüniyetli olduklarının ispatı konusunda davacı arsa sahibinden delillerinin istenmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir. TMK’nın 3. maddesi uyarınca iyiniyet asıldır; bu karine, aksini ileri süren tarafça çürütülmelidir.
Tapuya sözleşme şerhi verilmesinin bu tür davalarda rolü nedir?
TMK’nın 1009. maddesine göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapuya şerh edilebilir ve şerh verilmekle sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Genel Kurul da arsa sahibinin, devrin sözleşme nedeniyle yapıldığını tapuya şerh ettirerek üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceğine dikkat çekmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, benzer kararlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Olgulara ilişkin anlatım, karar metninde aktarılan taraf iddiaları, bilirkişi raporu ve önceki kararların özetine dayanır. Karar bir bozma kararıdır; davalıların iyiniyetli olup olmadığı ve tapu iptali talebinin sonucu hakkında nihai bir hüküm içermez. Sözleşmenin şekli, tapu kaydındaki şerhler ve alıcıların bilgi durumu farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
