Bir yapı kooperatifinin yönetim kurulu, elinde kalan bir daireyi 365.000,00 TL bedelle kooperatif dışından bir alıcıya satmaya karar veriyor; karar noterde onaylatılıyor, bedel ödeniyor, daire alıcıya teslim ediliyor. Alıcı daireye yerleşmeden önce elektrik, kalorifer ve sıhhi tesisatı baştan yeniliyor, kooperatifin tip projesinin çok üzerinde malzeme kullanıyor. Ancak tapu hiçbir zaman devredilmiyor; kooperatifin bir şirkete olan borcu yüzünden daire icra yoluyla satılıyor. Geriye iki soru kalıyor: Ödenen bedel hangi değer üzerinden geri istenebilir ve daireye harcanan para kimin cebinde kalır?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.02.2026 tarihli ve E.2025/3334, K.2026/656 sayılı kararıyla, bedel iadesinin taşınmazın rayiç değeriyle sınırlandırılmasını yerinde bulmuş; buna karşılık iyileştirme masraflarına ilişkin talebi “masraf ispatlanamadı” gerekçesiyle reddeden Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi kararını davacı yararına bozmuştur. Karar oy birliğiyle verilmiştir.
🏢 Kooperatif dairesi ve yarım kalan devir
Karar metninde aktarılan dava dilekçesine göre davalı kooperatifin yönetim kurulu, kendisine verilen doğrudan satış yetkisini kullanarak Ankara’daki bir parselde yer alan bağımsız bölümün davacıya 365.000,00 TL’ye satılmasına karar vermiş, bu karar 18.10.2018 tarihinde bir noterlikçe tasdik edilmiştir. Davacı, bedelin tamamını ödediğini, daireyi fiilen teslim aldığını ve abonelikleri kendi ve aile üyeleri adına açtırdığını ileri sürmüştür.
Tapu devri ise yapılmamış, daire kooperatifin dava dışı bir şirkete olan borcu nedeniyle yürütülen icra takibinde 03.06.2021 tarihinde ihaleyle satılmıştır. İhalenin feshi için açılan dava da dava tarihinde derdesttir. Davacı 21.12.2021 tarihinde açtığı davada önce tapu iptali ve tescil, bu mümkün olmazsa rayiç değer ve imalat bedeli istemiş; 19.10.2022 tarihli dilekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinden vazgeçerek sebepsiz zenginleşmeye dayanan ikincil talebini sürdürmüştür.
Kooperatif ise davacının ortak olmadığını, ödemelerin üçüncü kişilerce yapıldığını, yönetim kurulu kararının satış vaadi niteliği taşımadığını ve dairedeki tüm tadilatın kooperatif tarafından yaptırıldığını savunmuştur. Savunmaya göre eski yönetim kurulu başkanı hakkında bu işlem nedeniyle ceza davaları da açılmıştır.
📊 İlk derece ve istinaf arasında değişen rakamlar
Ankara Batı 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, bilirkişi raporunu esas alarak davacının alacağını denkleştirici adalet ilkesine göre 1.047.578,00 TL olarak belirlemiş, buna ek olarak fazlaya ilişkin hak saklı tutularak istenen 5.000,00 TL imalat bedelini de kabul etmiştir.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi kararı iki noktada değiştirmiştir:
- Bedel iadesi: Denkleştirici adalete göre bulunan değer, taşınmazın rayiç değerini geçemez. Rayiç değer 900.000,00 TL olarak tespit edildiğinden hüküm bu tutar üzerinden kurulmalıdır.
- İmalat bedeli: Bilirkişi raporunda 296.000,00 TL tutarında tespit yapılmışsa da dekorasyon işlerine ait proje ve ödeme belgesi bulunmamakta, davacı maliyet belgesi sunmamaktadır. Davacı masraf yaptığını ispatlayamamıştır.
Bu gerekçeyle istinaf mahkemesi ilk derece kararını kaldırmış, 900.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline hükmetmiş, imalat bedeli talebini reddetmiştir. Kararı iki taraf da temyiz etmiştir.
⚖️ Yargıtay neyi onayladı, neyi bozdu?
Daire önce uyuşmazlığı tanımlamıştır: Harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödenen bedelin iadesi ve taşınmaza yapılan iyileştirme masraflarının tahsili.
Onanan kısım. Sözleşme TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunu 26 ve Noterlik Kanunu 60/3 ile 89. maddeleri gereğince noterde düzenleme şeklinde yapılmadığından geçersizdir. Davacı, ödediği paranın denkleştirici adalet ilkesine göre ifanın imkânsız hâle geldiği tarihte ulaşacağı miktarı isteyebilir; ancak bu tutar, geçerli bir sözleşmeyle elde edeceği menfaatten, yani rayiç değerden fazla olamaz. Davacının “hesaplanan değer rayiçten yüksekse yine o esas alınmalı” itirazı bu nedenle reddedilmiş, kooperatifin temyiz itirazlarının tamamı da yerinde görülmemiştir.
Bozulan kısım. Daire, dairenin harici sözleşmeyle satılıp davacıya teslim edildiğini ve davacının taşınmaza çeşitli masraflar yaptığının “tüm dosya kapsamıyla sabit” olduğunu vurgulamıştır. 27.05.2022 tarihli bilirkişi kurulu raporu, 46 numaralı bağımsız bölümdeki tadilat ve yenileme imalatlarının kooperatifin ortaklarına teslim ettiği emsal dairelerin teknik özelliklerinin ve tip projenin çok üzerinde olduğunu, daha kaliteli ve pahalı malzeme kullanıldığını, tüm elektrik, kalorifer ve sıhhi tesisatın yenilendiğini belirlemiştir.
Kararın belirleyici cümlesine göre taşınmaz bu iyileştirmelerle ilave değerler kazanmış olup kooperatif, masrafların taşınmazın satış bedeline olan katkısı oranında sebepsiz zenginleşmiş sayılır. Mahkemenin yapması gereken, masraf tutarını belirlemek, gerekirse TBK 50. maddesini dikkate almak ve taleple bağlı kalarak karar vermektir. “Masraf ispatlanamadı” gerekçesiyle ret usul ve yasaya aykırı bulunmuş, karar HMK 371 uyarınca davacı yararına bozulmuştur.
🖋️ Noter onayı neden yetmedi?
Dosyada bir noter işlemi bulunduğu hâlde sözleşmenin geçersiz sayılması ilk bakışta şaşırtıcı görünebilir. Karar, bu noktada noterlik işlemlerinin türleri arasındaki farka dayanmaktadır. Yönetim kurulu kararı noterce tasdik edilmiş, yani imzaları onaylanmıştır; taşınmaz satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmamıştır.
- TMK m.706/1: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
- TBK m.237/2: Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
- Noterlik Kanunu m.60/3: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak noterlerin görevleri arasında sayılmıştır.
- TBK m.77: Haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür; yükümlülük özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayanması hâlinde doğar.
Geçersiz sözleşme taraflara geçerli bir sözleşmedeki gibi hak ve borç doğurmadığı için alıcı tapu devrini ya da sözleşmeye dayalı müspet zararı değil, verdiğinin iadesini isteyebilir. Denkleştirici adalet ilkesi bu iadenin paranın değer kaybı karşısında anlamsızlaşmasını önler; rayiç sınırı ise iade alacağının geçerli bir sözleşmeden beklenecek menfaati aşmasını engeller.
🧾 Masrafın ispatı ile miktarının ispatı
Kararın uygulama bakımından en dikkat çekici yanı, istinaf mahkemesinin iki ayrı soruyu birbirine karıştırdığı tespitidir. Bir masrafın yapılıp yapılmadığı ile ne kadar tuttuğu farklı ispat konularıdır:
- Masrafın varlığı: Bilirkişi kurulunun dairede yaptığı inceleme, emsal dairelerle karşılaştırma ve tesisatın yenilendiğinin saptanması, masrafın yapıldığını ortaya koymuştur. Davacı ayrıca icra satışı sonrasında kooperatif yönetim kurulu başkan ve üyelerinin de imzaladığı 20.05.2023 tarihli tespit tutanağına dayanmıştır.
- Masrafın miktarı: Fatura veya proje bulunmaması, tutarın belgeyle kanıtlanmasını zorlaştırır. Daire bu durumda TBK 50. maddeyi hatırlatmıştır. Bu maddenin ikinci fıkrasına göre uğranılan zararın miktarı tam olarak ispat edilemiyorsa hâkim, olayların olağan akışını ve zarar görenin aldığı önlemleri göz önünde tutarak miktarı hakkaniyete uygun olarak belirler.
- Ölçüt: Kooperatifin iade borcu harcanan paranın tamamı değil, iyileştirmelerin taşınmazın satış bedeline katkısı oranındaki zenginleşmesidir.
Davacının bu kalemde fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak yalnızca 5.000,00 TL istemiş olması da önemlidir. Daire “taleple bağlı kalınarak” ifadesini kullanmıştır; bozma sonrası hüküm, belirlenen tutar ne olursa olsun bu davada istenen miktarla sınırlı kalacaktır.
Benzer bir masraf tartışması kira ilişkisinde de karşımıza çıkar. Erken tahliyede faydalı masraf yazısında kiralanana yapılan harcamalar kira ilişkisi içinde ele alınmıştı. Bu kararda ise taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığından masraf iadesi doğrudan sebepsiz zenginleşme kurallarına bağlanmıştır. Kooperatif dairelerine ilişkin farklı bir uyuşmazlık için kooperatiften çıkan ortağın konutu yazısına da bakılabilir.
🆕 7413 sayılı Kanun sonrası noter işlemleri
Dosyadaki işlem 2018 yılında yapılmıştır. Noterlik Kanunu’nun 60. maddesinin 3. bendi 23.06.2022 tarihli 7413 sayılı Kanun’la değiştirilmiştir. Yürürlükteki metne göre noterler taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmakla birlikte, taraflardan birinin talep etmesi ve harç ile giderleri ödemesi hâlinde bu sözleşmeyi tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh verebilmekte, ayrıca taşınmaz satış sözleşmesi de yapabilmektedir.
Bu değişiklik, şekil şartının içeriğini ortadan kaldırmaz: Satış vaadinin geçerliliği hâlâ resmî şekle bağlıdır ve imza onayı bu şeklin yerini tutmaz. Değişiklik yalnızca resmî şekilde yapılmış işlemlerin sicile yansıtılmasını kolaylaştıran bir araç sunmaktadır.
❓ Merak edilenler
Güncellenmiş bedel neden 1.047.578,00 TL değil de 900.000,00 TL oldu?
İlk derece mahkemesi ödenen bedeli denkleştirici adalet ilkesine göre güncelleyerek 1.047.578,00 TL bulmuştur. İstinaf mahkemesi, bu ilkeyle bulunan değerin taşınmazın rayiç değerini aşamayacağını kabul ederek rayiç değer olarak saptanan 900.000,00 TL’yi esas almıştır. Yargıtay bu yaklaşımı yerinde bulmuştur.
Fatura olmadan yapılan tadilat bedeli istenebilir mi?
Bu kararda Yargıtay, masrafın yapıldığı dosya kapsamıyla sabitse belge eksikliğinin talebin tümden reddine yol açmaması gerektiğini, tutarın belirlenmesinde gerekirse TBK 50. maddenin dikkate alınacağını belirtmiştir. Somut dosyada bilirkişi kurulunun yerinde yaptığı karşılaştırma belirleyici olmuştur.
Kooperatif harcanan paranın tamamını mı ödeyecek?
Karara göre ölçü harcanan para değil, iyileştirmelerin taşınmazın satış bedeline katkısıdır. Kooperatif bu katkı oranında zenginleşmiş sayılmaktadır. Ayrıca davacı bu kalemde 5.000,00 TL istediğinden mahkeme bu davada taleple bağlı kalacaktır.
Dava sona erdi mi?
Hayır. Karar, masraf kalemi yönünden davacı yararına bozma kararıdır ve dosya kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmiştir. Bedel iadesine ilişkin kısım bakımından tarafların temyiz itirazları reddedilmiştir. Bozma sonrası yapılacak yargılamanın sonucu karar metninde yer almamaktadır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından, diğer yüksek mahkeme kararlarına Emsal Kararlar arşivinden ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Olaylara ilişkin anlatım, karar metninde aktarılan taraf iddiaları, bilirkişi raporlarının özeti ve derece mahkemesi kararlarına dayanır. Karar bozma niteliğindedir; bozmadan sonra verilecek hüküm ve ihalenin feshi ile ceza davalarının sonucu karar metninde yer almamaktadır. Sözleşmenin şekli, teslimin bulunup bulunmadığı ve masrafların ispat durumu farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
