Yapı kooperatifinin ortağı, kooperatifin kendi hazırladığı istifa metnini imzalayıp noter aracılığıyla gönderir; kırk bir gün sonra konutlar onun adına tapuya tescil edilir. Birkaç yıl sonra kooperatif, “ortaklıktan çıkan kişi konutu da iade etmelidir” diyerek tapu iptali ve tescil davası açar. İstifa ile tescil arasındaki bu sıralama, kooperatifin amacına ulaşıp ulaşmadığı ve aynı durumdaki diğer ortaklara dava açılmamış olması, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun önüne gelen uyuşmazlığın ana başlıklarıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 20.05.2026 tarihli ve E.2025/514, K.2026/341 sayılı kararıyla, tapu iptali ve tescil davasını kabul eden Bölge Adliye Mahkemesinin direnme kararını bozmuştur. Genel Kurula göre istifa, kooperatifin kabulüne bağlı olmayan bozucu yenilik doğuran bir haktır; amacına ulaşarak dağılma sürecine giren kooperatif, çıkan ortağa tahsis ettiği konutu çıkma sebebiyle geri alamaz.
🏘️ Matbu istifa metni ve kırk bir gün
Davacı kooperatif, dava dışı bir konut yapı kooperatifleri birliğinden satın aldığı taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yükleniciye vermiştir. Yapı ruhsatı alınıp inşaata başlandıktan sonra kat irtifakları kurulmuş, bağımsız bölümler ortaklara tahsis edilmiştir. Kooperatife on üç pay üzerinden ortak olan dava dışı bir kişi, paylarını davalıya devretmiş; kooperatif yönetim kurulu 13.06.2016 tarihli kararıyla B bloktaki bağımsız bölümlere ilişkin payların davalıya devrini kabul ederek onu ortaklığa almıştır.
Kooperatif, 06.06.2016 tarihinde ortaklara matbu bir istifa metni göndermiştir. Bu metinde ortak; payına düşen bütün ödemeleri yaptığını, adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapularının çıkarılacağını, bu tapular dışında kooperatiften alacağı kalmadığını ve kooperatifin diğer varlıkları üzerinde hak talep etmeyeceğini beyan etmektedir. Davalı, aynı içerikteki istifa dilekçesini 18.10.2016 tarihinde noter aracılığıyla kooperatife göndermiştir. Dava konusu bağımsız bölümler ise 29.11.2016 tarihinde, yani istifadan kırk bir gün sonra, ferdileşme yoluyla davalı adına tapuya tescil edilmiştir.
Kooperatif sonradan açtığı davada, davalının sermaye payı ile genel giderler ve altyapı giderleri gibi ortak giderleri ödememek için istifa ettiğini, konutların tapularını da iade etmediğini ileri sürmüştür. Talep, davalının ödediği aidatlardan giderler düşüldükten sonra kalan tutarın iadesi koşuluyla tapuların iptali ve kooperatif adına tescilidir. Davalı ise istifanın kooperatifle mutabakat içinde, kooperatifin gönderdiği metinle yapıldığını, aynı metni imzalayan diğer ortakların da tapularını aldığını ve kooperatifin amacına ulaştığını savunmuştur.
🔄 Dört ayrı karar, iki farklı sonuç
- 24.05.2022 – İlk Derece Mahkemesi (E.2019/582, K.2022/331): İstifanın kooperatife tebliğine ilişkin belge bulunmadığını, kooperatif kayıtlarına göre çıkışın 12.12.2016 tarihli olduğunu, ortada geçerli bir istifa olmadığını ve ortaklığın devam ettiğini kabul ederek davayı reddetmiştir.
- 24.04.2024 – Ankara BAM 23. HD (E.2022/1609, K.2024/625): İstifanın yenilik doğurucu nitelikte olup 18.10.2016’da gerçekleştiğini, istifa eden ortağın üyelikten edindiği hakları iade etmesi gerektiğini, aksi hâlde aidat ödemeye devam eden ortaklarla eşitsizlik doğacağını belirterek davayı kabul etmiş ve tapuların iptaline hükmetmiştir.
- 12.12.2024 – Yargıtay 6. HD (E.2024/1842, K.2024/4841): Konut tahsisinin üyeliğin eylemli olarak kabulü anlamına geldiğini, kooperatifin çelişkili davrandığını ve KK 81/2 gereğince konutun geri alınamayacağını belirterek kararı bozmuştur.
- Ankara BAM 23. HD direnme kararı (E.2025/212, K.2025/304): İstifanamenin kooperatife tebliğ edilmediğini, istifanın 12.12.2016’da kabul edildiğini, birliğin kooperatif aleyhine 1.166.825,00 TL için ilamlı takip başlattığını, tüm blokların yapı kullanma izni alınmadığından kooperatifin amacına ulaşmadığını kabul etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önce, direnme kararının gerçekte yeni bir hüküm olup olmadığını ön sorun olarak tartışmıştır. Gerekçenin yalnızca güçlendirilip genişletildiği, bu nedenle usulüne uygun bir direnme kararı bulunduğu sonucuna oy birliğiyle ulaşılmış ve esasa geçilmiştir.
🚪 İstifa neden kabule bağlı değildir?
Genel Kurul değerlendirmesine kooperatifin niteliğinden başlamıştır. Kooperatif, değişir ortaklı ve değişir sermayeli bir ortaklıktır; ortak sayısı ve sermaye, sözleşme değişikliği gerekmeden artıp azalabilir. Bunun sonucu “açık kapı” ilkesidir: Şartları taşıyan herkes kooperatife girip çıkabilir. Kararda bu ilkeden şu sonuçlar çıkarılmıştır:
- Ortaklık, yetkili organın açık kararıyla olabileceği gibi yazışma, genel kurula çağrı, ödeme kabulü veya konut tahsisi gibi davranışlarla zımnen de kurulabilir.
- Çıkma hakkı vazgeçilemez niteliktedir. KK 11’in son fıkrasına göre bir ortağın hiçbir suretle kooperatiften çıkamayacağına dair bağlamalar hükümsüzdür; ana sözleşme çıkışı en çok beş yıl için sınırlandırabilir.
- İstifa, ortağın tek taraflı beyanıyla hukuki ilişkiyi sona erdiren, kooperatifin kabulüne bağlı olmayan bozucu yenilik doğuran bir haktır.
Bu nitelendirme, ilk derece mahkemesi ile direnme kararının dayandığı “yönetim kurulunun kabul tarihi” ölçütünü etkisiz kılmıştır. Belirleyici olan, istifa beyanının kooperatife ulaştığı tarihtir; kayıtlara işlenme veya yönetim kurulu kararı tarihi sonucu değiştirmez.
🏗️ Kooperatif amacına ulaşmış mıydı?
Direnme kararının en güçlü gerekçesi, KK 81/2’deki iki şartın “ve” bağlacıyla birbirine bağlandığıydı: Ana sözleşmedeki işler tamamlanmalı ve konutlar ortaklar adına tescil edilmeliydi. Bölge Adliye Mahkemesine göre bütün blokların yapı kullanma izni alınmadığı ve birliğe olan borç ödenmediği için ilk şart gerçekleşmemişti.
Genel Kurul bu değerlendirmeye katılmamıştır. Bilirkişi heyeti raporuna göre kooperatifin üç blok hâlindeki inşaatları tamamlanmış, dava tarihinde devam eden konut inşaatı kalmamış, A ve C bloklar için 18.12.2019 tarihinde yapı kullanma izni alınmış, B blok iskân aşamasına gelmiştir. Konutların ortaklar adına tahsis ve tescili de yapılmıştır. Genel Kurul, ortaklarının konut ihtiyacını karşılamak amacıyla kurulan kooperatifin bu şekilde fiilen tasfiye aşamasına girdiğini, amacına ulaştığını ve dağılma sürecine girdiğini kabul etmiştir. Sonuç olarak matbu istifanameyi imzalayarak çıkan ortağa tahsis edilen konutlar, çıkma sebebiyle geri alınamayacaktır.
Kooperatif ortaklığı ile tapu arasındaki ilişkinin başka bir boyutu, kesin hüküm ve mahkemeye erişim açısından kooperatif dairesinde kesin hüküm yazısında ele alınmıştır.
⚖️ Eşitlik ilkesi ve çelişkili davranış
KK 23’e göre ortaklar, Kanun’un kabul ettiği esaslar dâhilinde hak ve vecibelerde eşittir. Genel Kurula göre borçlarını yerine getiren ortak, eşit durumdaki diğer ortaklara tanınan haklardan yararlanmayı isteyebilir.
Somut olayda kooperatif, istifa edip kendisini ibra eden ortaklara konutlarının tahsis ve tescil edileceğini bildirmiş, sonra aynı yolu izleyen ortaklardan birinin konutunu geri istemiştir. Davalı ile aynı durumda olup aleyhine dava açılmayan başka üyelerin bulunduğu da saptanmıştır. Genel Kurul, bu tablonun hem KK 23’teki eşitlik ilkesine hem de TMK 2’deki dürüstlük kuralına aykırı olduğunu kabul etmiştir. İstifa belgesinin içeriği de bu sonucu desteklemiştir: Metin, kooperatifin ortaktan, ortağın da kooperatiften talepte bulunmamasını amaçlayan karşılıklı bir ibra niteliğindedir; ortak yükümlülüklerden kaçma amacı taşımamaktadır.
🧾 Tarihlerin ispatı: noter ve giriş-çıkış kaydı
Uyuşmazlığın düğüm noktalarından biri, istifanın tescilden önce mi sonra mı yapıldığıydı. Kooperatif, davalının istifa dilekçesini 10.12.2016 tarihinde bizzat sunduğunu ve istifanın 12.12.2016 tarihli yönetim kurulu kararıyla kabul edildiğini ileri sürmüştür. Bu anlatıma göre tescil (29.11.2016) istifadan önce yapılmış olacaktı.
Genel Kurul, kooperatifin bu iddiayı ispata elverişli bir delil sunamadığını belirtmiştir. Davalı ise 10.12.2016 tarihinde yurt dışında olduğunu gösteren yurda giriş-çıkış belgesini sunmuş, böylece istifanın 18.10.2016 tarihinde noter aracılığıyla gönderildiği kanıtlanmıştır. Böylece tescilin istifadan sonra yapıldığı ve tapudaki edinme sebebinin üyelikten kaynaklanan tahsis olduğu ortaya çıkmıştır.
📜 KK 81/2’nin güncel metni
Kararda alıntılanan hüküm iki kez değişmiştir. 5983 sayılı Kanun’la 2010 yılında eklenen cümle, amacına ulaşarak dağılma sürecine giren kooperatiften çıkan veya çıkarılan ortağın konut veya işyerinin bu sebeple geri alınamayacağını, ancak eski ortakların sonradan doğabilecek tasfiye masraflarına katılacağını öngörmektedir. 21.10.2021 tarihli 7339 sayılı Kanun ise fıkranın ilk iki cümlesini değiştirmiştir. Mevzuat bilgi sistemindeki güncel metne göre:
- Yapı kooperatifleri, ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konut ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır.
- Tescilden sonra usulüne uygun ana sözleşme değişikliğiyle kooperatifin amacı değiştirilirse dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.
- Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını izleyen en geç bir yıl içinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır.
Bu kararla birlikte, iskânın bütün bloklar için tamamlanmamış olmasının veya üst birliğe borcun sürmesinin, inşaatları biten ve tescilleri yapılan bir kooperatif bakımından amaca ulaşma değerlendirmesini tek başına engellemediği görülmektedir. Bununla birlikte değerlendirme, bilirkişi raporundaki somut tespitlere dayanmıştır; ana sözleşmesinde farklı işler öngörülen veya inşaatı süren kooperatiflerde sonuç farklı olabilir. Tasfiye masraflarına katılma yükümlülüğü ise çıkan ortak bakımından kanunen saklıdır.
❓ Merak edilenler
Yönetim kurulunun istifayı kabul ettiği tarih neden belirleyici sayılmadı?
Genel Kurul, kooperatiften çıkmayı kabule bağlı olmayan bozucu yenilik doğuran bir hak olarak nitelendirmiştir. Bu nedenle istifa, beyanın kooperatife ulaşmasıyla sonuç doğurmuş; 12.12.2016 tarihli yönetim kurulu kararı çıkış tarihini değiştirmemiştir.
Üst birliğin kooperatif aleyhine başlattığı takip sonucu etkiledi mi?
Direnme kararı, birliğin 1.166.825,00 TL için ilamlı takip başlatmasını kooperatifin amacına ulaşmadığının göstergelerinden biri saymıştı. Genel Kurul ise inşaatların tamamlandığına ve konutların ortaklar adına tescil edildiğine ilişkin bilirkişi tespitlerine dayanarak kooperatifin amacına ulaştığını kabul etmiştir.
Çıkan ortak kooperatife karşı hiçbir yükümlülük taşımaz mı?
KK 81/2’ye göre amacına ulaşarak dağılma sürecine giren kooperatiften çıkan ortaklar, daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılır. Özel Daire de bozma kararında, konutun geri alınamayacağını ancak varsa ortak giderlerin istenebileceğini belirtmiştir.
Kararın ardından dosya nereye gönderildi?
Direnme kararı HMK 371 uyarınca bozulmuş, dosya HMK 373/2 gereğince Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmiştir. Karar 20.05.2026 tarihinde oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim kanalları iletişim sayfasında, diğer içtihatlar Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Kararda kooperatifin amacına ulaşıp ulaşmadığı, dosyadaki bilirkişi raporu ve istifa metninin içeriği esas alınarak değerlendirilmiştir. Bozma sonrası yargılamanın sonucu bilinmemektedir. Ana sözleşme hükümleri, inşaat durumu ve istifa tarihleri farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
