Aile Konutunda İyiniyetli Alıcı – Yargıtay HGK 2026/257

Bir eş, aile konutu olarak kullanılan daireyi diğer eşin rızasını almadan satarsa bu satış geçersizdir; buraya kadar uygulamada pek tartışma yoktur. Asıl soru, daire ikinci kez el değiştirdiğinde ortaya çıkar. İlk alıcıdan satın alan kişi, “Ben tapuda malik görünen şirketten aldım, aradaki ilişkiyi bilemezdim” diyerek tapu siciline güven ilkesine sığınabilir mi? Bölge adliye mahkemesi bu savunmayı yerinde bulmuş, Yargıtay 2. Hukuk Dairesi ise farklı düşünmüştü. Uyuşmazlık direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulunun önüne geldi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 15.04.2026 tarihli ve E.2025/373, K.2026/257 sayılı kararıyla, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında son malikin TMK 1023 anlamında iyiniyetli üçüncü kişi sayılamayacağını kabul etmiş ve bölge adliye mahkemesinin direnme kararını oy birliğiyle bozmuştur. Kurul, taraflar arasındaki yakın ilişkiyi, dairenin görülmeden alınmasını ve üzerindeki yüklü ipoteği birlikte değerlendirerek iyiniyet karinesinin bu dosyada çürütüldüğü sonucuna varmıştır.

🏠 Bir dairenin iki devri

Davacı kadın ile eşi 18.09.2010 tarihinde evlenmiştir. Tapuda eşin adına kayıtlı olan daire, evlilik boyunca aile konutu olarak kullanılmış ve dava açıldığında da bu şekilde kullanılmaya devam etmiştir. Dava dilekçesine göre malik eş, daireyi 22.02.2016 tarihinde davacının rızasını almadan bir inşaat şirketine satmıştır. Şirketin yetkilisi davacının ağabeyidir. Davacı, şirket yetkilisinin dairenin aile konutu olduğunu bildiğini, işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürmüştür.

Yaklaşık on sekiz ay sonra, 06.10.2017 tarihinde şirket daireyi bir başka kişiye devretmiştir. Davacıya göre bu kişi de aileyle akrabalık ilişkisi içindedir ve devir bedelsiz yapılmıştır. Davacı, tüm davalıların el ve işbirliği içinde olduğunu, hepsinin dairenin aile konutu niteliğini bildiğini ileri sürerek TMK 194 uyarınca iki devrin de iptalini ve dairenin yeniden eşi adına tescilini istemiştir.

Davalı eş, 24.05.2018 tarihli duruşmada davayı kabul ettiğini ve devir sırasında eşinin rızasını almadığını beyan etmiştir.

🗣️ Şirketin ve son alıcının savunmaları

Davalı şirket, kredi taksitleri ödenemediği için eşlerin yardım istediğini, haciz yoluyla satışı önlemek amacıyla daireyi alıp kredi borcunu kapattığını savunmuştur. Şirkete göre 2017’den sonra ekonomik sıkıntıya girilmiş, daire önce eşlere geri teklif edilmiş, olumlu cevap gelmeyince dışarıdan alıcı aranmıştır.

Son malik ise taraflarla akrabalığı bulunmadığını, şirketle aynı sektörde faaliyet gösterdiğini, daireyi konut ihtiyacı için aldığını ve dairede oturan kadının kendisine kiracı olarak tanıtıldığını ileri sürmüştür. Tapuda malik görünen şirketten satın aldığını, taraflar arasındaki iç ilişkiyi bilebilecek durumda olmadığını savunmuştur.

⚖️ Dört aşamalı yargılama

Kurul, ilk devirde davacı eşin açık rızasının alınmadığı konusunda Özel Daire ile bölge adliye mahkemesi arasında bir ayrılık bulunmadığını tespit etmiştir. Tartışma yalnızca son malikin şirket yetkilisiyle el ve işbirliği içinde olup olmadığı, yani TMK 1023 anlamında iyiniyetli sayılıp sayılamayacağı noktasında toplanmıştır.

📜 Şerh kurucu değil açıklayıcıdır

Kurul, değerlendirmesine TMK 193 ile 194 arasındaki ilişkiyi açıklayarak başlamıştır. TMK 193’e göre eşlerden her biri, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir. TMK 194/1 ise bu serbestiye istisna getirir: Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Kararda öne çıkan tespitler şöyle sıralanabilir:

Rızanın ispatına ilişkin farklı bir uyuşmazlık aile konutu satışında açık rıza yazısında ele alınmıştır.

🔍 İyiniyet karinesi nerede biter?

TMK 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. TMK 1024 ise bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağını düzenler. Kurul, iki hükmü birlikte okuyarak tapu siciline güven ilkesinin sınırlarını çizmiştir.

Karara göre TMK 3 uyarınca iyiniyetin varlığı asıldır; bu nedenle tapuya güvenerek hak kazandığını savunan kişiye karşı açılan davada onun iyiniyetli olmadığını ispat yükü davacıdadır. Ancak kötüniyetin doğrudan ispatı çoğu zaman güçtür ve davacı fiili karinelerden yararlanabilir. Kurul, taşınmazın çok sık aralıklarla el değiştirmesini veya rayiç değerin çok altında satılmasını bu tür karinelere örnek olarak göstermiştir.

Kurul ayrıca 14.02.1951 ve 08.11.1991 tarihli içtihadı birleştirme kararlarına dayanarak kötüniyet iddiasının def’i değil itiraz niteliğinde olduğunu, mahkemece resen nazara alınabileceğini ve iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadığını hatırlatmıştır.

Kararın belki de en dikkat çekici cümlesi, kanun koyucunun amacının “şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak” olduğudur. Kurula göre iyiniyet objektif olarak mevcut olmalıdır; makul bir insanın göstereceği özenle herkesçe bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ya da tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayan kişi iyiniyetli sayılamaz.

🧩 Kurulun dayandığı fiili karineler

Hukuk Genel Kurulu, bölge adliye mahkemesinden farklı olarak aynı delillerden şu olguları öne çıkarmıştır:

• Yakın ilişki: Davacının sunduğu fotoğraflar ve sosyal medya görüntüleri ile iki tanığın beyanı, son alıcının şirket yetkilisiyle akrabalığa dayalı yakın bir ilişki içinde olduğunu göstermiştir. Kurul, tarafların yakın ilişki içinde olduğunun “şüphesiz” olduğunu belirtmiştir.
• Konut ihtiyacının ispatlanamaması: Daireyi konut ihtiyacı nedeniyle aldığını savunan son alıcı, bu iddiasını ispata yarar delil sunmamıştır.
• Görmeden satın alma: Kurula göre taşınmazı hiç görmeden satın almak hayatın olağan akışına uygun değildir.
• Yüklü ipotek: Konut ihtiyacı için alındığı ileri sürülen bir dairenin gezilip görülmeden ve üzerinde yüklü miktarda ipotekle satın alınması kuşkulu bir hareket olarak değerlendirilmiş, alıcı yönünden şüphe doğuran bir durum kabul edilmiştir.

Kurul, tapu kayıtlarının yolsuz olduğuna dair gerekçesiz ve soyut bir iddianın iyiniyet karinesini ortadan kaldırmayacağını da kabul etmiştir. Ne var ki iyiniyet karinesine dayanan kişinin de kuşkuya yer bırakmayacak ciddi bir araştırma yapmadan özen yükümlülüğünü yerine getirdiği söylenemez; güven ilkesinden yalnızca iyiniyetli olduğu kesin olan kişiler yararlanabilir. Bu değerlendirmelerle son malikin yolsuz tescili bildiği veya bilmesi gerektiği, davalılar arasında el ve işbirliği bulunduğu sonucuna varılmıştır.

🧭 Kararın kapsamı ve sınırları

Karar, aile konutunun rızasız devrinde korumanın yalnızca ilk alıcıyla sınırlı kalmadığını göstermektedir; sonraki alıcıların TMK 1023 korumasından yararlanıp yararlanamayacağı da somut olgular üzerinden incelenmektedir.

Bununla birlikte kararın sınırlarını doğru okumak gerekir. Kurul, ikinci devirdeki her alıcının kötüniyetli sayılacağını söylememiştir. Sonuç; akrabalık ve iş ilişkisinin tanık ve görsellerle desteklenmesi, konut ihtiyacının ispatlanamaması, dairenin görülmeden alınması ve yüklü ipotek gibi birden çok olgunun bir araya gelmesine dayanmaktadır. Aynı soyut iddia, taraflarla bağlantısı olmayan ve olağan bir araştırma yapmış bir alıcı bakımından farklı sonuç doğurabilir.

Dosyanın esasına ilişkin nihai hükmü bölge adliye mahkemesi bozmaya uyarak kuracaktır. Hukuk Genel Kurulu kararı kesin olup dosya İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesine gönderilmiştir. Aile konutu bildiriminin kira ilişkisine etkisi bakımından aile konutu bildirimi ve tahliye taahhüdü yazısı da konuyla bağlantılıdır.

❓ Sık sorulan sorular

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, aile hukukuna ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.