Aile Konutu Satışında Açık Rıza – Yargıtay 2. HD 2026/5725
Eşlerin birlikte oturduğu ev, tapuda yalnızca birinin adına kayıtlı olsa bile, Türk Medeni Kanunu bakımından sıradan bir taşınmaz değildir. Malik eş bu evi satmak istediğinde diğer eşin açık rızasını almak zorundadır; rıza yoksa satış geçersiz sayılır ve tapu iptal edilebilir. Peki rıza yazılı bir belgeyle verilmemişse ne olur? Evin ilana konmasından haberdar olan, alıcılara evi birlikte gezdiren, pazarlıkta hazır bulunan eş, sonradan “satışa açıkça rıza göstermedim” diyebilir mi? Bilgi sahibi olmak ile açık rıza vermek arasındaki çizgi tam olarak nereden geçer?
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 01.06.2026 tarihli ve E.2025/8773, K.2026/5725 sayılı kararıyla, aile konutunun satış sürecine fiilen katılan eşin satışa açıkça rıza gösterdiğini kabul etmiş ve tapu iptali davasını kabul eden Bölge Adliye Mahkemesi kararını oy çokluğuyla bozmuştur. Karara yazılan karşı oy ise aynı tanık anlatımlarından tam ters bir sonuç çıkarmaktadır. Bu iki yaklaşım, TMK m.194 uyuşmazlıklarında ispatın ne kadar belirleyici olduğunu gösteriyor.
🔑 TMK m.194: malik eşin tasarruf yetkisine konan sınır
Türk Medeni Kanunu’nun 193. maddesi, eşlerin birbirleriyle ve üçüncü kişilerle hukuki işlem yapma özgürlüğünü kural olarak tanır. 194. madde ise bu özgürlüğe aile birliğini korumak amacıyla önemli bir sınır getirir. Maddenin ilk fıkrasına göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Düzenlemenin diğer fıkraları şu imkânları tanır:
- Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
- Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
- Aile konutu kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelir.
Yargıtay uygulamasında, tapuda aile konutu şerhi bulunmasa da malik eşin tasarruf yetkisinin bu madde ile sınırlandığı kabul edilmektedir. Rıza alınmadan yapılan devir geçersizdir ve rızası gereken eş, konut bu niteliğini korudukça ve evlilik devam ettikçe tapu iptali ve tescil talep edebilir. Bu nedenle bu tür davalarda asıl tartışma çoğu zaman şu noktaya yoğunlaşır: Rıza verilmiş midir ve verilmişse “açık” mıdır?
🏠 Satış süreci: ilan, gezdirme, pazarlık
Karar metnine göre dava konusu taşınmazın aile konutu olarak özgülendiği tartışmasızdır. Taşınmaz, maliki olan eş tarafından 15.10.2021 tarihinde satış suretiyle üçüncü kişiye devredilmiştir. Diğer eş, satışın açık izni olmadan yapıldığını ileri sürerek hem malik eşe hem de alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açmıştır.
Yargılamada dinlenen tanıkların anlatımlarından Yargıtay kararına yansıyan olgular şunlardır:
- Taşınmaz internet üzerinden ilana konularak satışa çıkarılmıştır.
- Tanık olarak dinlenen emlakçının beyanına göre ev, müşterilere gösterilmek üzere 10-15 kez ziyaret edilmiştir.
- Satış yapılırken yine taşınmaza gidilmiş, davacı da orada hazır bulunmuş ve alıcının eşiyle görüşmüştür.
- Satış bedeli 407.000,00 TL olarak belirlenmiştir.
- Alıcı, tapuda işlem yapılmadan hemen önce davacıyı arayarak paranın bir kısmının davacının hesabına yatırılacağını bildirmiştir.
- Alıcının eşinin tanık beyanına göre davacı ve eşi evi birlikte gezdirmiş, fiyat pazarlığı yapılırken davacı da orada bulunmuştur.
- Davacının apartman yöneticisine “biz evi sattık, 2+1 ev alacağız” şeklinde beyanda bulunduğu anlatılmıştır.
⚖️ İlk derece ve istinaf neden ayrıştı?
Ankara Batı 8. Aile Mahkemesi (2022/440 E., 2024/223 K.), davacının satışa açık rızasının bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetmiştir.
Davacının istinaf başvurusunu inceleyen Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi (2024/887 E., 2025/1060 K.) farklı sonuca ulaşmıştır. Daireye göre soyut tanık beyanlarıyla ulaşılan “davacı satışı biliyordu” kabulü, tek başına satışa açık rıza verildiğini ispata yeterli değildir; davacı eşin açık rızası ispatlanamamıştır. Bu gerekçeyle istinaf başvurusu kabul edilmiş, ilk derece kararı kaldırılmıştır. Yargıtay kararının gerekçe ve hüküm kısmından, Bölge Adliye Mahkemesinin davayı kabul ettiği anlaşılmaktadır (karar metnindeki özet cümlede “davanın reddine” ibaresi geçse de bozma gerekçesi ve karşı oy, istinaf aşamasında davanın kabul edildiğini açıkça belirtmektedir).
Kararı hem davacı (yargılama gideri ve vekâlet ücreti yönünden) hem de alıcı konumundaki davalı (davanın tamamı yönünden, duruşma istemli olarak) temyiz etmiştir. Yargıtay 01.06.2026 tarihinde duruşma yapmıştır.
🧭 Yargıtay’ın bozma gerekçesi
Daire çoğunluğu, istinaf mahkemesinin tanık anlatımlarını “soyut” olarak nitelendirmesine katılmamıştır. Karara göre dosya kapsamı ve somut tanık anlatımları birlikte değerlendirildiğinde davacı eş:
- taşınmazın satımı aşamasında malik eşle birlikte hareket etmiş,
- evin pazarlığı aşamasında da yer almış,
- evin satışından haberdar olmanın ötesinde, satışa dahil olmuştur.
Daire bu olgulardan, aile konutu niteliğindeki taşınmazın satışına açıkça rıza gösterildiğinin sabit olduğu sonucuna varmıştır. Davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı bulunmuş; alıcı davalının temyiz itirazları kabul edilerek Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur. Bozma sebebine göre davacının vekâlet ücreti ve yargılama giderine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar verilmiş, duruşmada vekille temsil edilen davalı lehine 40.000,00 TL vekâlet ücretine hükmedilmiştir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir.
Çoğunluk görüşünün kilit ayrımı, “bilgi” ile “katılım” arasındadır. Salt satıştan haberdar olmak ile satışın bizzat taraflarından biri gibi davranmak aynı şey sayılmamış; ikincisi, rızanın davranışlarla açıkça ortaya konması olarak değerlendirilmiştir.
🗣️ Karşı oy: bilgi sahibi olmak rıza değildir
Karşı oy yazısı, TMK m.194’ün lafzına ve amacına dayanarak farklı bir sonuca varmıştır. Karşı oya göre:
- Satışın geçerli olabilmesi için davacı eşin açık rızasının varlığını ispat yükü, işlemi yapan davalılar üzerindedir.
- Bir kişinin maliki olmadığı bir taşınmazın satışından bilgisi olması, tek başına açık rızanın varlığını ispata yeterli değildir.
- Açık rıza, işlemi yapan tarafından duraksamaya yer bırakmayacak şekilde ispatlanmalıdır.
- Satıştan haberdar olunduğu olgusundan yorum yoluyla açık rızaya ulaşmak kanunen mümkün değildir.
- Dosyada soyut tanık beyanları dışında açık rızaya dair başka delil bulunmadığından, Bölge Adliye Mahkemesinin kabul kararının onanması gerekirdi.
Çoğunluk ile karşı oy arasındaki fark, uygulanan kuraldan çok delilin nasıl okunduğuna ilişkindir. İki görüş de açık rızanın zorunlu olduğunu ve ispat yükünün işlemi yapan tarafta bulunduğunu kabul eder; ancak çoğunluk tanık anlatımlarını somut ve birbirini destekleyen olgular olarak değerlendirirken, karşı oy bunları açık rızanın varlığı için yetersiz görmüştür.
📐 Kararın ortaya koyduğu ispat ölçütleri
Karar, aile konutunun devrine ilişkin uyuşmazlıklarda mahkemelerin hangi olgulara ağırlık verdiğini göstermesi bakımından dikkat çekicidir:
- Rızanın şekli: TMK m.194 açık rızayı arar, ancak belirli bir şekil öngörmez. Bu kararda yazılı bir muvafakat belgesi bulunmamasına rağmen, satış sürecindeki davranışlar açık rıza olarak kabul edilmiştir.
- Katılımın yoğunluğu: Evin birlikte gezdirilmesi, pazarlıkta hazır bulunma, satış bedelinin bir kısmının kendi hesabına yatırılacağının bildirilmesi ve üçüncü kişilere “evi sattık” denmesi, birlikte değerlendirilen olgulardır. Bunlardan yalnızca birinin yeterli olup olmayacağı kararda tartışılmamıştır.
- Tanık beyanlarının niteliği: Emlakçı ve alıcı tarafına yakın tanıkların anlatımları, istinafta “soyut” sayılmış; Yargıtay çoğunluğu ise bu anlatımları somut ve birbiriyle uyumlu bulmuştur.
- Belirsizlik alanı: Oy çokluğuyla verilen bu karar, benzer olgulara sahip dosyalarda sonucun delillerin somutluğuna ve tutarlılığına göre değişebileceğini gösteriyor.
Aile konutuyla ilgili farklı bir uyuşmazlık tipi, kira ilişkisinde eşin bildirimi ve tahliye taahhüdüdür; bu konu serideki aile konutu bildirimi ve tahliye taahhüdü kararında ele alınmıştır. Eşler arasındaki mal rejimi uyuşmazlıklarında ispat meselesi için ise kişisel mal savunmasının ispatına ilişkin HGK kararı incelenebilir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, serideki diğer kararlar ise Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
💬 Merak edilenler
Tapuda aile konutu şerhi yoksa eşin rızası yine aranır mı?
TMK m.194/1 açık rızayı, şerhin varlığına bağlamaksızın düzenler. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre şerh bulunmasa da malik eş aile konutunu diğer eşin açık rızası olmadan devredemez. Bu dosyada da taşınmazın aile konutu olduğu tartışmasız kabul edilmiş, uyuşmazlık yalnızca rızanın varlığı üzerinde toplanmıştır.
Açık rıza mutlaka yazılı olarak mı verilmelidir?
Kanun açık rıza için özel bir şekil öngörmemektedir. Bu kararda yazılı muvafakat bulunmamasına rağmen Daire çoğunluğu, davacının satış sürecindeki davranışlarından açık rızanın varlığını kabul etmiştir. Karşı oy ise bu tür bir sonuca yorum yoluyla ulaşılamayacağı görüşündedir.
Açık rızanın varlığını kim ispat etmelidir?
Karşı oyda açıkça belirtildiği üzere ispat yükü, aile konutunu devreden eş ve alıcı gibi işlemi yapan taraflardadır. Çoğunluk görüşü de bu yükü farklı bir tarafa yüklememiş; yalnızca somut tanık anlatımlarıyla bu yükün yerine getirildiğini kabul etmiştir.
Bozma kararından sonra dava nasıl devam eder?
Dosya Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, HMK hükümleri çerçevesinde bozma kararına uyup uymayacağına karar vererek yargılamayı sürdürecektir. Yargıtay kararı, davanın reddi gerektiği yönündedir.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin yayımlanmış oy çokluğuyla verilmiş bozma kararı ve karşı oy yazısından derlenmiştir. Aile konutuna ilişkin rızanın varlığı her dosyada kendi delilleri ve somut olgularıyla değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
