Kira sözleşmesini yalnızca eşlerden biri imzalamışsa, diğer eş sonradan kiraya verene “burası aile konutudur” bildirimi yaparak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir. Peki bu bildirimden önce kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdü ne olur? Bölge adliye mahkemeleri yıllardır birbirine zıt kararlar veriyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2025 tarihli, 2025/3374 E. ve 2025/4997 K. sayılı kararı bu çelişkiyi kesin olarak giderdi.
🏡 Uyuşmazlık Nasıl Doğdu?
Türk Medeni Kanunu’nun 194 üncü maddesinin son fıkrası; “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” hükmünü içerir. Aynı maddenin birinci fıkrasına göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez.
Bu düzenlemeyle uyumlu olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 349 uncu maddesi, kiracı olmayan eşin bildirimle sözleşmenin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya verenin fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olduğunu öngörür. Kararda belirtildiği üzere, bildirimle birlikte eşler “birlikte kiracı” hâline geldiğinden, kiracılık sıfatının bölünmezliği ilkesi gereği kiraya veren ihtarını, icra takibini ve davasını her iki eşe birlikte yöneltmek zorundadır. Bu noktada bölge adliye mahkemeleri arasında bir görüş ayrılığı bulunmamaktadır.
Asıl tartışma başka bir noktada düğümlenmiştir: kiracı olmayan eş bildirimini yapmadan önce, tek başına kiracı olan eşin kiraya verene verdiği tahliye taahhüdü, sonradan gelen bildirimle geçersiz hâle gelir mi? Karar metninde, bu konuda daha önce verilmiş bir Yargıtay kararının bulunamadığı açıkça ifade edilmiştir.
🔀 Bölge Adliye Mahkemeleri Neden Çelişti?
Bir avukatın 06.05.2025 tarihli başvurusu üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu 14.07.2025 tarihli, 2025/11 E. ve 2025/16 K. sayılı kararıyla uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir. Çelişen kesin nitelikteki kararlar şöyledir:
- Taahhüt geçerlidir diyen kararlar: Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi 2023/1569 E. 2024/1090 K.; Konya BAM 4. Hukuk Dairesi 2024/4174 E. 2025/959 K.; Samsun BAM 6. Hukuk Dairesi 2024/4431 E. 2025/33 K. Bu kararlarda, kiracı olmayan eşin ileri sürdüğü aile konutu iddiasının yalnızca bildirim tarihinden itibaren geçerlilik kazanacağı, öncesine dair bir hak vermeyeceği kabul edilmiştir.
- Taahhüt geçersiz hâle gelir diyen kararlar: Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi 2024/2988 E. 2025/828 K.; İzmir BAM 23. Hukuk Dairesi 2025/908 E. 2025/691 K. Bu kararlarda, bildirimle eşin sözleşmenin tarafı hâline gelmesi ve tahliyenin bölünmezliği ilkesi gerekçe gösterilerek, taahhüde muvafakati ve imzası bulunmayan eş yönünden taahhüdün geçersizleşeceği sonucuna varılmıştır.
Aynı bölge adliye mahkemesinin aynı dairesinden iki farklı yönde karar çıkmış olması, çelişkinin ne kadar derinleştiğini göstermektedir.
⚖️ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Çözümü
Daire, çözümü hukuki işlemlerin geriye yürümezliği ilkesine dayandırmıştır. Kararın gerekçesinde şu tespitler öne çıkmaktadır:
Her hukuki işlem gibi tahliye taahhütnamesinin geçerliliği de tanzim edildiği tarihteki duruma göre değerlendirilir. Taahhüdün düzenlendiği tarihte kiracı olmayan eş henüz bildirim yapmamışsa kiracılık sıfatını kazanmamıştır; o tarihte kiracı, yalnızca sözleşmede ismi yazan eştir. Dolayısıyla kiracının tek başına düzenleyip verdiği taahhüt, yapıldığı tarih itibarıyla geçerlidir.
Daire, bu sonucu güçlendiren bir paralellik de kurmuştur: kiraya veren, bildirim yapılmadan önceki dönemin kira bedellerini de sonradan bildirimde bulunan eşten isteyemez. Sözleşmede taraf olmayan eşin kiracılık sıfatı ve yükümlülükleri, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren sonuç doğurur. Bu sıfatın ve yükümlülüğün bulunmadığı bir dönemde verilmiş taahhüdün sonradan yapılan bildirimle geçersiz hâle gelmesi, geriye yürümezlik ilkesiyle bağdaşmaz. Kararda ayrıca, kanunlarda açıkça geçmişe etkili bir düzenleme bulunmadıkça kazanılmış hakları ortadan kaldıracak şekilde uygulama yapılamayacağı vurgulanmıştır.
Kararda verilen çarpıcı bir örnek de şudur: kiralananın teslimi sonrasında geçerli biçimde tahliye taahhüdü veren bekâr bir kiracı, daha sonra evlenip kiralananı aile konutu olarak kullanmaya başlasa ve eş bildirimde bulunsa dahi, bildirim öncesinde verilmiş taahhüt geçerliliğini korur. Daire, kanuna uygun biçimde verilen tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinin ileri tarihli feshi niteliğinde bir irade açıklaması olarak nitelendirmiştir.
📜 Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Karar, 6098 sayılı Kanun’un 352/1 maddesindeki “yazılı boşaltmayı üstlenme” kurumunun şartlarını da bir arada toplamıştır:
- Kiralananın konut veya çatılı iş yeri niteliğinde olması,
- Taahhüdün kiracı tarafından (veya kiracı ad ve hesabına yetkili temsilcisince) verilmesi,
- Taahhüdün yazılı olması,
- Taahhütte tahliye tarihinin belirli olması,
- Taahhüdün, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması,
- Taahhüt edilen tarihte tahliye edilmemesi hâlinde, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yapılması veya tahliye davası açılması.
Kararda ayrıca, birlikte kiracılık hâlinde kiracıların tümünün taahhüdü imzalaması gerektiği; eşlerin birlikte kiralama yaptığı aile konutlarında ise her iki eşin birlikte taahhüt vermesi veya bir eşin verdiği taahhüde diğerinin açık rızasının bulunması gerektiği belirtilmiştir.
👫 Bildirimden Sonra Verilen Taahhütte Tablo Değişiyor
Kararın çoğu zaman gözden kaçan yönü budur. Aile konutu bildirimi yapıldıktan sonra düzenlenecek bir tahliye taahhüdü artık tek eşin iradesiyle geçerli olmaz. Karara göre bu aşamadan itibaren:
- Taahhüdün her iki eş tarafından birlikte imzalanması ya da bir eşin verdiği taahhüde diğer eşin açık rızasının bulunması gerekir.
- Bildirimde bulunan eş, sözleşmenin kiracıya yüklediği tüm borç ve sorumluluklardan diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur.
- Kira sözleşmesi ancak eşlerin birlikte iradesiyle feshedilebilir; kiracı eş, diğerinin rızası olmadıkça fesih yapamaz. Eşler arasında görüş ayrılığı çıkarsa aile mahkemesi hâkiminin müdahalesi istenir.
- Kiraya veren, fesih iradesini ve takip işlemlerini her iki eşe birlikte yöneltmek zorundadır.
Böylece karar, bildirim tarihini net bir eşik hâline getirmektedir: bu tarihten önce verilen taahhüt ayakta kalır, sonrasında verilecek taahhüt ise iki eşin ortak iradesini gerektirir.
🆕 Kararın Uygulamaya Etkisi
Karar, 5235 sayılı Kanun’un 35/3 maddesi kapsamında verilmiş bir uyuşmazlığın giderilmesi kararı olduğundan, kesin nitelikteki bölge adliye mahkemesi kararları arasındaki görüş ve uygulama farklılığını doğrudan sonlandırmaktadır. Dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine ve karardan bir örneğin bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine de hükmedilmiştir.
Pratik açıdan sonuç şudur: tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda artık belirleyici olan, aile konutu bildiriminin hangi tarihte yapıldığıdır. Bildirim, taahhüdün düzenlenmesinden sonraya rastlıyorsa taahhüdün geçerliliğine etkisi bulunmamaktadır.
Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde usul ve zamanlamanın belirleyiciliğine ilişkin bir başka örnek için ihtiyaç nedeniyle tahliyede arabuluculuk zamanına ilişkin Yargıtay kararı incelenebilir.
Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Eşim sonradan aile konutu bildirimi yaparsa önceki tahliye taahhüdüm geçersiz mi olur?
Karara göre hayır. Taahhüdün geçerliliği tanzim edildiği tarihteki duruma göre değerlendirilir; bildirim tarihinden önce geçerli biçimde verilmiş taahhüt, sonradan yapılan bildirimle geriye etkili olarak geçersiz hâle gelmez.
Aile konutu bildirimi için belirli bir şekil veya süre şartı var mı?
Karara konu bölge adliye mahkemesi kararlarında, Türk Medeni Kanunu’nda kiracı olmayan eş tarafından yapılacak bildirimin süresi ve şekline ilişkin bir düzenleme bulunmadığı belirtilmiştir. Bildirim, yapıldığı tarih itibarıyla geçerlilik kazanır ve öncesine dair hak vermez.
Bildirimden sonra verilen taahhütte tek eşin imzası yeterli mi?
Kararda, bildirim sonrasında eşlerin birlikte kiracı hâline geldiği; bu aşamadan sonra düzenlenecek tahliye taahhüdünün her iki eş tarafından imzalanması veya bir eşin verdiği taahhüde diğer eşin açık rızasının bulunması gerektiği ifade edilmiştir.
Bu karar benim dosyama doğrudan uygulanır mı?
Uyuşmazlığın giderilmesi kararları benzer uyuşmazlıklarda güçlü bir yol göstericidir; ancak her dosya kendi delilleri ve somut tarihleriyle değerlendirilir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, talep ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
