Kentsel Dönüşümde Tapu İşlemleri ve Tescil Süreci

⚖️ Kentsel Dönüşümde Tapu İşlemleri ve Tescil Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinde tapu işlemleri, riskli yapı şerhinin tapuya işlenmesinden yeni binanın kat mülkiyeti tesciline kadar uzanan çok aşamalı bir süreçtir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen bu işlemler, hem maliklerin mülkiyet haklarını güvence altına alır hem de dönüşüm sürecinin hukuki altyapısını oluşturur. Tapu müdürlüğü nezdinde yapılacak her işlemin zamanında ve doğru şekilde tamamlanması, ileride yaşanabilecek hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Savun Hukuk

⚖️ Riskli Yapı Şerhinin Tapuya İşlenmesi

Kentsel dönüşüm sürecinin tapu boyutu, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte başlar. Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan riskli yapı raporu Kentsel Dönüşüm Başkanlığına iletilir ve Başkanlık bu tespiti tapu müdürlüğüne bildirir. Tapu müdürlüğü, ilgili taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “riskli yapı” şerhini işler.

Riskli yapı şerhinin tapuya işlenmesinin önemli sonuçları vardır. Şerh tarihinden itibaren taşınmaz üzerinde yapılacak devir, satış ve ipotek gibi tasarruf işlemlerinde alıcının riskli yapı durumundan haberdar olması sağlanır. Ancak bu şerh, taşınmazın satışını veya devir işlemlerini engellemez; yalnızca bilgilendirme niteliği taşır.

⚖️ Riskli Yapı Şerhinin Terkin Edilmesi

Riskli yapının yıktırılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazda, tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi terkin edilir. Bu terkin işlemi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da ilgili idarenin bildirimi ile tapu müdürlüğünce gerçekleştirilir.

Riskli yapı şerhinin terkininden sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun kapsamında” olduğuna dair yeni bir belirtme yapılır. Bu belirtme, parselde yapılacak tüm iş, işlem ve uygulamaların Kanun kapsamında yürütüleceğini gösterir ve dönüşüm sürecinin devam ettiğini kayıt altına alır.

Terkin İçin Gerekli Belgeler

Riskli yapı şerhinin terkini için tapu müdürlüğüne sunulması gereken belgeler arasında yıkım tutanağı, Başkanlık veya idarenin yıkım bildirim yazısı ve gerekli hallerde encümen kararı yer alır. Yıkımın tamamlandığına dair belgelerin eksiksiz sunulması, terkin işleminin hızlı sonuçlanması açısından önemlidir.

⚖️ Tevhit, İfraz ve Parsel Düzenleme İşlemleri

Kentsel dönüşüm sürecinde yapıların yıkılmasının ardından, yeni yapılaşma için parsellerin yeniden düzenlenmesi gerekebilir. 6306 sayılı Kanun, bu aşamada tevhit (birleştirme), ifraz (ayırma), taksim, terk ve ihdas gibi tapu işlemlerinin kolaylaştırılmasını öngörmektedir.

7471 sayılı Kanun değişikliği ile birlikte, riskli yapıların bulunduğu parsellerde bu işlemlere yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin karar verilebilmektedir. Bu kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır.

Tevhit İşlemi

Tevhit, yan yana bulunan birden fazla parselin tek bir parsel haline getirilmesidir. Kentsel dönüşümde özellikle küçük parsellerin birleştirilerek daha verimli bir yapılaşma alanı oluşturulması amacıyla sıklıkla başvurulan bir yöntemdir. Tevhit işlemi için paydaşların salt çoğunluk kararı ve belediye encümen onayı gerekir.

İfraz İşlemi

İfraz, tek bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir. Kentsel dönüşüm kapsamında büyük parsellerin farklı müteahhitler veya farklı projeler için bölünmesi gerektiğinde ifraz işlemine başvurulur. İfraz işlemi de tevhit gibi salt çoğunluk kararı ve imar mevzuatına uygunluk şartını taşımalıdır.

⚖️ Kat İrtifakı Tesisi

Yeni yapının inşaat ruhsatının alınmasının ardından, henüz inşaat tamamlanmadan bağımsız bölümler üzerinde kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakı, yapının tamamlanmasından önce bağımsız bölümlerin ayrı ayrı tescil edilmesini sağlayan geçici bir mülkiyet türüdür.

Kentsel dönüşüm kapsamında kat irtifakı tesisi, müteahhit ile malikler arasındaki sözleşmede belirlenen paylaşım oranlarına göre yapılır. Her bağımsız bölümün hangi malike veya müteahhide ait olduğu, kat irtifakı kurulurken tapu kütüğüne işlenir.

Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler

Kat irtifakı tesisi için tapu müdürlüğüne başvuruda mimari proje, yapı ruhsatı, yönetim planı, liste beyanı (bağımsız bölüm listesi), zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi ve maliklerin veya yetkili temsilcilerinin kimlik belgeleri sunulmalıdır. Ayrıca arsa paylarının doğru belirlenmesi ve projede gösterilmesi şarttır.

⚖️ Kat Mülkiyetine Geçiş

İnşaatın tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmasının ardından, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılır. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin tam anlamıyla ayrı mülkiyet konusu haline geldiği nihai tescil aşamasıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakı kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşmez. Tapu müdürlüğüne başvuru yapılması gerekir. Ancak 2019 yılından itibaren yapılan düzenleme ile belediyeler, yapı kullanma izin belgesini doğrudan tapu müdürlüğüne göndermekte ve kat mülkiyetine resen geçiş mümkün hale gelmektedir.

⚖️ Yeni Tapu Belgelerinin Düzenlenmesi

Kentsel dönüşüm tamamlandıktan sonra her bağımsız bölüm için yeni tapu senedi düzenlenir. Yeni tapularda bağımsız bölümün niteliği, arsa payı, bulunduğu kat ve bağımsız bölüm numarası ile malik bilgileri yer alır. Tapu senedinin düzenlenmesiyle birlikte dönüşüm sürecinin tapu boyutu tamamlanmış olur.

Kentsel dönüşüm kapsamında düzenlenen tapu senetlerinde, eski tapudaki ipotek ve haciz gibi şerhler yeni tapuya taşınmaz. Bu nedenle dönüşüm öncesi taşınmaz üzerinde bulunan kısıtlamaların akıbetinin takip edilmesi önem taşır.

⚖️ Harç ve Vergi Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrası uyarınca, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan tapu işlemlerinde önemli harç ve vergi muafiyetleri tanınmıştır. Bu muafiyetler şu işlemleri kapsar:

Riskli yapı tespiti, yıkım, tevhit, ifraz, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinde tapu harcı alınmaz. Ayrıca noter harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ile döner sermaye ücreti de bu kapsamda muaftır. Bu muafiyetler, dönüşüm sürecinin ekonomik yükünü hafifletmek amacıyla getirilmiştir.

⚖️ Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Arsa Payı Kontrolü

Yeni yapıda tescil edilecek arsa paylarının, sözleşmede belirlenen paylaşım oranlarına ve bağımsız bölümlerin değerlerine uygun olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Arsa payının hatalı belirlenmesi, ileride hak kaybına yol açabilir.

İpotek ve Haciz Durumu

Dönüşüm öncesi taşınmaz üzerinde bulunan ipotek, haciz veya diğer takyidatların yeni tapuya nasıl yansıyacağı önceden araştırılmalıdır. Özellikle banka ipoteği bulunan taşınmazlarda, bankanın kentsel dönüşüm sürecine onay vermesi gerekebilir.

Vekaletname ve Yetki Belgesi

Tapu işlemlerinde bizzat bulunma imkanı olmayan malikler, noter onaylı vekaletname ile kendilerini temsil ettirebilir. Vekaletnamenin kentsel dönüşüm kapsamındaki tüm tapu işlemlerini kapsayacak şekilde düzenlenmesi, sürecin aksamadan yürümesi için önemlidir.

⚖️ Tapu İşlemlerinde Hukuki Destek

Kentsel dönüşümde tapu işlemleri, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kritik süreçlerdir. Riskli yapı şerhinden kat mülkiyeti tesciline kadar her aşamada hukuki denetim yapılması, olası hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır. Arsa payı hesaplamaları, sözleşme hükümlerinin tapuya yansıması ve muafiyet haklarının kullanılması gibi konularda profesyonel destek almak sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar.

Kentsel dönüşüm tapu işlemleri ve tescil süreci hakkında detaylı bilgi almak ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.