Çatıdan Düşen Buz ve Kiracı – Yargıtay 3. HD 2026/3869
Kış turizminin yoğun olduğu bir kayak merkezinde, kızak kiralayan bir ziyaretçi dükkândan çıktığı anda çatıda biriken kar ve buz kütlesinin altında kalır; sağ ayağında ve belinde kırıklar oluşur. Dükkân, binanın sahibi olan belediyeden ihale yoluyla kiralanmıştır. Belediye “çatının bakımı kira sözleşmesine göre kiracının işidir” der, kiracı ise “kar ve buz temizliği bana ait değil, ısıtma sistemini başka bir şirket işletiyordu” savunmasını yapar. Zarar gören üçüncü kişi karşısında kim, hangi oranda sorumludur?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.06.2026 tarihli ve E.2026/516, K.2026/3869 sayılı kararıyla, yapı maliki belediyenin yüzde 75, dükkânı işleten kiracının yüzde 25 oranında kusurlu kabul edildiği ve her ikisinin ayrı ayrı tazminata mahkûm edildiği hükme yönelik belediye temyizini reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararını oy birliğiyle onamıştır.
🏔️ Kayak merkezinde yaşanan kaza
Olay 18.01.2015 tarihinde yaşanmıştır. Davacı, bir kayak merkezindeki kayak ve kızak kiralama dükkânından kızak kiralamış, bir süre kaydıktan sonra kızağı teslim etmek üzere dükkâna dönmüştür. Teslimin ardından dükkândan çıktığı sırada, dükkânın çatısında biriken kar ve buz kütlesi üzerine düşmüş, davacının sağ ayağında ve belinde kırıklar meydana gelmiştir.
Dükkânların bulunduğu binanın maliki belediyedir. Belediye dükkânları on yıl süreyle ihale yoluyla kiraya vermiştir. Davacı, bina maliki belediyeye karşı asıl davayı, dükkânı fiilen işleten kiracıya karşı ise ayrı bir dava açmış, iki dava birleştirilmiştir. Dava başlangıçta 5.000 TL maddi ve 100.000 TL manevi tazminat istemiyle açılmış, 18.03.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle maddi tazminat talebi asıl davada 240.487,39 TL’ye, birleşen davada 80.162,46 TL’ye yükseltilmiştir.
⚖️ Belediye ve kiracı ne savundu?
- Belediyenin savunması: Dükkânlar on yıllığına ihale ile kiraya verilmiştir, belediye bu yerleri kullanmamaktadır. Kira sözleşmesinin 16. maddesine göre sorumluluk kiracıya aittir. Ayrıca uyuşmazlığa bakma görevi idari yargıya aittir.
- Kiracının savunması: Olayla ilgili ceza davası bekletici mesele yapılmalıdır. Kiracı kusursuzdur. Belediye, turizm merkezinin sevk ve idaresini dava dışı bir şirkete vermiştir. Dükkânların önündeki yürüyüş yolunu kapatan sundurmalarda kar birikmesini önleyen rezistans sistemini çalıştırmak bu şirketin görevidir. Kazadan kısa süre önce kiracılar, rezistansların çalışmadığını ve tehlike oluşturduğunu belediyenin Fen İşleri Müdürlüğüne bildirmiştir. Dava dışı şirket kepçeyle temizlik yaparken rezistansları kırmış ve tamir etmemiştir. Kar ve buz temizliği kiracının sorumluluğunda değildir.
🔁 İki aşamalı yargılama ve kusur raporları
İlk karar (21.11.2019): Kayseri 8. Asliye Hukuk Mahkemesi, alınan kusur raporuna dayanarak belediyeyi yüzde 75, kiracıyı yüzde 25 kusurlu kabul etmiştir. Adli Tıp Kurumu raporuna göre davacının maluliyet oranı yüzde 34‘tür. Hesap bilirkişisi belediyenin 232.875,98 TL’den, kiracının 77.625,32 TL’den sorumlu olduğunu bildirmiştir. Mahkeme belediye yönünden 232.875,98 TL maddi ve 20.000 TL manevi, kiracı yönünden 77.625,32 TL maddi ve 5.000 TL manevi tazminata hükmetmiştir.
Kaldırma kararı (23.06.2020): Belediyenin istinafı üzerine Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırmıştır. Gerekçeye göre kusur raporu bilimsel verilere dayanmamakta, denetime elverişli olmamakta ve mimari ile statik projeler getirtilmeden hazırlanmış bulunmaktadır. Kusur oranlarının bir inşaat mühendisi, bir mimar ve bir iş güvenliği bilirkişisinden oluşan üç kişilik bilirkişi kurulundan yeniden alınması istenmiştir.
Yeniden yargılama: Projeler dosyaya alınmış, keşif yapılmış ve yeni heyet raporu düzenlenmiştir. Bu raporda kusur dağılımı yine aynı çıkmış, ancak gerekçeleri ayrıntılandırılmıştır:
- Kiracı yüzde 25: 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu’na göre risk değerlendirmesi yaptırmamış, gördüğü riskleri ilgili kuruma bildirmemiş ve gerekli müdahaleleri yapmamıştır.
- Belediye yüzde 75: Aynı Kanun’un 4, 5 ve 11. maddeleri uyarınca gerekli denetim ve hizmeti sağlamamış, çatıda mevcut olduğu ancak bozulduğu ifade edilen rezistansları tamir ettirmemiş, uyarı levhalarını yeterince koymamış ve kar yağışlı bölgeye göre az eğimli bir çatı tercih etmiştir.
İlk derece mahkemesi aynı tutarlarla yeniden hüküm kurmuş, belediyenin ikinci istinafı ise raporların önceki heyet raporuyla örtüştüğü ve denetime elverişli olduğu gerekçesiyle reddedilmiştir.
🧱 İstinafın koyduğu çerçeve: kusursuz malik, kusurlu kiracı
Kararın en öğretici kısmı, Bölge Adliye Mahkemesinin 23.06.2020 tarihli kaldırma kararındaki sorumluluk çerçevesidir.
Bölge Adliye Mahkemesine göre bina maliki belediye, olay nedeniyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi gereği kusursuz sorumludur. Kural olarak bina maliki, binanın bakım ve onarımından doğan zararlardan, kusuru bulunmasa bile ve hatta bakım ile muhafaza yükümlülüğü üçüncü bir kişiye, örneğin kiracıya bırakılmış olsa dahi tazminatla sorumludur.
TBK m.69’un ilk fıkrası, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin malikini, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlü tutar. Maddenin son fıkrası, sorumluların kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkını saklı tutar.
Kiracının sorumluluğu ise ayrı bir temele dayanır. Bölge Adliye Mahkemesi, TBK m.317‘yi hatırlatmıştır: “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” Kiracı bu yükümlülüğü yerine getirmekte ihmali veya kusuru bulunursa, meydana gelen zarardan yapı maliki ile birlikte üçüncü kişilere karşı TBK m.61 uyarınca müteselsilen sorumlu olur.
Böylece malikin kusursuz sorumluluğu ile kiracının kusur sorumluluğu yan yana durmuştur.
🔍 Yargıtay’ın onama gerekçesi
Hükmü yalnızca asıl davanın davalısı belediye temyiz etmiştir. Temyiz sebepleri şunlardır:
- Bilirkişi raporundaki tespitlerin çoğu, kiracının tanıklarına dayanmaktadır; tanıkların tamamı da işyeri kiracısıdır ve taraflı beyanda bulunmuştur.
- Kamera kayıtlarına göre dükkânın önünde buz sarkıtlarının düşebileceğine dair uyarı levhası bulunmaktadır; davacıya hiç kusur verilmemesi hatalıdır.
- Kira sözleşmesinde açık hüküm bulunmadığı için kar ve buz temizliğinin kiracıya ait olmadığının kabulü hayatın olağan akışına aykırıdır.
- Çatı eğiminin daha fazla olması gerektiği yönündeki görüş bilimsel veriye dayanmamaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı “asıl davada yapı malikinin kusursuz sorumluluğundan kaynaklanan, birleşen davada ise kiracının bakım sorumluluğundan kaynaklanan maddi ve manevi tazminat istemi” olarak nitelendirmiştir. Daire, temyiz edilen karardaki gerekçeye ve özellikle ATK ve bilirkişi raporlarının birbiriyle uyumlu, denetime ve hüküm kurmaya elverişli olduğuna dayanarak belediyenin temyiz itirazlarını reddetmiş ve kararı HMK m.370/1 uyarınca 17.06.2026 tarihinde oy birliğiyle onamıştır.
Kiracı aleyhine kurulan hüküm temyiz edilmediğinden inceleme belediyenin itirazlarıyla sınırlı kalmıştır.
📄 Kira sözleşmesindeki sorumluluk maddesi neyi değiştirir?
Belediyenin ilk savunması, kira sözleşmesinin 16. maddesine göre sorumluluğun kiracıda olduğuydu. Bölge Adliye Mahkemesinin çerçevesine göre bu tür bir sözleşme hükmü, bina malikinin zarar gören üçüncü kişiye karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; bakım yükümlülüğü kiracıya bırakılmış olsa dahi malik sorumluluğu sürer. Kira sözleşmesi taraflar arasındaki iç ilişkiyi düzenler, sözleşmenin tarafı olmayan zarar göreni bağlamaz.
Malik ile kiracı arasındaki iç ilişkide ise TBK m.69’un son fıkrasındaki rücu hakkı önem taşır. Bu dosyada iki davalı ayrı ayrı ve kendi kusur oranları üzerinden hesaplanan tutarlara mahkûm edilmiştir. Kararın kendisi rücu ilişkisine dair bir değerlendirme içermez.
Kiralananın bakımı ile yapı malikinin sorumluluğunun birlikte tartışıldığı bir başka dosyada, kiracının kendi eşyalarının sel baskınında zarar görmesi söz konusuydu; o kararın değerlendirmesi kiralanan antrepoda sel zararı yazısındadır. Orada zarar gören kiracıydı; bu kararda ise zarar gören, kira ilişkisinin dışındaki bir ziyaretçidir.
🧭 Karardan çıkan sonuçlar
- Yapı maliki kiraya vermekle sorumluluktan kurtulmaz: Çatının bakım eksikliğinden doğan zarar için bina maliki, TBK m.69 uyarınca kusursuz sorumlu tutulmuştur.
- Kiracının bakım borcu üçüncü kişiye karşı da sonuç doğurabilir: TBK m.317’deki temizlik ve bakım borcunu ihmal eden kiracı, malikle birlikte TBK m.61 uyarınca müteselsil sorumlu kabul edilmiştir.
- İşletmecinin riskleri bildirme ödevi kusura yansıdı: Bilirkişi heyeti, kiracının 6331 sayılı Kanun kapsamında risk değerlendirmesi yaptırmamasını ve gördüğü riskleri bildirmemesini kusur sebebi saymıştır.
- Teknik rapor yeterliliği belirleyicidir: İlk kusur raporu, projeler getirtilmeden hazırlandığı için istinafta yetersiz bulunmuş; mimar, inşaat mühendisi ve iş güvenliği bilirkişisinden oluşan heyet raporu sonrasında hüküm onanmıştır.
❓ Sık sorulan sorular
Bina kiraya verilmişse çatıdan düşen buzdan malik yine sorumlu mu?
Kiracının sorumluluğu hangi hükme dayandırıldı?
Kusur oranları nasıl belirlendi?
Davacıya hükmedilen tazminat tutarları nedir?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından ulaşılabilir; kira ilişkisine dair diğer karar değerlendirmeleri Emsal Kararlar sayfasında yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Kaynakta taraf kimlikleri anonimdir; kişi ve işletme adları yazıya ve PDF’e alınmamıştır. Karar, 2015 yılında yaşanan bir kazaya, o dosyadaki kusur raporlarına ve yalnızca belediyenin temyizine dayanır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; yapının teknik özelliklerine, kira sözleşmesinin hükümlerine, bakım ve işletme sorumluluğunun fiilen kimde olduğuna ve bilirkişi tespitlerine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
