Tarla Satışında Gerçek Dışı Zarar – Danıştay 9. D 2025/6275
Kâğıt üzerinde her şey yolunda görünüyordu: Bir akaryakıt şirketi iki tarlayı satın almış, iki yıl sonra satmış, aradaki farkı zarar olarak deftere işlemiş ve kurumlar vergisi beyannamesinde gider yazmıştı. Ancak rakamlar yan yana konulduğunda tablo değişiyordu. Yaklaşık 635 milyon TL’ye alınan tarlalar 129,8 milyon TL’ye satılmış, ortaya 428 milyon TL’yi aşan bir zarar çıkmıştı. Takdir komisyonunun aynı taşınmazlar için belirlediği emsal bedeller ise yalnızca 1,2 ve 1,5 milyon TL civarındaydı.
Danıştay 9. Dairesi, 29.12.2025 tarihli ve E.2025/954, K.2025/6275 sayılı kararıyla, emsal bedeli yeterli araştırmayla belirlenen taşınmazlarda alış bedeline göre düşük satış fiyatı yazılarak gerçek olmayan yüksek tutarlı zarar gösterildiğini kabul etmiş; eksik inceleme gerekçesiyle tarhiyatı kaldıran bölge idare mahkemesi kararının kurumlar vergisine ilişkin kısmını oybirliğiyle bozmuş, tekerrüre ilişkin kısmını ise onamıştır.
🧮 Rakamlarla işlem zinciri
Kararda aktarılan kayıt ve tespitler şöyledir:
- 2018/Aralık – alış: Davacı şirket, bir inşaat şirketinden tarla vasıflı iki taşınmazı KDV dahil toplam 634.854.621,22 TL bedelle satın almıştır.
- 18.08.2020 – satış: Aynı taşınmazlar bir enerji dağıtım şirketine KDV dahil toplam 129.800.000,00 TL’ye satılmıştır.
- Zarar kaydı: Alış ve satış arasındaki fark nedeniyle “659-Diğer Gider ve Zararlar” hesabına toplam 428.012.390,86 TL borç kaydı yapılmış, bu tutar dönem kâr veya zararı hesabına aktarılmıştır.
- Tapu harç matrahı: Satışta tapu idaresine bildirilen harç matrahı iki taşınmaz için 40.000,00 TL ve 35.000,00 TL, toplam 75.000,00 TL’dir.
- Tahsilat: 129.800.000,00 TL’lik alacağın 119.850.332,99 TL’lik kısmı 31.12.2020 itibarıyla tahsil edilmemiş, alacak sonraki döneme devretmiştir.
Vergi idaresi bu tespitlere dayanarak beyan edilen zararı gelir tablosundan çıkarmış, kurumlar vergisi beyannamesini yeniden düzenlemiş ve 2020 yılı için 46.051.723,21 TL ticari kazancın beyan dışı bırakıldığı sonucuna varmıştır. Bu matrah üzerinden tekerrür hükümleri uygulanarak artırılan bir kat vergi ziyaı cezalı kurumlar vergisi re’sen tarh edilmiştir.
🔍 Vergi idaresinin dikkat çektiği noktalar
Vergi tekniği raporunda, zararın gerçek olmadığı sonucuna götüren birden çok olgu birlikte değerlendirilmiştir:
- Satış bedeline ilişkin tahsilat çeklerle yapılmış, ancak bu çekler ciro işlemleri sonucunda başka bir firma tarafından tahsil edilmiştir.
- Çekleri tahsil eden firmanın ortağı ve yetkilisi, 05.09.2018’den itibaren alıcı enerji şirketinin de ortağı ve yetkilisidir.
- Alıcı şirketin yetkilisi, satışın “veresiye” anlaşıldığını, 9.949.667,01 TL tutarında bir çekin ciro edilerek verildiğini ve kalan tutarın 26.10.2021 itibarıyla ödenmediğini beyan etmiştir.
- Şirket yetkilisi satışın finansman ihtiyacı nedeniyle yapıldığını açıklamış; buna karşın bedelin büyük kısmı tahsil edilmemiştir.
- Konut fiyat endeksleri, alış ve satış tarihleri arasında artış eğilimi göstermiştir.
Raporda, işlemin amacının 2020 yılı kurumlar vergisi matrahını azaltmak ve sonraki dönemlere devredecek zarar yoluyla vergi ödememek veya az ödemek suretiyle işletmeye finansman sağlamak olduğu değerlendirilmiş ve faturalardaki tutarlara itibar edilmemiştir. Ayrıca VUK m.267/3 kapsamında alınan emsal bedel takdir komisyonu kararında 2020 satışı için taşınmazlara 924.621,00 TL ve 573.391,00 TL değer biçilmiştir.
🏛️ Vergi mahkemesi ve bölge idare mahkemesi
Vergi mahkemesi, vergi tekniği raporu ve eklerindeki tespitleri, emlak komisyoncularından alınan ifade tutanaklarını ve tapu müdürlüğünden bildirilen emsal satış bedellerini birlikte değerlendirmiştir. Beyan edilen satış değerinin emsale göre çok düşük olduğu dikkate alınarak 428 milyon TL’lik zararın hayatın olağan akışına ve ticari icaplara aykırı olduğu sonucuna varmış ve cezalı tarhiyatı yerinde bulmuştur. Tekerrür artırımını ise kaldırmış; böylece dava kısmen kabul, kısmen ret ile sonuçlanmıştır.
Bölge idare mahkemesi, idarenin tekerrüre yönelik istinaf başvurusunu reddetmiş, davacının başvurusunu ise kabul etmiştir. Gerekçesi şöyle özetlenebilir:
- Vergilendirme somut verilere dayanmalıdır; varsayım, şüphe ve kıyasla vergilendirme yapılamaz.
- VUK m.3/B’ye göre normal ve mutat olmayan bir durumu iddia eden taraf, iddiasını somut olarak ispatlamalıdır.
- Satış bedelinin düşük gösterildiği iddiası idareye aittir ve odalar, bilirkişiler nezdinde yeterli araştırmayla ispatlanmalıdır.
- Emlak komisyoncularının ifadeleri ve tapudaki harç matrahları esas alınarak, olması gereken gerçek satış bedeli tespit edilmeden yapılan tarhiyat eksik incelemeye dayanmaktadır.
Bu gerekçeyle vergi mahkemesi kararının davanın reddine ilişkin kısmı kaldırılmış ve dava bu yönden de kabul edilmiştir. Kararı davalı idare temyiz etmiştir.
📘 Gerçek mahiyet ilkesi ve emsal bedel
Danıştay değerlendirmesini üç temel hükme dayandırmıştır. VUK m.3/B, vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve buna ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğunu, gerçek mahiyetin yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceğini ve iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan durumu iddia edene ispat yükü düştüğünü düzenler. VUK m.30 re’sen vergi tarhını, VUK m.134 ise vergi incelemesinin amacını ödenmesi gereken vergilerin doğruluğunu araştırmak, tespit etmek ve sağlamak olarak tanımlar.
VUK m.267 emsal bedelini, gerçek bedeli olmayan, bilinmeyen veya doğru olarak tespit edilemeyen bir malın değerleme gününde satılması hâlinde emsaline nazaran haiz olacağı değer olarak tanımlar. Emsal bedeli sırasıyla ortalama fiyat, maliyet bedeli ve takdir esaslarına göre belirlenir; üçüncü sırada takdir komisyonu maliyet bedeli ve piyasa kıymetlerini araştırarak değer biçer.
Daireye göre bu hükümler birlikte okunduğunda, kanuna uygun biçimde kurulmuş muamelelerin biçimselliğinin ötesine geçilerek taraflar arasındaki maddi ve hukuki ilişkinin gerçek mahiyeti araştırılmalıdır. Tarafların ikrarı, tanık ifadeleri ve ekonomik konumları bu araştırmada delil olarak kullanılabilir.
⚖️ Danıştay neden bozdu?
Daire, bu dosyadaki belgeleri aynı taşınmazların alışına ilişkin başka bir dosyadaki belgelerle birlikte değerlendirmiştir. Alış dönemine ilişkin incelemede tapu müdürlüğünden bölgedeki beş arazi satışına ait resmî senetler istenmiş ve altı emlak komisyoncusu/bilirkişinin ifadesi alınmıştır. Satış dönemine ilişkin incelemede ise Konya Ereğli Tüm Emlakçılar Derneği’nden 2020 yılına ait emsal bedel araştırması yapılmış ve bölgedeki yedi arazi satışına ait resmî senetler dosyaya konulmuştur.
Bu belgeler ışığında Danıştay şu tespitlere ulaşmıştır:
- Vergi dairesi, iki taşınmazın 2018/Aralık ve 2020/Ağustos dönemlerindeki emsal bedel takdiri için yeterli inceleme ve araştırma yapmıştır.
- Takdir komisyonunca alış ve satış dönemleri için belirlenen 1.203.418,00 TL ve 1.498.012,00 TL’lik değerler, yakın dönem satışları, bilirkişi ifadeleri ve dernek raporlarındaki emsal değerlerle örtüşmektedir.
- Emsal bedeller VUK m.267’deki esaslara uygun olarak belirlenmiştir.
- Alacağın büyük kısmının tahsil edilmemesi ve çeklerin ciro yoluyla başka bir firmaca tahsil edilmesi birlikte değerlendirildiğinde, düşük satış fiyatı haksız yere gerçek olmayan yüksek tutarlı zarar göstererek vergisel avantaj elde etmek amacıyla yazılmıştır.
Sonuç olarak zararın reddi ve beyannamenin yeniden düzenlenmesi suretiyle yapılan vergi ziyaı cezalı kurumlar vergisi tarhiyatında hukuka aykırılık görülmemiş; aksi yöndeki bölge idare mahkemesi kararı bu kısım yönünden bozulmuştur. Kararda ayrıca, aynı taşınmazların alışına ilişkin faturalardaki KDV’nin indirimden çıkarılması üzerine 2018/Aralık dönemi için yapılan cezalı KDV tarhiyatına ilişkin istinaf kararının da Dairenin aynı tarihli E.2025/2070, K.2025/6214 sayılı kararıyla bozulduğu belirtilmiştir.
⏱️ Tekerrür artırımı neden kaldı?
Davacı yönünden kazanılan tek nokta tekerrür artırımıdır. Vergi mahkemesi, tekerrüre esas alınan önceki vergi ziyaı cezasının 2021 yılında kesinleştiğini tespit etmiş; 2021’de kesinleşen bir ceza nedeniyle 2020 döneminde işlenen fiile tekerrür hükmünün uygulanamayacağını belirterek artırılan kısmı kaldırmıştır. Bölge idare mahkemesi bu kısmı yerinde bulmuş, Danıştay da idarenin temyiz iddialarını bu yönden bozmayı gerektirecek nitelikte görmeyerek tekerrüre ilişkin hüküm fıkrasını onamıştır.
📝 Karardan çıkan notlar
Karardan çıkan başlıca ölçütler:
- Faturada yazan bedel tek başına belirleyici değildir; vergilendirmede muamelenin gerçek mahiyeti esastır.
- Emsal bedel takdiri; resmî senetler, bölgedeki emlak komisyoncularının ifadeleri ve meslek kuruluşu raporlarıyla desteklendiğinde “eksik inceleme” itirazı karşılık bulmayabilir.
- Tahsil edilmeyen satış bedeli, çeklerin ilişkili bir firmaca tahsili ve ortak yöneticiler gibi olgular, zararın gerçekliğine ilişkin değerlendirmede birlikte ele alınır.
- Tekerrür, önceki cezanın kesinleştiği tarihe göre değerlendirilir; sonraki yılda kesinleşen ceza önceki döneme ait fiilde artırım sebebi olmaz.
Zararın kurum kazancına etkisi konusunda farklı bir örnek için Tasfiye Edilen İştirakin Zararı yazısına, takdir komisyonu sürecinin süreler bakımından etkisi için ise Takdire Sevkle Zamanaşımı Uzamaz yazısına bakılabilir.
❓ Sık sorulan sorular
Alış bedelinin altında satış yapmak tek başına vergi ziyaı sayılır mı?
Bölge idare mahkemesinin eksik inceleme gerekçesi neden kabul görmedi?
Takdir komisyonunun belirlediği emsal bedeller ne kadardı?
Danıştay kararıyla dava kesin olarak sonuçlandı mı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer karar değerlendirmeleri Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Danıştay 9. Dairesinin mevzuat.adalet.gov.tr üzerinden yayımlanan kararından ve kararda aktarılan vergi mahkemesi ile bölge idare mahkemesi aşamalarından derlenmiştir. Taraf şirketlerin unvanları ve taşınmazların ada/parsel bilgileri kaynakta anonimdir ve yazıya alınmamıştır. Zararın gerçekliğine ilişkin değerlendirme, somut dosyadaki emsal araştırmasına ve tahsilat olgularına dayanmaktadır; farklı olgulara sahip dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
