Kiracının Ailesi Alt Kiracı mı? – Yargıtay 3. HD 2026/59
Bir konutu yıllarca anne-babasıyla ya da kardeşleriyle birlikte kullanan kiracı evlenip başka bir eve taşındığında, geride kalan aile üyelerinin oturmaya devam etmesi kira hukuku bakımından ne anlama gelir? Kiraya veren açısından bu tablo “izinsiz alt kira” gibi görünebilir; kiracı açısından ise ailenin zaten baştan beri yaşadığı evde kalmasından ibarettir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu sorunun yanıtını kanun yararına temyiz yoluyla önüne gelen bir dosyada verdi ve kiraya verenin dört yıla yakın sessizliğinden sonra açtığı tahliye davasını dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirdi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 13.01.2026 tarihli ve E.2025/5269, K.2026/59 sayılı kararıyla, kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile bireyleriyle birlikte kullandığı konutta, kiracının evlenerek ayrılmasından sonra bu kişilerin oturmaya devam etmesinin TBK m.322’deki alt kira yasağına girmediğini; kiraya verenin uzun süre ses çıkarmadıktan sonra akde aykırılık iddiasıyla tahliye istemesinin TMK m.2 ile bağdaşmadığını belirterek Adalet Bakanlığının kanun yararına bozma talebini oy birliğiyle reddetmiştir.
🏠 Dosyanın öyküsü: Evlenen kiracı, evde kalan aile
Taraflar arasında 20.02.2015 tarihli bir konut kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiracı, taşınmazı kiraladığı tarihte bekârdır ve evde babası ve ağabeyiyle birlikte yaşamaktadır. 2020 yılında evlenen kiracı kiralanandan ayrılmış, ancak babası ve ağabeyi aynı konutta oturmayı sürdürmüş, kira bedelleri de ödenmeye devam etmiştir.
Yaklaşık dört yıl sonra kiraya veren, 15.01.2024 tarihli ihtarnameyle kiracıya başvurmuştur. İhtarnamede kiralananın alt kiraya verildiği, bunun sözleşmeye aykırı olduğu belirtilmiş ve otuz gün içinde bu duruma son verilmesi istenmiştir. Süre içinde değişiklik olmayınca kiraya veren, sözleşmeye aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemiyle dava açmıştır.
Kiracının savunması kısa ve nettir:
- Taşınmazı kiraladığında bekârdır, 2020 yılında evlenmiştir.
- Kiralananda babası ve ağabeyi oturmaktadır.
- Kiraya veren bu durumdan baştan beri haberdardır.
📜 Neden kanun yararına temyiz?
Sulh hukuk mahkemesinin kararı, değeri itibarıyla kesin nitelikte verilmiştir. Taraflar bu karara karşı istinaf ya da temyiz yoluna başvuramadığı için dosya, Adalet Bakanlığının talebiyle kanun yararına temyiz yoluyla Yargıtay önüne gelmiştir.
İlk derece mahkemesi kararını kolluk araştırmasına dayandırmıştır. Kolluk tutanağına göre taşınmazda çok uzun zamandan beri kiracı ve ailesi ikamet etmektedir; kiracının evlenerek evden ayrıldığı ve babasının orada kalmaya devam ettiği çevrede bilinmektedir. Mahkemeye göre:
- Kiraya verenin bu durumu bilmemesi hayatın olağan akışına aykırıdır.
- Kiracının evlenerek ayrılması ve aynı yeri babasının kullanmaya, kiracının da kira bedellerini ödemeye devam etmesi, kiralananın sözleşmeye aykırı olarak başkasına devri sayılamaz.
Bu gerekçeyle dava reddedilmiştir.
Adalet Bakanlığı ise farklı düşünmüştür. Bakanlığa göre kiralananın kiraya verenin muvafakati ve yazılı rızasıyla üçüncü kişiye devredildiği ispat edilememiştir; kiracının evlenip taşınmasından sonra geçen süre, kiraya verenin rızasını gösteren bir olgu değildir. Bakanlık, kiralananın sözleşme tarihinden itibaren kiracıyla birlikte oturmadığı anlaşılan üçüncü kişilere sonradan devredildiğini ileri sürerek davanın kabul edilmesi gerektiğini savunmuştur.
⚖️ TBK 322: Alt kira ve kullanım hakkının devri
Uyuşmazlığın merkezinde, Türk Borçlar Kanunu’nun alt kira ve kullanım hakkının devrine ilişkin hükmü bulunmaktadır. TBK m.322’nin ilk fıkrası genel kural olarak kiracıya, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya verme ve kullanım hakkını devretme imkânı tanır. Ancak ikinci fıkra, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bu imkânı sınırlar:
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.”
Yargıtay kararda bu kuralı hatırlatmış ve kiracının kiralananı kira süresi boyunca özenle kullanma borcunu düzenleyen TBK m.316’ya da yer vermiştir. Daireye göre kiralananın kullanımıyla aynına ya da kiraya verenin hukukuna zarar verilmesi akde aykırılık sayılır.
Alt kiraya ilişkin farklı bir uyuşmazlık için alt kiracının izinsiz tadilatı ve tahliye yazısına bakılabilir.
👨👦 Aile bireylerinin kullanımı neden alt kira değil?
Kararın en dikkat çeken kısmı, “başkası” kavramının konut kiralarında nasıl anlaşılacağına ilişkindir. Yargıtay, dosya kapsamından şu olguları tespit etmiştir:
- Kiralanan konut niteliğindedir.
- Kiracı, evlenmeden önce babası ve ağabeyiyle birlikte bu konutta uzun süre oturmuştur.
- Kiracının evlenip ayrılmasından sonra da aile üyeleri dava tarihine kadar uzun süredir kiralananda oturmaya devam etmiştir.
- Bu dönemde kira bedelleri ödenmeye devam etmiştir.
Daire bu tespitlerden hareketle şu ilkeyi ortaya koymuştur: Özellikle konut kiralarında kiracının kiralananı bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanması, TBK m.322’deki alt kira yasağına girmez ve sözleşmeye aykırı kullanım da oluşturmaz.
Bu yaklaşım, konut kirasının doğasıyla uyumludur. Bir kişi ev kiraladığında, o evde genellikle yalnız değil aile bireyleriyle birlikte yaşar. Somut olayda belirleyici olan, aile üyelerinin kiralanana kiracıdan bağımsız olarak, sonradan dışarıdan gelmiş üçüncü kişiler gibi değil; sözleşmenin başından beri kiracıyla birlikte yaşayan kişiler olarak bulunmasıdır. Adalet Bakanlığının “sözleşme tarihinden itibaren birlikte oturmayan üçüncü kişilere devir” yönündeki iddiası, kolluk araştırması ve dosyadaki diğer bilgilerle örtüşmemiştir.
⏳ Uzun süren sessizlik ve dürüstlük kuralı
Kararın ikinci dayanağı TMK m.2’dir. Bu hükme göre herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır; bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yargıtay, kiraya verenin akde aykırılık nedeniyle fesih hakkını kullanmasının da bu ilkeye aykırı olmaması gerektiğini vurgulamıştır.
Somut olayda Daire iki noktayı birlikte değerlendirmiştir:
- Kiracı evlenerek ayrıldıktan sonra yakın aile bireyleri kira karşılığı yaklaşık dört yıldır kiralananda oturmaktadır.
- Kiraya veren bu duruma uzun süre ses çıkarmamıştır.
Yargıtaya göre bu sessizlik, kiraya verenin söz konusu kullanıma icazet verdiği anlamına gelir. Yıllar sonra aynı kullanımın sözleşmeye aykırı olduğu iddiasıyla fesih ve tahliye davası açılması ise dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılmaması ilkeleriyle bağdaşmaz.
📨 TBK 316 ihtarı ve tahliye yolu
Kararda, akde aykırılık nedeniyle tahliyenin hangi koşullara bağlı olduğu da ayrıntılı biçimde özetlenmiştir. Daireye göre pek fena kullanım hâli oluşturmayan bir akde aykırılık nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için:
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini istemesi,
- Aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi,
- Tanınan süre içinde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
Somut dosyada kiraya veren otuz günlük süreli ihtar yolunu izlemiştir. Ancak Yargıtay’ın vardığı sonuca göre ortada giderilmesi gereken bir aykırılık bulunmamaktadır; çünkü aile üyelerinin kullanımı zaten sözleşmeye aykırı sayılmamıştır. İhtarın şekli bakımından eksiksiz olması, esasa ilişkin bu sonucu değiştirmemiştir.
🧩 Karardan çıkan sonuçlar
Karar, konut kiralarında sık rastlanan bir aile içi düzenin kira hukuku karşısındaki yerini belirginleştirmektedir. Öne çıkan noktalar şöyle özetlenebilir:
- Konut kiralarında kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanımı, TBK m.322 anlamında alt kira ya da kullanım hakkının devri sayılmamıştır.
- Kiracının evlenerek kiralanandan ayrılması, sözleşmenin başından beri orada yaşayan aile bireylerinin kullanımını kendiliğinden “üçüncü kişiye devir” hâline getirmemiştir.
- Kiraya verenin durumu bilmesine rağmen yıllarca ses çıkarmaması, Yargıtay tarafından bu kullanıma icazet olarak değerlendirilmiştir.
- Uzun sessizlikten sonra aynı kullanım gerekçesiyle tahliye istenmesi, TMK m.2’deki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde ele alınmıştır.
Kararın kanun yararına temyiz incelemesi sonucunda verildiği ve talebin reddiyle sulh hukuk mahkemesinin ret kararının yerinde görüldüğü de akılda tutulmalıdır. Kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin farklı bir tahliye sebebi için on yıllık uzama süresi sonunda tahliye değerlendirmesi de incelenebilir.
💬 Merak edilenler
Kiracının yetişkin kardeşi veya ebeveyni evde kalırsa bu alt kira mıdır?
Kiraya verenin sessiz kalması neden önemli görüldü?
Kanun yararına temyiz bu dosyada neyi değiştirdi?
Akde aykırılık nedeniyle tahliye için hangi bildirim gerekir?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer karar değerlendirmeleri ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kanun yararına temyiz kararından ve kararda aktarılan ilk derece aşamasından derlenmiştir. Taraf kimlikleri kaynakta anonimdir ve yazıya alınmamıştır. Alt kira ve dürüstlük kuralı değerlendirmesi somut dosyadaki aile ilişkisine, kullanımın süresine ve kiraya verenin bilgisine dayanmaktadır; farklı olgulara sahip dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
