Çok katmanlı kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan savunmalardan biri, kiralanandaki değişikliği “başkasının yaptığı” itirazıdır. Asıl kiracı sözleşmeyi imzalamış, alt kiracı tesisi işletmiş, aykırılıkların kimin elinden çıktığı tartışılırken taşınmaz sahibi de kendi onayı olmadan değişen bir yapıyla baş başa kalmıştır. Antalya’daki bir otel uyuşmazlığında Yargıtay, bu savunmanın tahliye talebini engelleyip engellemeyeceğini ve sonradan alınan yapı kayıt belgesinin kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırıp kaldırmadığını değerlendirmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 29.04.2026 tarihli ve E.2025/3668, K.2026/2579 sayılı kararıyla, kiraya verenin yazılı rızası alınmadan projeye aykırı değişiklik yapılması ve verilen sürede aykırılığın giderilmemesi hâlinde, değişikliği asıl kiracının mı alt kiracının mı yaptığının sonuca etkili olmadığını belirtmiş; tahliye davasını reddeden bölge adliye mahkemesi kararını oy birliğiyle bozmuştur.
🏨 Üç sözleşmelik bir otel zinciri
Karar metnine göre uyuşmazlığın temelinde birbirine bağlı üç sözleşme bulunmaktadır. İlki, 13.07.2012 tarihli ve taşınmaz üzerinde 270 odalı otel inşa edilmesine ilişkin yap-işlet-devret sözleşmesidir. Aynı tarihte imzalanan ikinci sözleşme, otelin 01.01.2013-31.12.2029 dönemi için kiralanmasını düzenleyen “Kira Kontratosu”dur. Otel inşa edildikten sonra ise 13.03.2015 tarihinde taşınmaz sahibi ile davalılar arasında “kira sözleşmesi” başlıklı bir alt kira sözleşmesi imzalanmıştır.
Yargıtay, sözleşmelerdeki değişiklik yasağına ilişkin hükümleri ayrıntılı biçimde aktarmıştır:
- Yap-işlet-devret sözleşmesi m.7: Otel inşası tamamlandıktan sonra imarda yapılacak değişiklikler (oda ve iş yeri artırılması gibi) ancak taşınmaz sahibinin yazılı onayıyla yapılabilecektir. Sözleşmenin 11. maddesi ise bu hükme uyulmamasını, noter aracılığıyla tek taraflı fesih sebebi saymıştır.
- Kira Kontratosu m.2: Kiralanan üçüncü kişiye kiralanıp taksimatı veya tahsis amacı değiştirilir ya da herhangi bir şekilde tahrip ve tadil edilirse, kiraya veren sözleşmeyi bozabilecek ve doğan zararı kiracıdan isteyebilecektir.
- Alt kira sözleşmesi m.9: Alt kiracı, malikin yazılı izni olmadan taşınmazda hiçbir değişiklik yapamayacak; yapılan değişiklikler sözleşme sona erdiğinde bedelsiz olarak malikin mülkiyetine geçecek, ilave oda yapılırsa bunun için ayrıca kira ödenecektir.
📏 Delil tespitinde ortaya çıkan tablo
Davacı taşınmaz sahibi, kiracı ve alt kiracının onayı alınmadan otelde çok sayıda değişiklik yaptığını ileri sürmüştür. Mahkeme aracılığıyla yapılan delil tespitinde ve yargılama sırasındaki keşif üzerine hazırlanan bilirkişi raporunda, 27.11.2012 tarihli ve 2012/29 sayılı ruhsata dayalı inceleme kapsamında otelde mimari projeye aykırılıklar bulunduğu; 8814 m² alan artışı ile 2.707 m² fonksiyon değişikliği olduğu belirlenmiştir.
Davacı bunun üzerine her iki davalıya ihtarname göndermiş; imar, plan ve projeye aykırılıkların 30 gün içinde eski hâle getirilmesini, aksi hâlde tahliye ve tazminat davası açılacağını bildirmiştir. Sonuç alınamayınca davalıların tahliyesi ile eski hâle getirme bedeli olarak şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir. Bu arada aykırı yapılar için alt kiracı tarafından başvuruda bulunularak yapı kayıt belgesi alınmıştır.
🗣️ Alt kiracının itirazları
Asıl kiracı konumundaki şirket davaya cevap vermemiştir. Alt kiracı ise zamanaşımı def’inde bulunduktan sonra şu savunmaları ileri sürmüştür:
- Otel inşaatı, diğer davalının davacıyla imzaladığı sözleşme uyarınca yapılmıştır; davacının otel içinde odası ve dükkânı bulunmaktadır.
- Davacı, yapılan işlerden haberdardır; 24.05.2018 tarihli ihtarıyla ruhsata aykırı yapılar için kira istemiş, yıkım talep etmeyerek değişikliklere muvafakat etmiştir.
- Davacının asıl amacı kira bedelini haksız şekilde artırmaktır.
- Alt kiracı oteli aykırılıklarla birlikte teslim almış, iyi niyetle imar barışı başvurusu yapmış, yapısal değişiklik yapmamıştır.
⚖️ İlk derece ve istinaf arasındaki ayrılık
| Merci | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| Manavgat 1. Sulh Hukuk Mahkemesi (E.2020/493, K.2023/1258) | Akde aykırılık nedeniyle tahliye; tazminat talebinin feragat nedeniyle reddi | Alt kiracının defterlerinde 2015-2016 yıllarına ait 2.929.334,61 TL inşaat harcaması bulunması ve imar affı bedelini alt kiracının ödemesi, değişiklikleri onun yaptığını göstermektedir; asıl kiracı ile alt kiracı müteselsilen sorumludur. |
| Antalya BAM 15. HD (E.2024/1203, K.2025/935) | İlk derece kararının kaldırılması; tahliye ve tazminat taleplerinin reddi | Davaya dayanak iddialar ispat edilememiştir. |
| Yargıtay 3. HD (29.04.2026) | Davacı yararına bozma | Yazılı rıza ispatlanamamış, aykırılık süresinde giderilmemiştir; tahliye davasının kabulü gerekir. |
İlk derece mahkemesi kararında, davacının 10.04.2023 tarihli dilekçesiyle eski hâle getirme ve tazminat talebinden feragat ettiği, davanın tahliye talebi yönünden devam ettiği de belirtilmiştir. Bu nedenle temyiz aşamasındaki tartışma esas olarak tahliye talebine odaklanmıştır.
🔍 Yargıtay’ın gerekçesi
Daire, uyuşmazlığı “kiralananın sözleşmeye aykırılık iddiasına dayalı olarak tahliyesi” olarak nitelendirmiş ve iki kanun hükmünü birlikte ele almıştır.
TBK m.316 — özenle kullanma borcu: Kiracı, kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam içinde kullanmak zorundadır; kiralananın aynına veya kiraya verenin hukukuna zarar verilmesi akde aykırılık sayılır. Konut ve çatılı işyeri kirasında tahliye için kiraya verenin kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu süre içinde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren önceden ihtarda bulunmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
TBK m.322 — alt kira: Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya verebilir. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumludur ve kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir.
Daire bu çerçevede alt kiracının konumunu şöyle açıklamıştır: Alt kiracının kiralananı kullanması bağımsız bir hakka değil, münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanır. Alt kira sözleşmesi, ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir; ilk sözleşmenin feshiyle alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş sayılır. Bu nedenle kiranın sona ermesiyle kiraya verenin alt kiracıyı da kiralanandan çıkarma yetkisi vardır.
Somut olaya ilişkin değerlendirme dört noktada toplanmıştır:
- Kiralananda projeye aykırı değişiklikler yapılmış, bu durum kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık oluşturmuş ve aykırılık giderilmemiştir.
- Kiraya verenin değişikliklere yazılı rıza verdiği ispatlanamamıştır.
- Değişikliklerin alt kiracı ya da asıl kiracı tarafından yapılmış olması sonuca etkili değildir.
- Alt kiracı tarafından alınan yapı kayıt belgesi, değişikliği kabul etmeyen kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkının önüne geçmez.
Bu gerekçelerle Daire, tahliye davasının kabulü gerekirken reddedilmesini doğru bulmamış ve kararı HMK m.371 uyarınca davacı yararına bozarak dosyayı bölge adliye mahkemesine göndermiştir.
🧭 Kararın kira ilişkilerine yansıması
Kararın en dikkat çekici yönü, imar mevzuatı bakımından yapılan “barış” başvurusu ile sözleşme ilişkisinin birbirinden ayrılmasıdır. Yapı kayıt belgesi, yapının idari açıdan durumunu ilgilendirir; kira sözleşmesinde kararlaştırılan yazılı onay şartını ve kiraya verenin bu şarta dayanan fesih hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yargıtay da belgenin bu değişikliği kabul etmeyen kiraya verenin fesih hakkını engellemediğini açıkça vurgulamıştır.
Kanun düzeyinde de benzer bir yaklaşım bulunmaktadır: TBK m.321’e göre kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir. Somut dosyada sözleşmeler de aynı yazılı onay şartını içerdiğinden, tartışma rızanın varlığının ispatına kaymış ve bu ispat sağlanamamıştır. Alt kiracının “kiraya veren biliyordu ve ses çıkarmadı” savunması, Daire tarafından yazılı rızanın yerine geçecek bir olgu olarak kabul edilmemiştir.
Kararın bir diğer sonucu, alt kira ilişkilerinde sorumluluğun paylaştırılmasına ilişkindir. Tahliye bakımından değişikliği yapan tarafın tespiti belirleyici görülmemiş; asıl kira ilişkisindeki aykırılık ve fesih, ona bağlı alt kira ilişkisini de etkilemiştir. Alt kira ilişkisinde ödeme ve rücu sorunlarına dair farklı bir uyuşmazlık için alt kiracının çifte kira ödemesi yazısına, kiracının kiralanana yaptığı harcamaların tahliye sonrasındaki akıbeti için erken tahliyede faydalı masraf yazısına bakılabilir.
💬 Merak edilen noktalar
Değişikliği alt kiracının yapmış olması asıl kiracıyı kurtarır mı?
Bu kararda hayır. Yargıtay, değişikliklerin alt kiracı ya da asıl kiracı tarafından yapılmış olmasının sonuca etkili olmadığını belirtmiştir. TBK m.322 uyarınca alt kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından kiracı da kiraya verene karşı sorumludur.
İmar barışıyla alınan yapı kayıt belgesi kira sözleşmesini nasıl etkiler?
Daireye göre alt kiracı tarafından alınan yapı kayıt belgesi, değişikliği kabul etmeyen kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkının önüne geçmez. Belgenin varlığı, kiraya verenin yazılı rızasının bulunduğu anlamına gelmemiştir.
Asıl kira sona erince alt kira sözleşmesi ne olur?
Kararda, alt kira sözleşmesinin ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerli olduğu, ilk sözleşmenin feshiyle alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden feshedilmiş sayılacağı ve kiraya verenin alt kiracıyı da kiralanandan çıkarma yetkisi bulunduğu belirtilmiştir.
Dava bu kararla sona erdi mi?
Hayır. Yargıtay bölge adliye mahkemesi kararını bozmuş ve dosyayı kararı veren daireye göndermiştir. Uyuşmazlık, bozma kararı doğrultusunda bölge adliye mahkemesince yeniden ele alınacaktır; tazminat talebi ise ilk derece aşamasında feragat nedeniyle reddedilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim sayfasında ulaşım bilgileri, Emsal Kararlar arşivinde ise serinin diğer yazıları yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Değerlendirme, yap-işlet-devret sözleşmesine bağlı bir otel kirasında alt kiracının projeye aykırı değişiklikleri nedeniyle verilen bozma kararına dayanır; bozma sonrasında yeniden yapılacak yargılamanın sonucu ve sözleşme hükümleri, ihtar içeriği ile bilirkişi tespitleri farklı olan dosyalar farklı sonuç doğurabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
