Alt Kiracının Çifte Kira Rücuu – Yargıtay 3. HD 2026/2160

Bir taşınmazda üç halkalı bir kira zinciri kurulduğunda, zincirin bir halkasında yaşanan değişiklik diğerlerini kendiliğinden değiştirmez. Malik taşınmazı bir kiracıya, o kiracı da aynı yeri bir alt kiracıya vermişse; malikin alt kiracıyla doğrudan yeni bir sözleşme imzalaması, alt kiracı ile asıl kiracı arasındaki ilişkiyi tek başına sona erdirmez. Bu durumda alt kiracı, aynı dönem için hem malike hem de asıl kiracıya kira ödemek zorunda kalabilir. Sorun, bu “çifte ödemenin” yükünü sonunda kimin taşıyacağıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.04.2026 tarihli ve E.2025/3747, K.2026/2160 sayılı kararıyla, asıl kiracıya ikinci kez kira ödemek zorunda kalan alt kiracının, malikle yaptığı yeni sözleşmedeki rücu kaydına dayanarak bu tutarları malikten isteyebileceğine hükmeden bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır. Daire, alacak miktarının bilirkişi hesabıyla belirlenmesi nedeniyle icra inkâr tazminatı talebinin reddini de yerinde bulmuştur.

🔗 Üç taraflı kira zinciri nasıl kuruldu?

Dosyada üç taraf bulunmaktadır: taşınmazın kiraya vereni olan davalı, ondan taşınmazı 05.07.2007 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiralayan dava dışı asıl kiracı ve bu asıl kiracıyla aynı tarihli bir alt kira sözleşmesi imzalayan davacı şirket. Böylece davacı, taşınmazı fiilen kullanan ancak malikle değil, asıl kiracıyla sözleşme ilişkisi bulunan taraf konumundadır.

Davalı, 05.05.2011 tarihli ihtarnameyle davacıya, asıl kiracıyla olan sözleşmenin 05.07.2011 tarihinde sona ereceğini ve bu tarihten sonra davacıyla doğrudan sözleşme yapmaya hazır olduğunu bildirmiştir. Bunun üzerine davacı ile davalı arasında 05.07.2011 başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

Bu yeni sözleşmenin 15. maddesi uyuşmazlığın kilit noktasıdır. Karar metnine göre maddede, asıl kiracı ile malik arasındaki ihtilafın kiracıya yansıması sonucunda kiracının ödediği ve sözleşmedeki kira bedelini aşan tüm tutarların, ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte kiraya verene rücu edileceği; kiraya verenin de bu tutarları “derhal, nakden ve defaten” ödeyeceğini kabul ettiği yazılıdır.

💸 Aynı dönem için iki ayrı kira

Davacı, Temmuz 2011’den itibaren kira bedellerini yeni sözleşmesine göre davalıya ödemiştir. Ancak asıl kiracı, alt kira sözleşmesinin hâlâ yürürlükte olduğunu ileri sürerek aynı dönem için davacı aleyhine takip başlatmış ve dava açmıştır. Bu süreç sonunda davacı, kira bedellerini ikinci kez ödemek zorunda kalmıştır.

Davacı, bu zararını 15. madde uyarınca karşılatmak için davalı hakkında icra takibi başlatmış; davalının itirazı üzerine itirazın iptali ve takibin devamı ile icra inkâr tazminatı talebiyle dava açmıştır.

Davalının savunması tek bir noktada yoğunlaşmıştır: davacı, asıl kiracıya karşı menfi tespit davası açmadığına göre rücu şartları oluşmamıştır. Temyiz aşamasında bu savunmaya, icra hukuk mahkemesi kararlarının kesin hüküm sayılamayacağı ve menfi tespit ya da istirdat davası açılmadan ödenen icra borcunun rücuen istenemeyeceği itirazları eklenmiştir.

⚖️ Sulh hukuk ve istinaf aşamaları

Uyuşmazlık Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/1084 Esas, 2024/201 Karar sayılı dosyasında görülmüştür. İlk derece mahkemesi şu tespitlere dayanmıştır:

Mahkeme davayı kabul etmiş, itirazın iptaline, takibin devamına ve alacak üzerinden %20 oranında icra inkâr tazminatına hükmetmiştir.

Davalının istinafı üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 2024/2374 Esas, 2025/1783 Karar sayılı kararıyla esasa ilişkin itirazları yerinde görmemiş; ancak İİK 67/2 uyarınca icra inkâr tazminatı için alacağın likit, yani belirli veya belirlenebilir olması gerektiğini, bu dosyada miktarın bilirkişi hesabıyla belirlendiğini vurgulamıştır. Bu nedenle ilk derece kararını kaldırmış, davayı yeniden kabul etmiş ve tazminat talebini reddetmiştir.

✅ Yargıtay’ın onama gerekçesi

Kararı her iki taraf da temyiz etmiştir. Davacı icra inkâr tazminatının reddine, davalı ise esasa yönelik hükme itiraz etmiştir. İnceleme, davalının talebiyle duruşmalı yapılmıştır.

Daire uyuşmazlığı, alt kiracının kendi kiraya verenine yapmak zorunda kaldığı ödemelerin rücuen tahsili için asıl kiraya veren aleyhine başlattığı takibe yapılan itirazın iptali istemi olarak tanımlamıştır. Onama gerekçesinde şu unsurlar birlikte değerlendirilmiştir:

Bu gerekçelerle her iki tarafın temyiz itirazları reddedilmiş, bölge adliye mahkemesi kararı HMK 370/1 uyarınca onanmıştır. Davacı yararına 40.000,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretine hükmedilmiş, karar 14.04.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.

🏢 Alt kira sözleşmesi neden ayakta kaldı?

Kararın en öğretici yönü, bölge adliye mahkemesinin benimsediği ve Yargıtay’ın onadığı şu tespittir: alt kira sözleşmesi, karşılıklı olarak veya mahkeme kararıyla sona erdirilmediği sürece geçerlidir; taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varken asıl kiraya verenle yeniden sözleşme yapılması alt kira sözleşmesini sona erdirmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi alt kirayı, kiracı ile üçüncü kişi arasında kurulan ayrı bir sözleşme olarak düzenler. Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise bunun için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur ve kiraya veren, kiracısına karşı haklarını alt kiracıya karşı da kullanabilir.

Hüküm, iki ayrı sözleşme ilişkisinin varlığını kabul eder. Malik ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi kurulsa bile, alt kiracı ile asıl kiracı arasındaki bağ kendi sona erme sebeplerine tabidir. Dosyada ilk derece mahkemesi, asıl kiracının sözleşmesinin 05.07.2011 tarihinde sona ermediğini tespit etmiş; bu tespit, asıl kiracının alt kira bedellerini istemekte haklı olduğu sonucunu doğurmuştur.

Dolayısıyla davacının malike yaptığı ödemeler, asıl kiracıya karşı borcunu sona erdirmemiştir.

🧾 İcra inkâr tazminatı neden reddedildi?

İİK 67/2’ye göre itirazın iptali davasında borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse, alacaklının talebi üzerine borçlu, hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir. Uygulamada bu tazminat için alacağın likit olması, yani borçlunun takip anında borcun miktarını bilebilecek veya hesaplayabilecek durumda olması aranmaktadır.

Bu dosyada davacının talebi, sözleşmedeki kira bedelini aşan tutarlar, faiz ve masraflardan oluşmuş; alacak kalemleri bilirkişi aracılığıyla hesaplattırılmıştır. Bölge adliye mahkemesi ve Yargıtay, bu durumda uyuşmazlığın çözümünün yargılamayı gerektirdiğini ve alacağın likit olmadığını kabul etmiştir.

Sonuç olarak davacı, asıl alacak yönünden davayı kazanmış ancak ilk derecede elde ettiği %20 icra inkâr tazminatını istinafta yitirmiş, Yargıtay da bu yönü değiştirmemiştir.

📑 Rücu kaydının işlevi ve sınırları

Davalının temel savunması, davacının asıl kiracıya karşı menfi tespit ya da istirdat davası açmadan ödeme yaptığı ve bu nedenle rücu hakkı bulunmadığıdır. Daire bu savunmayı iki gerekçeyle karşılamıştır: rücu hakkı sözleşmede açıkça kararlaştırılmıştır ve davacının ödemesi kesinleşmiş mahkeme kararına dayanmaktadır.

Bu iki unsur birlikte okunduğunda, kararın genel bir “alt kiracı her durumda malike rücu eder” ilkesi koymadığı görülür. Sonucu belirleyen, 05.07.2011 tarihli sözleşmenin 15. maddesindeki açık taahhüt ve asıl kiracının alacağının yargı kararıyla kesinleşmiş olmasıdır. Malik, kendi asıl kiracısıyla ilişkisinden doğabilecek riski yeni sözleşmede bizzat üstlenmiştir.

Kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin farklı bir uyuşmazlık serideki feshedilmeyen kira sözleşmesinde kira borcu yazısında; uzun süreli kira ilişkisinin sonlandırılması ise on yıllık uzama süresi sonunda tahliye yazısında ele alınmıştır.

❓ Sık sorulan sorular

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim sayfası üzerinden ulaşım bilgilerine, Emsal Kararlar arşivinden serinin diğer yazılarına erişilebilir.