Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Kanun bu konuda kiracıyı güçlü biçimde korur; ancak korumanın da bir sınırı vardır. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verene, hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeye son verme imkânı tanınır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2026 tarihli, 2025/5550 E. ve 2026/1404 K. sayılı kararı, bu hakkın kullanılmasında bildirim zamanının nasıl hesaplanacağını ve hangi geçiş hükmünün devreye girmediğini somut bir takvim üzerinden göstermektedir.
📅 Sözleşmenin Kronolojisi: 2007’den 2022’ye
Uyuşmazlığın çözümü, takvimin doğru kurulmasına bağlıdır. Karar metninden çıkan tablo şöyledir: taraflar arasında 01.11.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli bir işyeri kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin kendi süresi 01.11.2010 tarihinde dolmuş; bu tarihten sonra sözleşme her yıl kendiliğinden uzamıştır.
Sözleşme süresi ile birlikte hesaplanan on yıllık uzama süresi 01.11.2020 tarihinde tamamlanmıştır. Bu tarihten sonra başlayan uzama dönemi 01.11.2021’de başlamış ve 01.11.2022’de sona erecektir. Kiraya verenler, 14.06.2022 tarihli ihtarname ile sözleşmenin tek taraflı feshedildiğini bildirmiş; ihtarname 16.06.2022 tarihinde kiracıya tebliğ edilmiştir. Kiracı taşınmazı boşaltmayınca tahliye davası açılmıştır.
🏛️ Tarafların İddiaları ve İlk Derece Kararı
Davacılar vekili; on yıllık uzama süresinin dolduğunu, TBK’nın 347. maddesi gereğince sözleşmenin feshedildiğinin usulüne uygun biçimde bildirildiğini ve ihtara rağmen kiralananın tahliye edilmediğini ileri sürerek kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı kiracı vekili ise ihtarnamenin kanunda öngörülen süreye uygun olarak tebliğ edilmediğini, bu nedenle kiraya veren tarafından sözleşmenin feshedilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir. Görüldüğü üzere taraflar arasında on yıllık uzama süresinin dolduğu tartışmalı değildir; tartışma yalnızca bildirimin zamanında yapılıp yapılmadığı noktasındadır.
İlk derece mahkemesi; sözleşme süresi ile on yıllık uzama süresinin 01.11.2020 itibarıyla dolduğunu, sözleşmenin kiraya veren tarafından TBK m. 347 uyarınca üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla feshedilebileceğini, ihtarnamenin usulüne uygun tebliğ edildiğini ve davanın süresinde açıldığını belirterek davanın kabulü ile kiracının kiralanandan tahliyesine karar vermiştir.
⚖️ Bölge Adliye Mahkemesinin Takvim Hesabı
Bölge adliye mahkemesi, ilk derece mahkemesinin sonucunu aynı takvim üzerinden doğrulamıştır. Kararda; 01.11.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli sözleşme uyarınca on yıllık uzama süresinin 01.11.2020 tarihinde sona erdiği, son uzama döneminin 01.11.2021 tarihinde başlayıp 01.11.2022 tarihinde sona ereceği tespit edilmiştir.
Buna göre sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin ihtarname, 16.06.2022 tarihinde, yani yeni dönemin sona ermesinden en az üç ay önce tebliğ edilmiştir. Bildirim şartının yerine geldiği sonucuna varılarak kiracının istinaf başvurusu esastan reddedilmiştir. Karar, kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
📘 TBK 347/1: Sebep Göstermeden Fesih Hakkı
Daire, gerekçesinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin birinci fıkrasını aynen aktarmıştır. Hüküm üç ayrı kuralı bir arada içerir:
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır,
- Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez,
- Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Bu son cümle, kira hukukundaki sayılı “sebepsiz sona erdirme” imkânlarından biridir. İhtiyaç, yeniden inşa veya temerrüt gibi bir gerekçe aranmaz; aranan tek şey, sürenin dolmuş olması ve bildirimin doğru zaman aralığında yapılmasıdır. Bildirimin dayanacağı gerekçenin aranmaması, zaman şartının denetimini daha da kritik hâle getirir. Tahliye taleplerinde dava ve bildirim zamanının belirleyiciliğine ilişkin bir başka örnek için ihtiyaç nedeniyle tahliyede arabuluculuk zamanına ilişkin karar incelenebilir.
🧭 6101 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi Neden Uygulanmadı?
Kiracı vekili temyiz dilekçesinde, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesinin dikkate alınmadığını ileri sürmüştür. İddiaya göre bu madde uyarınca sözleşmenin uzama tarihi 01.07.2022 olarak kabul edilmeli, dolayısıyla bildirimin en geç 01.04.2022 tarihinde tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Bu kabul doğru olsaydı, 16.06.2022 tarihli tebliğ geç kalmış sayılacak ve dava reddedilecekti.
Daire bu itirazı kabul etmemiştir. Gerekçede, söz konusu geçiş hükmünün 01.07.2012 yürürlük tarihi itibarıyla on yıllık uzama süresi dolmuş ya da kalan süresi beş yıldan az olan kira sözleşmelerine uygulanacağı belirtilmiştir. Eldeki dosyada sözleşme 01.11.2007 tarihlidir; 01.07.2012 itibarıyla on yıllık uzama süresi dolmamış, kalan süre de beş yıldan az değildir. Bu nedenle geçici 2. madde somut olayda uygulanmamıştır.
Ayrım şu noktada toplanmaktadır: geçiş hükmü, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihte zaten uzun süredir devam eden kira ilişkileri için özel bir başlangıç anı öngörmüştür. Sözleşmenin on yıllık uzama süresi yürürlük tarihinden sonra dolmuşsa, hesap doğrudan TBK’nın 347. maddesindeki genel kurala göre yapılır.
🆕 Onama Kararının Pratik Sonucu
Daire; taraflar arasındaki kira sözleşmesi süresinin ve on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından davacılar tarafından TBK m. 347/1 hükmüne uygun şekilde fesih bildiriminde bulunulduğunu, 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinin eldeki davada uygulanmayacağını belirterek kiracı vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar vermiştir. Bölge adliye mahkemesi kararı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca onanmıştır. Karar 11.03.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
Karardan çıkan pratik sonuç açıktır: on yıllık uzama süresine dayalı fesihte üç aylık bildirim süresi, sürenin dolduğu tarihten değil, bildirimin yapıldığı uzama yılının bitim tarihinden geriye doğru hesaplanır. Sözleşmenin başlangıç tarihi, ilk sürenin uzunluğu ve uzama yıllarının dönüm günü bu hesabın üç temel verisidir. Bu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
On yıllık uzama süresi ne zaman başlar?
Karara konu olayda 01.11.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli sözleşmede, sözleşme süresi ile on yıllık uzama süresinin 01.11.2020 tarihinde birlikte dolduğu kabul edilmiştir. Yani hesap, sözleşmenin kendi süresinin bitiminden sonraki uzama yıllarını kapsayacak biçimde yapılmıştır.
Bu fesihte kiraya verenin bir gerekçe göstermesi gerekir mi?
TBK’nın 347/1 maddesine göre on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Aranan koşul, bildirimin her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmış olmasıdır.
Üç aylık süre hangi tarihten geriye doğru sayılır?
Bu kararda ihtarname 16.06.2022 tarihinde tebliğ edilmiş; 01.11.2021’de başlayıp 01.11.2022’de sona erecek uzama döneminin bitiminden en az üç ay önce yapıldığı için bildirim şartının yerine geldiği kabul edilmiştir.
6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi hangi sözleşmelere uygulanır?
Karara göre bu madde, 01.07.2012 yürürlük tarihi itibarıyla on yıllık uzama süresi dolmuş ya da kalan süresi beş yıldan az olan kira sözleşmeleri bakımından uygulanır. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, şikâyet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
