İki Otel Kirası Ayrı mı Sayılır? – Danıştay 13. D 2024/1974
Halka açık bir turizm holdingi, elindeki iki oteli aynı gün, aynı yönetim kurulu kararıyla ve aynı kiracıya kiraya verir. Sözleşmeler iki ayrıdır. Tek tek bakıldığında her biri yüzde ellilik eşiğin altında kalır; birlikte bakıldığında ise sınırın aşıldığı ileri sürülür. Fark küçük bir hesap meselesi değildir: eşik aşılırsa işlem “önemli nitelikte” sayılır, genel kurula gelir ve karşı oy veren pay sahibi paylarını şirkete satarak ortaklıktan çıkabilir. Eşik aşılmazsa bu kapı hiç açılmaz.
Danıştay 13. Dairesi, 02.05.2024 tarihli ve E.2023/3617, K.2024/1974 sayılı kararıyla, kiralamaların ayrı ayrı değerlendirilmesini hukuka uygun bulan Sermaye Piyasası Kurulu kararına karşı açılan davada verilen ret kararını onaylayan bölge idare mahkemesi kararını oybirliğiyle ve kesin olarak onamıştır. Tetkik hâkimi ise aksi yönde, bozma görüşü bildirmiştir.
🏨 Aynı gün, aynı kiracı, iki sözleşme
Uyuşmazlığın konusu, payları borsada işlem gören bir yatırım holdinginin iki otel işletmesidir. Tetkik hâkiminin maddi olay özetine göre holding yönetim kurulu 08.11.2019 tarihli kararıyla iki otelin aynı turizm şirketine kiralanmasına karar vermiş, kira sözleşmeleri 11.11.2019 tarihinde imzalanmış ve aynı gün Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda duyurulmuştur.
Holdingin pay sahiplerinden biri 14.11.2019, 18.12.2019 ve 17.01.2020 tarihlerinde Kurula başvurmuştur. Başvurular üzerine bir inceleme raporu düzenlenmiş ve Kurul, kiralamaların o tarihte yürürlükte olan Önemli Nitelikteki İşlemlere İlişkin Ortak Esaslar ve Ayrılma Hakkı Tebliği’nin (II-23.1) 6. maddesindeki önemlilik kriterlerini sağlamadığına, dolayısıyla önemli nitelikte işlem sayılamayacağına karar vermiştir. Pay sahibi bu kararın iptali için dava açmış, kiracı turizm şirketi de davaya davalı Kurul yanında müdahil olarak katılmıştır.
Dosyada ayrıca şu olgular yer almaktadır: Müdahil şirket, holdingin yabancı bir bankaya olan borcundan doğan alacağı 33.000.000,00 Euro bedelle devralmıştır; iki kira sözleşmesinin toplam kira bedeli 34.423.729,00 Euro‘dur; otellerden biri üzerinde müdahil lehine ipotek bulunmaktadır ve müdahil, Kurul kararından sonra otelin icra yoluyla satışında bedel muhammen değerin altında kalsa bile ihaleye itiraz edilmeyeceğini duyurmuştur.
📏 Yüzde elli eşiği nasıl ölçülür?
6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu m.23/1-b, halka açık ortaklığın malvarlığının tümünü veya önemli bir bölümünü devretmesini, üzerinde ayni hak kurmasını veya kiralamasını önemli nitelikte işlem sayar ve önemlilik ölçüsünü belirleme yetkisini Kurula bırakır. Kanun m.24 ise bu işlemleri onaylayan genel kurulda olumsuz oy kullanıp muhalefetini tutanağa geçiren pay sahiplerine ayrılma hakkı tanır.
Mülga Tebliğ’in 6. maddesi kiralama için üç ayrı ölçüt öngörmüştür; bunlardan herhangi birinde oranın %50’den fazla olması yeterlidir:
- İşleme konu varlığın son finansal tablodaki kayıtlı değerinin aktif toplamına oranı,
- İşlem tutarının, yönetim kurulu kararından önceki altı aylık düzeltilmiş ağırlıklı ortalama fiyatlarla hesaplanan ortaklık değerine oranı (kiralamada kira gelirlerinin indirgenmiş nakit akışıyla bulunan net bugünkü değeri esas alınır),
- Varlığın son yıllık finansal tablolara göre gelire katkısının toplam gelirlere oranı.
Tebliğ’in 13. maddesinin ikinci fıkrası ise bir dolanma yasağı içerir: Tebliğ’deki oran sınırlarının altında kalmak amacıyla işlemlerin birkaç seferde yapılması veya muhasebe politikalarının değiştirilmesi gibi işlemler gerçekleştirilemez. Davanın düğüm noktası, iki ayrı kira sözleşmesinin bu yasak kapsamında tek işlem gibi toplanıp toplanmayacağıdır.
⚖️ İdare mahkemesi: ekonomik bütünlük yok
İlk derece mahkemesi önce sorunsuz durumu tarif etmiştir: Tek seferde, tek bir varlık üzerinde yapılan ve 6. maddedeki kriterlerden birini sağlayan işlem tereddütsüz önemli niteliktedir. Birden fazla işlemin ise Tebliğ’in 5. maddesinin ikinci fıkrasındaki bütüncül bakış açısıyla birlikte değerlendirilebilmesi için şu koşullar aranmıştır:
- İşleme konu varlıkların ekonomik bütünlük içinde olması,
- Aralarında maddi ve zamansal bir bağlantı bulunması,
- Bu bağlantıya dayanan ekonomik bir bütünlüğün varlığı.
Mahkemeye göre iki otel birbirinden bağımsız olarak işletilmektedir; biri var olmasa bile diğeri faaliyetini sorunsuz sürdürebilir ve aynı geliri elde edebilir. Ekonomik bütünlük içinde olmayan her otel için ayrı kira sözleşmesi yapmak ticari hayatın olağan işleyişine uygundur. Her kiralama ayrı ayrı değerlendirildiğinde %50 oranı aşılmamaktadır. Kurulun takdir yetkisini hukuka aykırı kullandığını gösteren bilgi ve belge de bulunmadığından dava reddedilmiştir. Bölge idare mahkemesi, istinaf başvurusunu İYUK m.45/3 uyarınca reddetmiştir.
📝 Pay sahibinin temyiz gerekçeleri
Temyiz dilekçesinde şu itirazlar yer almıştır:
- Karar gerekçesizdir ve mevzuatta bulunmayan “ekonomik bütünlük” koşulu varsayım olarak kabul edilmiştir.
- Kiralamalar birbirinden ayrı tutulamaz; şirket, mevzuatı dolanmaya çalışmıştır ve Tebliğ’in 13. maddesinin ikinci fıkrası dikkate alınmalıdır.
- Otellerden biri tek başına toplam gelirin %78,86‘sını oluşturmaktadır.
- Pay sahibi, ayrılma hakkını kullanmaktan alıkonulmuştur.
Kurul ise otel kiralamalarının bir arada değerlendirilemeyeceğini, önemlilik kriterinin sağlanmadığını ve takdir yetkisinin ancak açık hata hâlinde denetlenebileceğini savunmuş; müdahil şirket de iki ayrı sözleşme yapıldığını ve otellerin bütünlük arz etmediğini belirtmiştir.
🔍 Tetkik hâkiminin karşı görüşü
Danıştay tetkik hâkimi, temyiz isteminin kabulüyle kararın bozulması gerektiği görüşündedir. Görüşe göre otellerin birbirinden bağımsız olması tek başına belirleyici değildir; şu olgular birlikte ele alınmalıdır:
- İki kiralamaya aynı yönetim kurulu kararıyla karar verilmiştir.
- Sözleşmeler aynı kişiyle, aynı gün imzalanmıştır.
- Kiracı, holdingin banka borcundan doğan 33 milyon Euro’luk alacağı devralmış olup toplam kira bedeli 34,4 milyon Euro’dur.
- Otellerden biri üzerinde kiracı lehine ipotek vardır ve kiracı, icra satışında düşük bedele itiraz edilmeyeceğini duyurmuştur.
Bu tabloda tetkik hâkimi, Tebliğ’in 13. maddesi uyarınca iki kiralamanın bir arada değerlendirilmesi, bunun sonucunda 6. maddedeki sınırların aşıldığının kabulü ve Kurul kararının iptali gerektiği sonucuna ulaşmıştır.
🏛️ Danıştay’ın onaması ve sınırları
Daire, temyiz incelemesinin İYUK m.49’da sayılan bozma sebepleriyle sınırlı olduğunu hatırlatmış; temyizen incelenen kararın usul ve hukuka uygun olduğunu, ileri sürülen nedenlerin bozmayı gerektirmediğini belirterek bölge idare mahkemesi kararını onamıştır. Karar 02.05.2024 tarihinde kesin olarak ve oybirliğiyle verilmiştir.
Danıştay ayrı bir ilke cümlesi kurmamıştır; bu nedenle kararın ağırlığı, onanan ilk derece gerekçesindedir. O gerekçeden çıkan ölçüt şudur: Birden fazla işlemin önemlilik hesabında toplanabilmesi için işlem konusu varlıkların ekonomik bir bütün oluşturması gerekir. Aynı karar, aynı gün ve aynı karşı taraf gibi zamansal ve kişisel bağlar, varlıkların işletme olarak bağımsızlığı karşısında tek başına yeterli görülmemiştir. Tetkik hâkiminin aksi yöndeki görüşü ise aynı olguların “birkaç seferde yapma” yasağı açısından nasıl okunabileceğini göstermesi bakımından dikkate değerdir.
Aynı tarihte Daire, aynı holdinge ilişkin Kurul başvurularının reddine dair iki ayrı davada da (E.2023/3681, K.2024/1973 ve E.2023/3696, K.2024/1972) onama kararı vermiştir. Halka açık şirketin önemli varlık satışında genel kurul ve pay sahibi hakları tartışması için şirket varlığı satışında genel kurul kararına; ayrılma hakkını kullanan ortağın sonraki talepleri için ayrılan ortağın tazminat davası kararına bakılabilir.
❓ Merak edilenler
Kiralama işlemi neden ayrılma hakkı doğurabilir?
Bir otelin gelirin %78,86'sını oluşturması neden sonucu değiştirmedi?
Tebliğ'deki 'birkaç seferde yapma' yasağı hiç uygulanmaz mı?
Bu kararın dayandığı Tebliğ hâlâ yürürlükte mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; halka açık şirket ve pay sahipliği uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Danıştay 13. Dairesinin mevzuat.adalet.gov.tr üzerinden yayımlanan kesin onama kararından derlenmiştir. Danıştay ayrıca gerekçe yazmamış, ilk derece kararını İYUK m.49 çerçevesinde onamıştır; karar 2020’de yürürlükten kalkan Tebliğ’e dayanır. Benzer bir uyuşmazlıkta sonuç; varlıkların işletme bağımsızlığına, işlemler arasındaki zamansal ve kişisel bağlantılara, finansal tablolardaki oranlara ve uygulanacak mevzuatın tarihine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
